浅析审查长泰县居住区修建性详细规划设计方案的若干问题
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摘 要：修建性详细规划一般是以控制性详细规划及规划设计条件为依据，用以指导各项建筑工程设计和施工的规划设计。本文根据笔者多年从事居住区修建性详细规划方案审查经验，探讨修建性详细规划方案在规划审查中存在的问题及解决办法，与广大建设单位、设计进行交流，同时希望建设单位在报批修建性详细规划方案中，能提高其编制质量，加快审批进度，缩短报批时间。
关键词：居住区 修建性详细规划方案 审查
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2019）02（c）-0148-02
居住区修建性详细规划方案内容一般由三部分组成，主要包括总平面规划（包括竖向、交通规划）、单项及综合工程管网规划和建筑单体设计等。本文主要简述长泰县在审查规划方案时审批依据、审批要点，在审查方案中存在的问题，提出解决问题的方法。
1 审批主要依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》。
（2）配套的行政法规与规章及规范性文件如《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《城市规划强制性内容规定》、《城市地下空间开发利用管理规定》等。
（3）技术标准、技术规范。
如《福建省城市规划管理技术规定》、《<福建省城市规划管理技术规定>漳州市中心城区实施细化规则》、《长泰县建设项目容积率规划技术管理规定》
（4）政府、部分相关批复文件。
如《选址意见书》、《国有土地出让合同》，规划设计条件或土地证和政府会议纪要等建设项目相关文件。
（5）上位规划。
如总体规划、各相关专项规划、控制性详细规划等。
2 方案审批要点
2.1 原则性要点
（1）用地情况：上位城市道路规划、土地权属、用地性质（建筑功能符合）、用地红线范围（角点坐标）。
（2）规划指标：用地面积、计容建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度。
2.2 技术性要点
（1）总平面规划：规划布局与空间环境、日照分析、交通组织、出入口设置、停车配建、公建配套。建筑退让（用地和道路红线）、建筑间距等等。
（2）建筑单体设计：建筑高度与层高、建筑面宽、建筑面积计算等。
（3）竖向与管线设计：场地与城市道路竖向衔接，管线与市政设施衔接。
3 详细性规划审查存在的问题
3.1 不符合规划要求
在市场经济条件下，特别是房地产项目，建设单位为了追求最大利益，在规划设计师，不顾规划设计条件的约定，随意突破指标，美其名曰突破是为了提高规划方案的质量，让不合理成了“合理”化了。规划设计条件是编制修建性详细规划方案的灵魂，其强制性指标是不能突破，如容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度等等。特别是容积率需严把其上、下限，不可突破。
3.2 编制深度不够
编制深度不够也是审查文本时普遍存在的问题，由于建设单位为了项目快速推进，给设计人员设计方案的时间远远不够，设计人员为了完成节点任务加班加点、通宵设计，致使其设计质量不高、设计深度不足。就以长泰报批相关规划文本来说，具体表现为文本篇章凝乱，文本内容不完整，内容前后不一致，总平图表达不清楚、不清晰，特别是对市政管线篇章应付了事，表述不具体，无其深度可言。这对规划审查非常不利，审查人员无法从文本中得到该有的信息，从而影响了建设单位的报建进度。因此设计人员在图纸设计上应表达清楚，内容完整，尽量提供更多的信息给审图者。让审图人员能在有限的时间内熟悉设计内容，从而也加快审图进度，为项目报建争取更多的时间。
3.3 与法律法规及技术规定打“擦边球”
偷面积或预留改变建筑功能是建设单位乐而为之之事，是建设单位为今后营销做准备，突出其卖点。建设单位会把偷面积的理念告诉设计人员，设计人员则会在架空层、飘窗、花架、结构加强板、附属构筑物、各種缕空及封闭空间等设计中大做文章，满足建设单位的意图。例如，在长泰A项目，报审的初稿文本其用地面积22787m2，容积率为1.2，建筑密度可达到设计达到31.59%，平均层数为5层，用地范围内排满建筑物，无一处集中绿地，按笔者的经验，容积率为1.2项目，建筑密度32%，则层数约为3.5层就能满足要求，可其平均层数能建5层，存在这现象就是建设单位存在偷面积的现象很严重。偷来的面积不占容积率指标，也不做房屋产权登记，对政府而言减少了土地收入和税收，对购房者而言建设过程中也无政府监督，若存在质量问题也很难维权。因此在审核文本时，应重点审核是否存在偷面积行为。
4 采取的措施
一是建设单位在报批规划方案时，应同时提供第三方测绘报告及第三方日照报告成果，审核人员应根据第三方报告成果对方案进行对比审核，发现问题及时与设计单位及第三方单位进行沟通解决，从而避免各项指标超规划设计条件的要求。二是我县及时出地方技术文件如：《长泰县建设项目容积率规划技术管理规定》，对省技术规定进一步细化补充，其中对采光井，结构加强板及主体结构内的附属构筑物建设要求都做了具体规定，从而杜绝偷面积行为发生。三是工作人员加强业务交流。单位会派工作人员到上一级单位进行学习交流，对工作人员定期培训。单位内部每逢周一晚上进行业务交流，把一周来审查文本中的难点、要点进行业务探讨，寻找更好的解决方法，提高工作人员的业务水平。
5 意见及建议
5.1 健全法律法规及技术规定
地方政府应在福建省城市管理技术规定指导下结合地方实际情况及特点对省规进行细化编制，完善其技术依据，让建设单位无法钻空子，从而提高规划的品质。
5.2 加强业务培训，提升设计人员业务水平
设计单位应不定时进行业务培训，熟读法律法规，互相进行业务交流，提升设计水平，也应稳定人才，减少人才流失，避免一个项目因人才流失而由多个设计人员来接手完成。同时建设单位应加强与审查人员沟通，避免设计突破规划要求。
5.3 审查人员应注重规划文本原则性问题，公平、公正进行文本审查
在审查文本时，审查人员应依据法律法规、技术规定、上位规划及规划设计条件进行审查，对强制性指标，必须严格把关，不得做任何的突破，若发现不合理问题，应及时与建设单位进行沟通协调，并要求其更改。在审查时应注重维护公共利益，对建筑规划用地是否超越用地红线等进行审查，如有项目应地形原因而使小区道路，挡土墙及护坡，消防登高场地超越用地红线，则应其改正，避免造成非法占地。
5.4 建设单位应合理安排工程设计进度
建设单位应给设计人员充足思考、设计时间，使设计出来的产品质量得到保证，避免设计时间匆忙，而造成设计出的成果质量不高，甚至突破规划要求;更不能明示暗示设计单位设计出的成果不符合法律法规及技术规定要求。
6 结语
本文以规划审查中存在的问题进行探讨，希望建设单位及设计单位在编制过程中应对规划方案进行合理分析，从而更好提升规划方案整体的合理性、科学性及可靠性。
参考文献
[1] 李熙万，李圣文.改进居住区修建位详细规划深度问题的思考[J].福建建材，2008（2）：6-7.
[2] 王朝海.小议居住小区规划设计的重要因素[J].科技信息，2007（8）：229.
[3] 许强.论居住小区规划设计的几点看法[J].建材与装饰旬刊，2008（2）：42-43.
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