房地产企业开发成本的管控要点研究

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　　摘    要：合理控制开发成本是房地产企业管理的重要内容之一，随着房地产企业的快速发展，开发成本管理与控制的重要性也得到充分体现。房地产企业开发成本包含许多内容，也存在一系列的问题，随着房地产企业的快速发展，这些问题必须得到有效解决，提升企业的成本管理与控制水平，从而为企业的健康发展打下坚实的基础。
　　关键词：房地产;成本;管控;必要性;问题
　　1  引言
　　随着我国的经济发展，房地产行业的规模也在逐渐壮大，不仅成为了我国社会经济发展的重要产业，同时也为推动国民经济做出不小贡献。但是在房地产行业的大力发展过程中，仍然有不少企业沿用传统的方式进行管理，使得成本预算下不来，并且企业本身成本控制管理手段不到位。本文针对房地产行业成本的管控中所存在的问题进行分析，并且提出相关策略。
　　2  房地产企业开发成本管控的必要性
　　所谓的开发成本管控，其管理对象是房地产企业在运用期间所产生的所有费用。使用合理有效的成本管控方法，不仅能够减少房地产企业的成本，同时也可以增加企业的综合实力，从而使企业得到更好的发展空间。以下两方面主要体现了成本管控的必要性。
　　（1）降低成本支出，提高整体利润，降低房价。房地产企业受众多因素的影响，想获得预期利润难度很大，因此，降低开发过程中的各种成本支出更为重要。
　　（2）合理成本管控，促进企业长远发展。规范的房地产企业的经营管理范围十分广泛，成本管控在经营管理中占据着重要的地位，其不仅与日常经营水平息息相关，同时也是促进企业长远发展的首要条件。所以，为了使企业得到长远的发展，需要企业在成本管控方面切实落实管理措施，同时提升每个部门的管理水平，为了企业的长远发展打好基础。
　　3  房地产开发成本管控中存在的问题
　　3.1  开发项目的初期成本预算工作重视程度不够
　　房地产企业在开发一个项目的时候，要提前对确认开发的地块进行成本预算。但是往往有一部分企业对这项工作不够重视，或者时间紧张、怕政策变化而急于拍地，对成本的核算工作做得不够，导致了初期的成本预算出现偏差情况，这样对发开项目的后续工作带来非常不利的影响。
　　3.2  企业中成本管控体系不全面
　　随着房地产企业的数量不断增多，建立全面的成本管控体系非常的重要，但是也有部分企业都没有建立全面的成本管控体系。由于房地产企业的发展速度过快，导致房地产成本管控管理体系一直得到不全面的完善。同时有些企业建立了成本管控体系，贯彻落实的不够全面，使其也不能够发挥出最佳的作用。
　　3.3  企业中成本管控方法陈旧
　　房地产企业的财务系统也比较滞后，只能够进行简单的数据统计和记录，不能完成数据的分析和处理，极易造成资源丢失现象，并且也不能够进行实时的交流与沟通，非常容易造成预算失真等情况。
　　3.4  企业中成本管控人员专业水平不够
　　结合实际发展情况来看，房地产企业中成本管控人员的专业水准普遍不高，特别是一些小规模的企业，其大多是家族式的企业，从事财务工作的人员也普遍是家族亲戚或者朋友，但是他们缺乏成本管控的专业知识与经验，导致了成本管控工作不能够得到有效的开展。
　　4  房地产开发成本管控的改进方法
　　4.1  重视项目开发初期的成本预算
　　在开发项目初期的成本预算过程中，要根据企业的经营目标，制定合理的建设方案和整體布局。在这其中应当设计出几点必要性的财务指标，使项目的开发能够在成本预算内。比如某房地产开发项目，建筑总面积为157，349m2，按使用功能分为三个部分：住宅、商铺和会所。住宅部分用于销售，面积为135，049m2，商铺用于出租，面积为5，300m2，会所自己经营，面积为17，000m2。该项目总投资70，794万元，其中开发产品成本为65，644万元，自营部分为5000万元。同时在实际的项目开发中，企业也要考虑政府与企业的关系、该项目与企业的发展发现是否吻合等动性指标，将这些指标构成一个完整的成本预算管控体系，要保证项目开发更具有规划性，达到最佳开发效果。
　　4.2  严格落实在过程中进行成本管控
　　应当从项目启动开始，按月编制动态成本报表。做到实时监控动态成本是否存在超目标成本的可能。如有超支的可能及时向管理者提出预警，做到过程中监控。此外，应当建立完善的施工现场变更洽商单的审批制度，做到每一笔变更洽商及时由施工监理、造价咨询公司以及甲方合同预算部门审核工程量的变更，杜绝有现场工程师私自同意施工单位进行工程施工变更洽商的现象，防止工程成本失控。
　　4.3  建立全面的成本管控体系
　　完善企业的财务管理制度，是建立全面的成本管控体系的前提。房地产企业中的财务部门应该要明确自身责任，加强自身的监督管理能力。同时企业中的会计人员不仅要具有核算财务的能力，还要加入到企业中的经济合同会审以及开发项目的成本预算工作中。
　　4.4  更新成本管控的方法
　　首先，企业应该把预期成本测算看为非常重重要的环节;其次，更新管控体系也要重视，在项目开发之前，要根据成本部测算的预期成本，组织各部门研讨，征得修改意见后再修改。在其后的执行过程中，严格按照预期成本测算的步骤和内容去执行，才能真正做到管控计划的落实，才能做到管控方案得以体验及总结经验，为下一个项目积累更为丰富的经验。从全局的角度考虑，项目的施工开发进度是否与销售市场的冷热时机实现合理对接;投放广告宣传的时机是否与施工进度相匹配从而避免广告宣传费用的无效浪费;公司的人工效能比例是不是处于合理的范围之内;销售价格的制定是否与后续的土地增值税的税负高低做过敏感性分析的测算;建筑成本过低是否会给后期的物业维修成本、服务成本带来更多的支出。同时，还要多向其他先进房地产公司的先进项目学习取经，更新管控体系。房地产企业不仅仅要重视项目前期开发的成本，同时也要重视项目的总成本，比如项目建设阶段的招标、投标价的确定、施工合同的签订条款及内容。还要研究项目的销售成本以及售后服务成本的最好方案，只有方面面都做到控制最好，才能做到将房价降低而企业的利润有所提升。
　　同时，房地产企业也需要提高财务系统的信息化管理，引进先进完善的信息管理系统，提高财务管理的安全系数，也可以减少数据丢失的风险。除此之外，企业也要保证财务部门能够与其他各个部门进行联系与交流，将财务信息实时更新，提高财务部门的工作效率。
　　4.5  提升成本管控人员的专业水平
　　提升成本管控人员的专业水平是提升整个房地产企业的成本管控的关键步骤。房地产企业应该对成本管控人员进行定期的培训，使相关财务人员在提升自身专业水平。对于在开发过程中责任成本得到有效控制的项目管理者，应当给予额外的奖励。而对于在开发过程中因为成本超支而未达到预期利润的项目管理者应当给予惩罚。让每一个项目管理者在项目开发、运营的过程中时刻树立成本管控的意识和责任感。与此同时，房地产企业需要结合自身优势，提高薪资待遇，从而吸引更多的专业人才投身到企业的成本管控工作中来，进一步提高房地产企业的成本管控能力。
　　5  结束语
　　总之，在当今房价调控严格的情况下，做好成本管控工作，不仅能够做到房价合理，还能提高房地产企业的整体利润，促进企业的长远发展。因此，房地产企业必须加强成本管控观念，从全局出发全面的树立成本管控意识， 使房地产企业提升自身的盈利能力以及市场竞争能力，促进企业的长远的发展。
　　参考文献：
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