南京地铁运营与沿线地产收益研究

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　　摘   要：南京地铁历经十余年的发展，已经成为成熟、稳健的轨道交通系统。近年来，随着诸多城际线路的开通，南京地铁已难以维持其盈利状态。本文以既建成地铁沿线的房地产业为研究对象，通过对比不同板块的房产受到地铁开通的影响，进而得出地铁建设对沿线地产增值具有促进作用，有利于增加税收，缓解财政支出的压力;若地铁的便捷度受到冲击，可能会出现“逆地铁化”进而反作用于沿线房价的结论。
　　关键词：地铁运营;地产收益;逆地铁化
　　1    研究背景
　　南京市自2005年地铁一号线开通正式运营以来，截至2018年9月，已有10条地铁线路，长达378 km，覆盖全市11个辖区的轨道交通系统。自进入地铁时代以来，地铁给予整个城市以新的活力，并带动了地铁沿线的多种产业发展，其中以房地产行业的收益程度最甚。
　　从同类城市来看，与杭州市、青岛市相比，南京市由于线路建成时间较早，客流培养较好，日均客流量以267.7万领先于杭州市109.4万和青岛市32万。但与此同时，由于过早地开建郊区线路，以致其客流强度远不及仅有线路长度一半的武汉市、成都市。4号线、10号线以及另外5条郊区线的上座率远没有主城区三条骨干线1号线、2号线和3号线那样令人满意。有数据表明，截至2017年年末，市区3线的客流量占到总客流量的90%，沿线地产收益率远高于市郊线。
　　4号线、S3线的大交路部分地区甚至出现了整日客流量个位数的局面，以致被媒体赋以了最荒凉地铁站的名号。8年前地铁2号线刚建好时，河西地区也背负着同样的“坏名声”，但随着蜂拥而至的房地产开发商和购房者改变了这一情况。然而，如今的4号线灵山地区，S3号线的桥林地区并没有重振地产业的火爆态势。
　　2    案例分析
　　本案例选取南京河西地区的3个小区作为案例进行分析，分别位于2号线雨润大街站，2号线奥体东站，2号线兴隆大街站。这几个小区开盘时间在2009年，大体入住完成时间均在2011年。按照地铁的运营顺序，位于奥体东站（中间站）的L小区开盘价较低。随着2号线建成通车，2012年河西金融城建成，相关配套设施完善后，L小区在两年内房价涨到原房价的2.4倍，此后历年增幅居于3小区的最高位。而更靠近市区，即位于前站的F小区周边并无更多配套设施建设，房价的增幅逐渐放缓。更远离市区、位于雨润大街的H小区，尽管开盘价高于L、F小区，可由于区位更偏，乘地铁前往市区所需的时间更长，在数年的房价涨幅中处于绝对的劣势。由此可见，地铁站点的远近并不完全决定沿线房价，在外界条件一致的情况下，仍会受到周边其他设施的影响。
　　3    正反对比
　　2014年，地铁10号线的开通使河西临江小区的房价也迎来了增长期，新开通站绿博园、梦都大街站的周边老小区经历了从2014年年初的20 000余元出头涨到2018年的均价4.5万（除去特殊几个高档小区）的巨额升值。江北段浦口小区的地铁沿线均价自开通以来的仅万余元到2015年南京江北新区的成立，在2018年也涨到了2.3万元左右。尽管在新一轮的江北新区托管区划调整中，10号线沿线地域并未划入，这也使得浦口的房价趋于平缓。可随着11号线的建设逐渐提上日程，这一条打通原浦口区和江浦县之间的大通道使得江北大道沿线的房产和地产重新充满了活力;南京北站的规划与地铁沿线的前期准备工作，在将来也会使得江北地区的出行更加便捷，相信江北新区的建设一定会越来越好。
　　与河西江北地区相反，原1号线并入10号线的小行站、安德门站附近小区房价却在2014年7月地铁10号线开通后的近1年内，遭到了严重的停滞甚至下滑。以X、J两小区为例，自2014年7月开始，房价开始呈现几乎月月负增长的趋势，至2015年9月，房价已经倒跌了3 000余元每平方米。10号线的开通使得原本1号线时期小行至安德门的5分钟等车，3分钟到达延长至10号线通车时的8分钟等车，5分钟到达，4分钟换乘。10余分钟的多余等待时间使得众多居民选择改乘公交车出行。这也导致很长一段时间内，小行站从1号线时期的热闹站点变成了10号线时期的“空站”，这种情形，导致居民对地铁便捷度产生质疑，从而放弃乘坐地铁的现象被称为“逆地铁化”，其对沿线地产具有明显的反作用。10号线的通车短期内并未导致便捷度的提升，与之相关的小行片区房市，不管是在二手房成交量上还是房价上都遭遇了近一年半的萎靡，直到2016年，在南京房价的新一轮增幅中才得以缓解，总体上依旧乏善可陈。
　　为了便于新线路的开通，将1号线的原主线4站并入10号线是必然选择，但无形中却构建了一个更为无奈的怪圈。所以，当地铁失去了与之相对应的快捷性，不管是对于地铁本身的運营还是对于沿途居民的出行都难以起到正面作用。当然，由于计划的实施必然在短期内要有所牺牲，从另一个角度分析，停滞的房价也使得小行地区成为可供选择的“廉价居所”。
　　4    经验分析
　　如今，南京地铁正处于大迈步建设期，如何协调既有线路、新建线路和地铁沿线地产的共同效益将成为日后城市轨交发展的主要问题。如今南京地铁郊区线增多，主干线的利用率较低，很难重现5年之前的可盈利状况。南京地铁和上海地铁等都采用了大小交路的方法缓解一条线路上的客流分布不均，小交路运营有效地缓解了城区内各站的拥挤状况，同时也缓解了大交路空跑的运营成本。郊区线的客流培养，城区主干线地面设施的进一步完善都必须尽快提上日程。对此，迪拜地铁的经验值得我们学习。报告显示，2009～2016年，迪拜地铁对迪拜经济直接或间接的贡献达180亿美元，效益成本比高达1.6，其中主要以车票收入，创造就业和提升地铁沿线房地产价值等形式为经济创造贡献（数据来源于中国驻阿联酋使馆经商处）。但是根据《中东经济文摘》估算，迪拜地铁票价等地铁站服务业务占总经济贡献不到5%。 　　目前，國内各大城市地铁客流量远比迪拜要好很多，大城市一方面严格控制城市常住人口（北京、上海近年来首次出现常住人口下降），一方面建设地铁的步伐没有停滞。新城的开发并没有达到理想的人口规模，因地铁带动的地产业仍旧难以吸引更多城区居民前去购房。新建地铁与板块地产的开发并没有统筹兼顾，有远见的地铁修建和匮乏的基础设施建设矛盾成为当前国内各大城市地铁建设的主要矛盾。
　　自国务院“81号文”的出台，全国多地暂缓了地铁项目建设，对正在动工的线路和已经建成的线路，我们必然要因地制宜，出台相关的政策，聚集地铁沿线的人口，缓解财政压力。就南京而言，4号线灵山以东，S3号线油坊桥以南和S7全线都还处于所谓的“空车地带”。相对于2号线沿线临近大学城，商务区，4号线的地片分割区域均为农村，可塑性很强，相关部门应加强引导，合理规划建设用地和配套设施。而S3江北段更是要借助江北新区发展的机遇和经济适用房带动的人口迁移，有效利用现有地铁发展沿线地产业，创造更多就业岗位，实现江北与和县的同城化发展。位于溧水区的S7线更要承担溧水城区产业向东侧北侧转移的重任，溧水园区的建设和住房、生活设施的配套建设都可以促进溧水区房地产业的发展，从而缓解主城6区的住房紧张压力。
　　5    结语
　　南京的人口还远未向北京上海一样达到饱和，在吸引人才，招商引资上仍旧大有可为，灵山地区、桥林地区、空港新城地区仍旧能够成为新的区域中心以吸引开发商、购房者。在现有阶段，合理统筹运行时间，采用大小交路运营是及时止损的可行手段。从长期角度上，开发并完善已建和在建线路沿线的房地产业，实现地产的增值可以增加税收，缓解相关部门的财政压力;吸引更多居民和企业入驻在地铁沿线，能够重新使地铁沿线的房地产业充满活力。一般情况下，地铁的建设与房地产投资的经济收益必然是正相关的。南京地铁要发挥人口客流量的优势，提高服务水平，构架更优秀的轨道交通，让投资者、购房者产生正向的未来预期，实现既有房地产的增值。同时，房地产业积极发展也从客观上推动了南京市GDP总值的提升。在未来的线路规划和调整中，也要避免再次出现“小行站”的情况，以免 “逆地铁化”现象再次发生。
　　[参考文献]
　　[1]杨举华.浅谈地铁对城市经济的影响[J].纳税，2018（25）：220.
　　[2]刘  慧.浅谈小交路运行在南京地铁运营中的应用[J].民营科技，2017（10）：3.
　　Research on Nanjing metro operation and real estate income along the line
　　Yang Jianwen
　　（School of Business， Hunan University of Science and Technology， Xiangtan 411100， China）
　　Abstract：After more than ten years of development， Nanjing Metro has become a mature and stable rail transit system. In recent years， with the opening of many inter-city lines， the Nanjing Metro has been difficult to maintain its profitability. This paper takes the real estate industry along the subway as the research object. By comparing the real estates of different sectors， it is affected by the opening of the subway， and then it is concluded that the subway construction can promote the value-added of real estate along the line， which is conducive to increasing tax revenue and alleviating the pressure of fiscal expenditure; If the convenience of the subway is affected， there may be a conclusion that “reverse subway” will counteract the price along the line.
　　Key words：subway operation; real estate income; reverse subway
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