基于条件价值法的古建筑价值评估

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　　摘要：古建筑不仅具有经济价值，而且具有历史、文化、审美等价值，全面评估其真实价值有利于保护古建筑。以龙山县某古建筑为例，调查民众对该古建筑保护和修缮的支付意愿，采用条件价值法测算古建筑的价值。结果表明，68.45%受访者对保护和修缮古建筑有支付意愿;受访者对古建筑保护和修缮的平均支付意愿额度为13.812元;基于条件价值法测算得到古建筑的价值比成本法测算的价值高14.78%。因此，条件价值法是评估古建筑价值的一种合理可行的方法。
　　关键词：古建筑;价值评估;条件价值法;支付意愿
　　中图分类号：F293.3         文献标识码：A
　　文章编号：0439-8114（2020）03-0154-04
　　DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2020.03.034
　　Evaluation of ancient architecture value based on contingent valuation method
　　LI Min
　　（Hunan Gongxin Real Estate Valuation Brokerage Company Ltd.，Changde 415000，Hunan，China）
　　Abstract： Ancient buildings not only have economic value， but also have historical， cultural， aesthetic and other values. A comprehensive assessment of their true value is conducive to the protection of ancient buildings. Taking an ancient building in Longshan county as an example， the public's willingness to pay for the protection and repair of the ancient building was investigated， and the value of the ancient building was measured using conditional value method. The results show that 68.45% of the respondents are willing to pay to protect and repair ancient buildings; respondents' average willingness to pay for the protection and repair of ancient buildings was 13.812 yuan; the value of the ancient building calculated based on the conditional value method is 14.78% higher than that measured by the cost method. Therefore， the conditional value method is a reasonable and feasible method for evaluating the value of ancient buildings.
　　Key words： ancient architecture; value evaluation; contingent valuation method; willingness to pay
　　古建筑蕴含着丰富、独特的文化、历史及科研价值，记录着一个区域的社会政治、经济和文化生活，是一个区域悠久历史和灿烂文化的最好见证[1]。然而自20世纪90年代以来，随着中国城镇化进程不断加快，城镇土地市场在各级利益主体的博弈过程中不断升温，使得许多历史悠久的古街坊、古城区、古建筑被拆除，大量蕴含着历史信息的古建筑在城镇蔓延的过程中逐渐消失[2]。《关于加强文物保护利用改革的若干意见》明确提出，要统筹好文物保护与经济社会发展，在保护中发展，在发展中保护。如何使得古建筑较好地融合到现代城市的建设过程中，是当前推进城镇化过程亟需解决的问题[3]。运用合理的评估方法对古建筑的价值进行评估是解决该问题的首要前提，惟此才能对古建筑的综合价值有全面的把控，为古建筑的开发利用及保护提供更加科学的依据。
　　当前国内外学者对古建筑的价值评估主要还是采用经济学的评估方法。如Minors[4]认为古建筑是一种稀缺资源，可近似根据影子价格对古建筑的经济价值进行评估;张祖群[5]、Loomis等[6]则直接采用收益与成本法对古建筑的经济价值与文化价值进行定性与定量的评估;顾江[7]通过公共品理论、委托代理理论和福利经济学等经济理论对古建筑经济价值的形成、变动和特征等多方面进行了探讨;李玲娇[8]则运用模糊数学的相关理论，采用改进的层次分析法和类比法对古建筑的震后价值进行了评估。同时也有部分学者将古建筑等历史遗留建筑作为一种历史文化资源，从环境与资源经济学的角度对其经济价值进行评估。如许抄军[9]、张艳华[10]运用资源环境经济学评估方法对其经济价值进行了评估;Purcell等[11]则从环境感知的角度入手，提出了包括熟悉程度、原型感知及外在风貌在内的文化遗产评价模型。但随着历史文化遗产价值（包括古建筑）研究的进一步深入及各学科间方法的交叉融合，越来越多的新方法被应用于历史文化遗产经济价值评估，其中一类是建立在市场真实性选择基础上的揭示偏好法，如旅行费用法（TCM）和内涵价格法（HPM）。Bedate等[12]、薛明月等[13]采用了TCM对历史文化遺产的非市场价值进行评估，认为该方法可估算历史文化遗产提供的产品及服务的消费者剩余价值;另一类是建立在假设选择基础上的固定偏好法，如条件价值法（CVM）和关联分析法（RA）。谭超[14]、董雪旺等[15]采用CVM对历史文化遗产的使用价值及非使用价值进行了评估。在这些评估方法中，条件价值法和旅行费用法应用最为广泛。尤其是条件价值法自1993年正式被Arrow等[16]领衔的蓝带小组（Blue Ribbon Panel）论证其可靠性，并提出其应用的准则以后，就被当作一种有效的调查公众对公共物品价值看法的工具，主要被运用于空气质量、生态资源、历史文化遗产等公共资源的价值评估。鉴于此，将条件价值评估法运用于古建筑价值评估，以期为古建筑价值评估提供一种可行方法。 　　1  评估对象
　　评估对象为湖南湘西土家族苗族自治州龙山县某古建筑，位于里耶古街，街区空间布局合理，街区范围主要包括“七街六巷五行”。该古建筑为清末时期所建，迄今约200年历史，被龙山县人民政府列入县级文物保护单位。该古建筑是由四面山墙围合而成的封闭式三合院落，占地面积618.23 m2，房屋总建筑面积801.78 m2，用途为住宅。
　　2  评估方法
　　在现有不动产估价方法中，成本法比较适合评估古建筑的价值。成本法是以开发不动产所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和不动产所有权收益来确定不动产价格的估价方法。成本法适用于无收益又极少交易的不动产对象，以及历史性建筑市场价值与重新购建所花费的成本相关联的情况。一般认为，应用成本法评估历史建筑经济价值最适宜，但在估价实践中还有许多值得探究的地方。成本法是通过房地产开发、销售全过程中应该合理发生的各项成本去解释、进而反求房地产价格，用成本法评估古建筑中单纯建筑物的价值是适用的，但该方法不能较好地估算古建筑中非物质形态的文化附加值，因此存在着一定的局限性。成本法中的房地产价值，等于土地的评估价值加上当前改良物的重建或重置成本，再减去由于功能退化、损坏等各种原因造成的建筑物折旧，因此成本法主要应用于估算新的或相对较新的建筑物的市场价值，而用于估算具有上百年历史、折旧额较大的房地产价值，可能会造成价值的低估。
　　条件价值评估法是一种典型的陈述偏好的价值评估方法，是利用效用最大化原理，采用问卷调查，通过模拟市场来揭示消费者对环境物品和服务的偏好，并推导消费者的支付意愿，从而最终得到公共物品非经济价值的一种研究方法[17]。通过对一系列假设问题的回答，被调查者表达出他们为获取或储存一定数量非市场物品的支付意愿（WTP），或者不再拥有或完全使用非市场物品的接受补偿意愿（WTA）[18]。根据被调查者在假设市场中表达出的WTP或WTA，建立数学模型，达到为非市场物品估价的目的[19]。
　　历史性建筑是反映各时期社会、人文、环境和历史的建筑物化实体档案，是人类延续的记忆载体之一，一旦毁灭，其本身凝结的历史、文化、艺术价值随之毁灭且无法再生，因此历史性建筑具有稀缺性和不可再生性，属于资源性资产，其非使用价值难以用货币形式在经济上体现，且具有很强的外部性。本研究估价对象为清末民初的历史性古建筑，具备历史价值、文化价值、旅游价值等，加上历史性问题，该古建筑许多基础资料缺失，故拟采用条件价值法对估价对象进行价值评估。
　　3  数据来源及样本特征
　　3.1  数据来源
　　数据来源于实地调研。在正式调查前，进行初步预调查，了解被调查对象对假想市场的响应，并对调查问卷进行修改完善。于2018年7月对湖南省民众进行随机抽样、面对面访谈式问卷调查，本次调查获得有效样本168份。
　　3.2  样本特征
　　受访对象以女性居多，占样本的54.17%;年龄以中青年为主，40岁及以下的占有效样本的75.00%，40岁以上的占25.00%;文化程度大多是高中及以上，占有效样本的83.93%;受访对象的职业主要有事业单位职工、农民和学生等;受访对象月收入以1 500～6 000元为主，样本特征详见表1。
　　4  古建筑保护民众支付意愿分析
　　4.1  支付意愿状况
　　在调查访问民众对古建筑保护和修缮的支付意愿额度时，采用支付卡诱导法则进行询问。首先，询问受访对象是否愿意对古建筑保护和修缮支付一定额度的费用;然后针对回答“愿意”的受访对象，进一步询问其最大可以接受的支付额度。
　　在168位受访对象中，有115位对保护和修缮古建筑有支付意愿，占有效样本的68.45%;不愿意支付的比例为31.55%，其不愿意支付的主要原因在于收入偏低（占35.85%）、保护和修缮费用应该由地方政府承担（占37.74%）、担心出资不能真正用于古建筑保护和修缮（占16.98%）、其他原因（占9.43%）等。
　　受访对象支付意愿的分布情况见表2。由表2可知，愿意支付的额度大多为1～20元，占总样本的76.52%;愿意支付的额度处于20～60元的受访者占13.91%;愿意支付的额度高于60元的受访者占9.57%。从整体来看，受访对象愿意支付额度的频率基本符合正态分布。
　　4.2  支付意愿额度测算
　　根据受访对象对古建筑保护和修缮的支付意愿的频率分布，采用支付卡方法计算得到正支付意愿的期望平均值。
　　式中，A为投标值;P为受访者选择该数额的概率;n为投标数。根据式（1）计算得到受访对象对古建筑保护和修缮的平均正支付意愿额度为E（WTP）正=20.178元。
　　考虑调查样本中有31.55%的零支付，可利用经过调整的Spike模型[20]计算整个样本的平均支付意愿额度。
　　式中，WTPR零为零支付的比例。根据式（2）计算得到整个样本的平均支付意愿额度E（WTP）=13.812元/人。
　　4.3  基于条件价值法的古建筑价值测算
　　据里耶管理委员会统计，近几年里耶镇旅游的人数基本维持在20万人/年。由于里耶镇对外交通系统不完善，目前的知名度一般，该古建筑的影响范围较小。该古建筑坐落于里耶古街，里耶古街面积不大，故而来里耶古街游玩的游客基本上都会去此古建筑参观。考虑到样本的支付能力和支付意愿，以里耶镇接待的年游客数20万人作为该古建筑每年接待的游客總人次。经计算，该古建筑的价值为13.812元/人×20万人=276.24万元。
　　4.4  基于成本法的古建筑价值评估
　　1）古建筑用地的地价评估。运用基准地价系数修正法，计算出估价对象宗地在现状利用条件下的地价为765.60元/m2。由于该古建筑具有历史文化价值，因此采用德尔菲法选取历史文化、环境协调、社会知名度3个因素作为该古建筑用地的历史文化增值调整系数，调整系数分别为6%、8%、4%。在此基础上，计算得到经过历史文化增值调整后的单位地价为765.60元/m2×（1+18%）=903.408元/m2，总地价为903.408元/m2×618.23 m2≈55.85万元。 　　2）古建筑物价值评估。通过计算，该古建筑物的重新购建价格=建安成本+前期费用+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润=3 381.10元/m2。
　　根据该古建筑物的结构、装修、设备特征进行现场观察打分，评定该古建筑物的成新度为59.80%。根据该古建筑物的成新度，计算该古建筑物的现值为3 381.10元/m2×59.80%=2 021.90元/m2。
　　同样采用德尔菲法选取历史、人文、科学、艺术、纪念、教育6个因素作为该古建筑的历史文化增值调整系数，其调整系数分别为4.00%、3.50%、2.00%、3.00%、1.00%、0.50%，合计14%。通过调整系数修正，计算得到该古建筑物的最终评估单价为2 304.97元/m2，古建筑物评估总价为2 304.97元/m2×801.78 m2≈184.81万元。
　　3）估价对象总价值。根据前文测算得到的古建筑地价和建筑物价值，测算得到该评估对象的总价为240.66万元。
　　5  结论
　　古建筑不仅具有经济价值，而且具有历史、文化、审美等价值。传统的成本法评估古建筑价值有一定程度的局限性，通常需要采用一些因素对价值进行修正。而条件价值法可以用于兼具经济价值和非经济价值的历史文化遗产等公共资源的价值评估。为检验条件价值法评估古建筑物价值的合理性，尝试采用成本法对估价对象进行了评估。测算结果表明，基于条件价值法测算得到的古建筑价值为276.24万元，比成本法测算的价值240.66万元高出14.78%，体现出了该古建筑的非物质形态的附加值。由此可见，采用条件价值法能较好地体现古建筑的市场价格，该评估方法是合理可行的。
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　　收稿日期：2019-05-07
　　基金项目：湖南省哲学社会科学基金项目（18YBQ097）
　　作者简介：李  敏（1988-），女，湖南湘阴人，硕士，主要从事不动产估价工作，（电话）18274828870（电子信箱）274193082@qq.com。
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