浅析房地产估价中市场比较法的运用
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作者: 沈芳
摘 要： 在房地产估价中，一个很重要的环节就是选用适宜的估价方法。目前，国内外运用最为普遍的就是市场比较法、成本法和收益法三种基本方法。其中市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，它在估价过程中能直接反映房地产的市场状态。所以研究如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势。本文就运用过程中应注意的几点问题进行了探讨，最后提出了相关建议。
关键词： 房地产估价 市场比较法 替代原理 修正 问题
一、市场比较法的概念及其理论依据
市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵掣，趋于一致。因此，在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格比较求得估价对象房地产的未知价格。
所谓类似房地产是指房地产中的用途、规模、建筑结构、建筑档次、权利性质等方面与估价对象的相同或相当，并与估价对象处于同一供求圈。所谓同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系、价格会相互影响的适当范围。
二、应注意的几点问题
1.可比实例的成交价格必须是具有正常市场价格或是能够修正为正常市场价格。
运用市场比较法估价一般按照7个步骤进行：（1）交易实例的搜集；（2）可比实例的选取；（3）建立价格比较基础；（4）交易情况修正；（5）交易日期修正；（6）房地产状况修正；（7）求取比准价格。
估价人员搜集了较多的交易实例，需要从这些交易实例或是房地产交易实例库中选取符合一定条件的作为参照比较的交易实例，这一过程称之为选取可比实例。估价对象的未知价格就是通过这些可比实例的已知价格来求取的。问题是，由于在现实的房地产交易中交易双方的动机、偏好、对市场行情的了解程度、讨价还价能力不同，具体一宗房地产的成交价格可能会偏离其正常市场价格。但是，只要有足够多的实例，根据大数定律（大数法则），其成交价格的综合结果就可以作为市场价格的最佳参考。应当注意的是，目前存在较多的是由于税费负担的因素，部分交易案例买卖双方报交易所备案的价格与实际的成交价格存在较大的差异。又比如存心虚报成交价格，那就会存在实际的成交价格与申报价格差异明显，可能修正的幅度会超过《房地产估价规范》里规定的幅度范围（单项不超过20%）。如果使用这些案例作为可比实例，将导致估价结果与市场行情存在明显的背离。所以要求估价人员要能果断舍去此类型的案例。
所以采用市场法的前提条件，应当要选取正常市场价格或可修正为正常市场价格的案例作为可比实例，否则在估价的初始阶段就已采用不客观的数据，那以后的修正也就不可能得到一个公允的估价结果。
2.建立价格比较基础。
建立价格比较基础包含：（1）统一付款方式；（2）统一采用单价；（3）统一币种和货币单位；（4）统一面积内涵；（5）统一面积单位。
在估价协会的案例库中除付款方式外，基本上是已经统一了。而付款方式，如果是一手房，一次性付现金，就可能会比银行按揭贷款约有几个百分点的优惠，如果考虑到银行发放贷款推迟若干个月（三个月左右），这两者之间又有一定程度的相互抵消。
目前，可比案例如果是二手房，在建立统一价格内涵中需要特别注意的是内装修及土地使用权的方式。在早期的拆迁评估中，基本上估价机构将内装修因素列入个别因素中进行修正，而将土地使用权取得方式的不同涉及到的土地出让金在最后进行扣除。后来多数机构达成比较一致的意见，觉得应当在建立价格可比基础里予以调整、修正，来建立共同的基础。特别是土地出让金，由于选取的可比案例与待估房地产为楼层不一致的单元房，而且土地级别也可能存在不同等级，土地出让金在建立价格可比基础时直接扣除应当更合适。
3.房地产状况修正应注意的问题。
房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，从而房地产状况修正可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三种修正中，还可以进一步细分为若干因素的调整。进行房地产状况调整，是市场法的一个难点和关键。
第一，可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应该是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或是其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了期房的成交价格外，可比实例房地产状况一般是可比实例在其成交日期时的状况。
第二，不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。特别是在房地产状况修正中进行实物状况修正时应该注意这个问题。
进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。
实物状况比较修正的内容，对于土地，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地形、地势、地质条件、规划管制条件、土地使用年限等。对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、装修、设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。应该注意以下几点。
（1）各种类型的物业，其实物状况修正所考虑的因素是不一样的。
针对住宅、写字楼、商业用房，其实物状况修正除了考虑上述提出的因素外，还应当考虑针对不同类型的物业对其价值特别有影响的因素。对于住宅，要考虑所在小区的内部配套、物业管理、楼间距（密度）、小区绿化、住户的总体素质等这些因素，因为这些因素会对其价格产生较明显的影响，所以在修正时必须考虑这些因素。对于写字楼，应当考虑的是停车、车辆出入是否方便这些因素。因为这是投资这类物业或承租过程中首要考虑的问题，如果停车问题无法解决或是车辆出入都成问题，那么即使写字楼档次很高，也难以出售或出租。所以在评估写字楼中，必须考虑到停车、车辆出入这个重要的影响因素。这是在实际评估写字楼的时候，往往会被估价机构所忽略。停车的问题，同样对于整层的商业或经营型物业（如大商场、酒楼）而言也是非常重要的，比如有些上世纪九十年代建的写字楼或商场，其平面布置、采光通风、临街状况都很好，就是由于没有停车位置，从竣工至今一直空置。对于营业店面，应当特别考虑的是开间、宽深比、拐角、临街状况因素。店面的临街状况对其价值的影响是很大的，如：处于同一幢楼宇的不同位置的店面，临主干道与临小区的店面，价格就有天壤之别。所以在评估中应到现场查勘实例，充分考虑影响其价格的重要因素进行修正。
（2）同一个因素对不同类型的物业的价格影响方向和程度也不一定相同。在估价的修正过程中，应当针对不同类型的物业来判断、确定修正方向核修正的幅度。例如，①新旧程度这一因素，其对商业性店面的价值影响就不是太明显，因为作为店面，商家往往会根据自己的经营项目对门面进行装修，改变房屋的外观与内在，所以买家对于房屋的新旧无所谓；但是新旧程度对于住宅来讲的话，价值影响就很大。这是修正方向一致，但修正幅度有很大差距。②就建筑结构而言，混合结构和钢混结构对商业性的房屋影响也是较小的，如混合结构和钢混结构的两间并排店面，其租金水平应当是相当的，对其价格影响也比较小，但对于住宅单元而言，影响就很明显。③楼层：一层的营业用房与二层的营业用房往往是不可比的，一层肯定比二层好很多，价格要贵很多，但在住宅及写字楼中，恰好是相反的，二层比一层要好。这是修正方向截然相反。不同类型的物业，这些因素的影响方向和程度是不同的，所以修正方向和修正幅度也很不同。
三、结语
市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理，最直观、适用性最广，也最容易准确把握的一种估价方法，它完全取决于市场信息，评估价格具有较强的现实性，较易为委托估价者所接受。但是，现行市场比较法在实际应用中也存在若干问题。
第一，选取可比实例的两难境地。为了保证估价结果客观合理性，要求所选可比实例的成交价格客观合理，但是怎样才能保证这一点呢？这就需要估价人员的主观判断。这可以说是房地产估价中的一个比较难以解决的悖论。
第二，因素修正过于简单化和主观化。对各因素进行百分比修正时没有一个比较标准，主观性强，仅凭估价经验进行处理，缺乏相关技术支持。
这些问题表明，运用市场比较法评估房地产要得出一个较公正、客观、合理的评估价格，这就要求估价人员应当具有扎实的估价理论知识、丰富的实践经验、高度的责任心（特别是应在对估价对象及可比实例进行现场查勘的基础上进行修正，不能闭门造车）和良好的执业道德。另外，可建立定量分析模型，降低主观随意性也十分必要，这一方法有待于今后进一步的研究与实践。
参考文献：
［1］国家质量技术监督局.中华人民共和国建设部.房地产估价规范（GBT/50291-1999）［M］.中国建筑工业出版社，1999.
［2］柴强.房地产估价［M］.北京：首都经济贸易大学出版社，2005：116-145.
［3］窦坤芳，郑培春.房地产估价［M］.北京：机械工业出版社，2007：527，42-44.
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