房地产开发项目风险控制及管理浅析
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摘要：由于房地产开发项目的一次性、单件性，投资额度大、开发周期长等特点所决定，房地产开发项目具有较大的风险，因此，进行房地产开发项目风险控制及管理研究意义深远。如何有效地在项目开发阶段进行准确的市场定位，并对项目可能面临的风险进行有效控制及管理，成为了决定项目成败的关键。
关键词：房地产 风险控制管理 对策
一、房地产开发项目的风险研究及意义
房地产开发项目的风险是指在项目投资分析决策阶段、前期阶段、建设阶段、租售阶段及使用阶段全过程中，由于不确定因素的存在而产生经济损失的可能性。房地产开发风险存在于投资决策阶段、土地获取阶段、建设阶段、物业管理阶段这四个主要环节。其中投资决策阶段包括：开发区域风险、开发物业类型风险、开发时机风险。土地获取阶段包括：土地购买风险、市场风险、征地安置风险、筹资风险。建设阶段包括：招标模式风险、承包方式风险、合同风险、工期风险、质量风险、成本风险。物业管理阶段包括：自然灾害、意外事故。
房地产开发项目风险因素是客观存在的，风险事件是否发生，发生的可能性是不确定的，风险后果也是不确定的。因此，房地产开发项目的风险研究必须通过对多个风险因素的分析辨识，建立必要的数学模型，进行量化处理，实现定性分析与定量分析相结合，以测定房地产开发项目风险程度。风险研究是进行风险管理的前提和基础。
风险管理于20世纪30年代起源于美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理、工程项目管理和企业管理中。风险管理包括：风险的辨识、分析与评价、规避转移、风险控制等。房地产开发项目风险研究旨在对房地产开发项目实施全过程中的各种风险因素进行客观地预测和辨识、准确地量化评估、寻找有效的规避控制对策，进而实施有效的风险管理服务。这对实现项目目标，促进房地产业发展及城市社会经济的发展，均有着极其重大的意义。
(一)风险研究对于企业发展的意义
企业创建和发展的根本目的在于盈利，利润与风险并存。如果房地产投资者没有超前的意识、灵活的头脑、娴熟的手段把握不确定因素的脉搏，并对其进行有效的防范和控制，很可能就血本无归，陷入绝境。许多规模较小或初次涉足房地产开发领域的公司就是由于对风险没有足够的认识，盲目乐观、主观臆断、对需求没有深入细致的研究、定位失误、投资或入市时机不当导致了极其惨重的失利。
(二)风险研究对于房地产行业发展的意义
房地产开发既是房地产业发展的基础，又是房地产业发展的龙头。房地产开发健康有序地实施，可以从根本上解决由于工业发展速度加快，城市人口急剧增加所导致的住宅紧缺、交通堵塞、建筑混乱、环境恶化等城市问题，为城市基础设施和公共配套设施的建设注入资金和活力，从而带动建材业、建筑业及其它相关产业的发展。
房地产开发的健康、有序从根本上取决于前期策划、规划设计、建设、促销的理性构思和运作等，风险研究是实行有效的风险管理的基础，是实现房地产业健康良性发展的前提。
(三)风险研究对于城市与社会经济发展的意义
房地产开发是房地产市场供给的主要来源，不同类型、不同时期房地产投资规模的分析和确定在很大程度上影响各类房地产供求关系。而供求关系对具体项目的价格、开发周期、空置率、销售成本具有决定性的影响，房地产开发的水平直接关系到房地产行业的良性发展。风险研究对城市规划的制定具有重要的警示作用，对城市规划的实现起着重要的推动作用。
二、房地产开发项目风险防范及控制手段
由于房地产开发项目面临诸多的风险因素，投资者在投资决策前及项目实施中就不得不采用各种手段对风险进行防范、利用或控制，以尽可能减少风险事件的发生，降低风险损失。
(一)风险的回避 风险的回避主要是中断风险源，使其不致发生或遏制其发展。这种手段主要包括以下两种形式：
1、放弃业已承担的风险内容以避免更大的损失
采用这种手段有时需要做出某种牺牲，但这些牺牲较之承担风险真正发生可能造成的损失要小得多。如开发商在投资决策分析阶段市场调查数据偏颇，又没有采用适当的方法整理数据，为投资决策提供错误依据。项目前期阶段已投入相当数量的资金后，发现项目实施地点地质条件异常恶劣，继续下去将可能数倍增加基础处理费，因此，不得不重新决策，重新进行项目选址工作。
2、拒绝承担项目风险
开发商根据自己的实力和承担风险的能力，以及对市场状况的认真分析，对那些风险大的开发项目，采取放弃原则，避免招致大的风险损失，但同时也放弃了由此获利的可能。如开发商以包销的方式委托物业代理，目的在于回避市场价格变动的风险损失，但也放弃了价格提升带来的巨额利润。
风险回避虽是一种风险防范措施，但应该承认这是一种消极的防范手段。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。如果处处回避、事事回避，其结果只能是停止生存。如果开发商想谋取更大的发展，最好慎用风险回避这种防范手段。
(二)风险转移
风险转移是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者，按照措施的不同，风险转移的形式又可分为三种类型：
1、合同形式的风险转移
即通过合同形式将风险活动本身及其财务负担和法律责任转移给非保险的其它人。以达到减小本方风险损失程度的目的。例如：开发商可以通过工程项目总承包合同的签订，将项目施工建设期的风险(恶劣的天气影响、现场条件难以搞清、物价上涨、承担拖期赔偿等)转移给总承包商。开发商可以通过合同条款中责任的明确划分，合理地转移责任，从而达到减少对对方损失及对第三方损失的责任。如施工中的事故或承包人提出的施工方案及施工进度计划，虽经监理工程师批准，但并不解除承包人的责任等。
2、财务责任形式的风险转移
财务责任形式的风险转移主要是通过发行股票、寻找投资伙伴或寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任，风险损失转移给他人的风险转移形式。
开发商为了避免承担开发商违约的风险损失，可以通过投标保证金(保函)、履约保证金(保函)、维修保证金(保函)的形式，制约承包商，以降低自己的信用风险。
3、保险形式的风险转移
保险是由保险人对被保险人的经济损失提供保障，开发商可以在项目运作过程中，将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失，通过保险转移给保险公司。
项目的保险并不单纯是风险的转移，在实施过程中，总是与风险控制和风险保留等对策有着密切的联系。
(三)风险自留 风险自留即将风险留给自己承担，不能回避，也不予转移。风险自留对策分为两种：
1、非计划性风险自留
当风险管理人员没有意识到风险的存在，或者没有处理项目风险的准备时的风险自留。这一类型的风险自留大多因为风险意识欠缺而引起，如开发商忽略了建设工程施工合同条款对自身利益的保护作用，没有商定履约担保条款、违约责任处理条款，而独自承担过重的风险损失。另外，风险管理决策与实施的时间差或者决策本身延误，使得一旦项目风险实际发生，成为事实上的非计划风险自留。
事实上，对于一个大型复杂的工程项目，风险管理人员不可能识别出所有的项目风险。从这个意义上说，非计划风险自留是一种常见的风险处理策略。
2、计划性风险自留
计划性风险自留是指风险管理人员经过合理的分析和评价，有意识有计划地将一些风险留给自己承担，这种情况下，风险承受人通常已经做好了处理风险的准备。
例如，开发商在确定价格策略时，在充分考虑市场状况、‘周围竞争性物业价格水平、居民购买能力及其接受程度后，决定高价开盘，力争在短时间内获得最大利润。开发商尽管了解可能出现客户望而生畏的情形，但毕竟也有充分的信心，如项目品质优秀且规模合理，同时有强有力的促销阵容。万一开盘不利，也有实力耐心等待消费者逐渐接受高价回心转意。
风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。
风险自留对策的选择应考虑与保险对策相比较，决定风险自留必须符合以下条件之一：
(1)自留风险所耗费用低于投保费用：
(2)企业衡量的期望值低于保险人的估计：
(3)企业有较多的风险单位(意味着单位风险小，且企业有能力准确地预测其损失)：
(4)企业的最大潜在损失或最大期望损失较小；
(5)短期内企业有承受最大潜在损失或最大期望损失的经济能力：
(6)企业内部风险管理人员工作素质优良。
(四)风险控制
风险控制旨在寻求积极的措施降低风险。损失控制包括三个方面的工作：
1、预防损失
预防损失指采取各种预防措施减少损失发生的机会。如开发商要求承包商出据各种保函，防止承包商不履约或履约不利；开发商为了确保拆迁工作的进度，采用多种安置补偿办法，以适应被拆迁人的不同需要，包括：货币还迁、现房还迁、回迁等；为保证资金供应及时到位，开发商采用多渠道、多方式融资，尽可能降低融资风险损失等；开发商聘任高水平监理工程师严格质量、成本、进度控制等。
2、减少损失
减少损失指在风险损失已经不可避免地发生的情况下，通过种种措施降低损失的严重性或遏制损失加剧。如开发商确信某承包商无力继续履行施工承包合同义务后立即撤换承包商；安全事故发生后采取紧急救护：在市场走入低迷、供过于求、销售不畅时，及时采取降低或优惠赠送策略迅速推进销售速度，尽快收回资金，以避免长期空置造成的更大损失。
3、投资组合分散风险
分散风险是指通过增加风险承担单位，以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。
投资组合理论的主要论点是：在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益会有不同的反应。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可实现投资的理想目标，即在一个固定的预期收益率下使风险最低，或在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。
投资组合对于减小风险，分散风险的效应主要表现在如下几个方面：
(1)在大多数情况下，组合投资风险量值将比个别项目风险量值小，组合投资的确可起到分散风险、降低风险的目的；
(2)组合投资收益率期望值必然小于单项资本投资收益的最大值，分散风险的代价是降低了风险的收益：
(3)房地产项目投资风险即可通过投资于不同类型房地产项目的组合来实现，也可通过投资于不同地区的房地产项目组合来实现。
(五)风险利用
风险利用是指利用投机风险可能提供的谋利机会获得好处。投机风险系指可供人们进行投机活动而谋取利益的风险，即可利用的风险。
在经营活动中，利润与风险并存，利润潜伏于风险之中。承担一定的风险是取得利润的条件，拒绝承担风险就无法取得高额利润。
可利用风险通常包括以下几种：
1、政治风险
开发商利用合理的信息渠道，通过科学的分析和判断，预测政策走势、城市规划变动等，降低取得土地使用权的费用等其它成本，或可以争取时间，缩短开发周期，免于承担过长的持有期而带来的时间风险。
利用法制不健全，处理土地税收等问题随意性大等现状，也常常能获得一些额外的好处。如：将商业物业开发项目增加少量展览等功能，既可将商业用地转化为工业用地；亦可将固定资产投资方向调节税降低很大幅度。利用政策的倾斜和庇护取得巨额利润，是许多开发商在短期内发达的有利手段，这种作法归根结底是利用了政治风险而取得的好处。
2、经济风险
货币贬值对于债权人来说是一项重大风险。开发商可在进口设备、材料合同的付款比例中尽可能提高软货币的比例，以取得硬货币涨价时的利润。这一点在国际货币采购方市场条件下是不难办到的。
3、商务风险
房地产开发项目投资可通过对市场价格走势的准确推测，在合适的年份，合适的季节，甚至合适的月份抛出商品或适时调价，以取得高额的销售利润。
投资者还可以进行借贷投机，即以借贷资金为资本购进或者卖出自己并不拥有的财产。这种投机是利用货币的升贬值，即贬值时买进，升值时抛出，以获取升贬值差额。
风险利用是一门学问，要求风险管理人员不仅要有渊博的知识，娴熟的技巧，还要有高度的责任心和灵活机动的应变能力，以及良好的法律意识。风险利用实际操作的步骤通常是：
(1)分析风险利用的可能和价值；
(2)计算利用风险的代价；
(3)评估自己的承受能力；
(4)制订策略和实施步骤；
(5)操作时因势利导扩大战果；
(6)总结与提高。
三、房地产开发项目各阶段具体风险因素防范对策示例
房地产开发项目周期各阶段的主要风险因素有很大差异，在投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段，对风险进行防范与处理的手段也应因时而异，我们进行逐一阐述；
(一)投资决策阶段最主要的风险是管理风险，这项风险既不能回避又不能转移，只能有计划地自留，靠严格的风险损失控制手段尽可能降低、避免决策的失误。不言而喻，合理配置决策机构，提高决策人员的综合素质是降低管理风险的捷径。
(二)风险管理贯彻于开发周期全过程的概念最典型地应体现在前期工作阶段，为降低方案选择风险，投资者必须在前期工作阶段出台一套旨在回避风险、控制风险损失及利用风险发生而取得潜在收益的市场营销总体方案。方案不仅要将市场营销组合的四大环节有机地连成一个系统，并要力争在组织机构、专业人员配备上对方案的实施有充分的保证。另外，随着市场变化，信息的快速反馈与方案实施的动态管理也是极重要的一环。此外，决策者还应格外重视融资方案的确定和选择。采用多种融资方式，从多个融资渠道上进行融资，尽可能地分散融资风险。以预售楼宇的回收资金作为后续投入的项目，还应在融资方案中考虑到房地产销售市场不景气，低价或滞销导致资金回收受阻后，造成建设资金供应不上的应急办法。
(三)在建设阶段，投资者可以通过合同关系将技术风险、一部分经济风险(如材料设备调价、带资承包等)转移给承包商。以及聘请业务素质高的监理公司进行监理，选择技术实力强的承包商进行施工，是尽可能降低技术风险、管理风险的有效途径。
(四)租售阶段，市场供求风险是每个投资者都会面临的，不可能回避，只能通过管理手段尽可能控制风险损失。乐观地讲，如果利用好市场价格波动规律，还有可能取得潜在收益。另外，投资者还应审慎选择物业代理公司，聘请业务素质高、社会信誉较高、经验丰富的专业公司为其提供服务。如果开发项目委托物业代理，应尽可能选择具有物业管理资质的代理公司，并将两项工作委托给一家公司，以回避两家公司经营目标不一致，工作不协调造成的风险。
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