近代天津房荒问题研究(1937-1945)

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　　摘要：抗战爆发后天津出现了严重的房荒，人口大量增加而住房建设却陷于停滞，以至于投机盛行，房租价格猛涨。房荒给天津城市生活造成严重冲击，房租诉讼纠纷不断，市民居住条件愈加恶劣。为应对房荒当时采取了一些管控措施，如调控房租，兴建了一些平民住宅，并搭建暖棚收容无家可归的灾民。但因为日本侵略造成的城市动荡以及政策的缺陷，这些管控措施并未使房荒得到缓解。
　　关键词：天津;房荒;管控措施
　　中图分类号：K26/F293 文献标识码：A
　　文章编号：1001-9138-（2019）01-0064-71 收稿日期：2018-10-28
　　近代中国一方面因为持续不断的战乱和严重的自然灾害导致农村人口大量向城市转移，另一方面社会资本的严重不足令住房建设严重滞后，民众的贫困也使其没有相应的购买力，由此一些大城市如上海、南京、北平、天津等地出现了严重的“房荒”，其中天津房荒的产生有其特殊性，是伴随着战火的肆虐及其所导致移民和经济凋敝而产生的。
　　目前学界对于房荒问题的研究，主要有张生的《上海居，大不易——近代上海房荒研究》（2009）;韩剑尘、张群的《民国时期上海市政府的房荒救济》（2009）;李雷、陈瑞华的《战后上海市政府应对房荒论析》（2008）;王振的《民国时期北平的房荒及住房保障》（2014）;龙天贵的《“首都居大不易”——战后南京房荒问题考察》（2014）。从时间范围上看主要集中于整个民国时期或者抗战结束后，空间涉及上海、北平和南京。鉴于目前有关近代天津房荒的研究仍付诸阙如，本文依据馆藏档案和当时的报刊资料，探讨抗战时期天津房荒的严重和其对城市社会生活的冲击，以及政府的应对措施等，希冀对如何解决当前的住房问题有所启示。
　　1抗战爆发后天津房荒严重
　　抗战爆发后，华北地区的经济中心天津发生了严重的房荒。天津房荒出现的原因首先是战火毁坏了大量房屋，使原有房屋数量大减。“七七事变”爆发后，因日本侵略军的狂轰乱炸，天津的机关、学校、工厂、住宅等各类房屋被焚毁达2545间，价值174多亿元;日军强占和破坏学校房屋377间、楼房3座，价值12多亿元。日军占领天津后，出于侵略的需要在大直沽修建了军用仓库，1940年在张贵庄修建军用机场后在唐家口与机场之间修了一条4米宽的水泥路，拆毁大量民房。1942年日军又强拆民房修筑唐家口通往北站的新开路和津塘公路，由此更导致大量居民无家可归。其次是天津人口的骤然增加。日本侵华导致战火遍布华北，人民相继逃亡，集中于大都市中。天津四周的农村人口密集、生活贫困，因此经济相对发达的天津一直是华北地区贫苦农民和手工业者寻求生路的目标，而租界的存在更使其相对要安全一些。特别是1939年夏华北地区连降暴雨，河北省农村多地被淹，受灾的农民大批进城谋生导致天津人口突增。而1940年起日军又在华北连续推行五次“治安强化运动”，实行野蛮的“三光”政策，疯狂进行洗劫式的掃荡，加上连年的水旱灾荒，导致广大农民流离失所，纷纷背井离乡涌入天津避难谋生，1943年天津的城市人口达到177余万人，与1936年相比增长41.6%，是近代天津的人口最高峰，另外作为殖民者的日侨数量也从l万余人增加到7万余人。
　　在住房减少和人口骤然增加的情况下，新建住房数量也必须大量增加才能保障住房的供求平衡，但是天津的住房建设却明显处于停滞。日军占领后政局动荡，房地产因为其不动产属性无法逃避战火的摧残，投资没有保障，房地产业投资萧条。而沦陷区恶性的通货膨胀令天津经济极度紊乱，货币贬值，物价暴涨，更使房地产市场异常冷清。因为不少天津市民到租界内躲避战火，使租界的人口骤增，在这种情况下，只有租界内还有一些房地产商，投资建筑大型房屋，而日租界内殖民者的投资比较多一些。其他地方因为投资没有保障而基本停止，房地产经济没有发展。另外因为市场萎缩，物价疯涨，货币贬值，一些外资房地产商纷纷认为投资建房不如投机商业，开始收缩营业，将不动产变卖为现金汇出国外，对土地投资不感兴趣。太平洋战争爆发后，租界内的偏安局面也不存在了，英、美、比利时等外国房地产公司均被日本军管，经营基本处于停滞状态，只有日本方面尚有少量房地产投资：华商房地产商只在沦陷初期城市移民增多的情况下，在城市边缘地区修建简易房屋经营牟利
　　1939年水灾之后，房地产业经营萧条，举步维艰，许多华商房地产公司因伪币贬值而入不敷出，亏损严重，营业处于瘫痪状态，如大型房地产公司荣业公司1944年收入房屋租金伪联币291870元，支出修缮费、工资及房捐地税等费用326787元后，全年竟然亏空34917元，不少小房地产公司也都濒于破产。此外，物价高涨导致建筑材料昂贵，使一般平民无力建筑。后期日军实行物资统制，金属、木材、砖和水泥都属于严厉管控物资，建筑材料更无从获得，私人建房完全停止。甚至因物资统制导致建筑材料黑市价格猛涨。更有房主拆毁原有房屋出售砖瓦木料以图厚利者。
　　因此，抗战时期天津新建房屋数量极少。根据资料记载，天津在1928年至1937年国民政府时期建造房屋15505间，建筑面积205851平方米。1937年至1945年日本侵华期间建造房屋2928间，建筑面积仅38136平方米，住房建设十分缓慢。
　　政局动荡、货币贬值与人口骤然增加，再加上建筑资材昂贵，使新建住房极少，但房屋需求日甚一日，住房困难严重。与此伴生出一种畸形现象，商业投机者把目光倾注于房屋租赁，投机行为不断增多，再加上物价不稳，房租价格猛涨不止。天津沦陷之后人们为了安全纷纷涌入租界。英租界的房屋数量虽然很多，但事变之后全被租尽，其租价之高远超任何租界。意租界面积更小，而且有几个较大的工厂、报馆，还有回力球场，其房租事变前就很贯，事变后则根本没有空闲的住房。在特二区与意租界交界处的住房每月租金已达30元，交界处的华界房租尚如此之贵，意租界内房价如何亦可想见。华界的房租价格也紧随租界快速上涨。河北地区在1939年水灾发生前，普通平房涨价一倍，低级平房而涨价60%。而水灾发生后，因为河北地区受水患较轻，房租直接上涨十倍。如果房客不接受涨价，那就是一间极其简陋的小木棚也无法租到。1941年12月太平洋战争爆发，租界的偏安局面不复存在，房客支付的房租已不再是货币，必须以黄金、面粉、大五福布等实物计算。而普通工人只能在城市边缘区租住极为简陋的平房，一间房由几个甚至十几个工人居住，为了能够多容纳一些人，这些租客或在室内搭设暗楼，或搭设吊铺，可以说是真正的架屋叠床。而更多的人则只能在更为偏远的地方搭盖窝铺栖身，普通平房的潮湿和漏雨问题在这里显得更加严重。尽管如此，许多窝铺仍然也有房东，不过他们不是每月收一回房租，而是按天收，那些超过5天没有交房租的人会被赶走。因此为了减轻负担，有时两家人会租一间窝铺。如果一次性交租一冬天可以便宜些，每间窝铺一冬的租金为四或五元，而其面积只不过四五平方尺。 　　比房租猛涨更可怕的是所谓的“倒底费”等附加费用的增加。有些房主和二房东借房荒巧立名目以提高房租，对房客进行勒索，并以此迫使房客腾房。因为房客在房荒严重的情况下想找一处空房事实上已不可能，所以必须要用大价钱把原来居住的人赶走，倒空的房子再搬人新房客，就是所谓“倒底”。“底”是空房一间，通常原住户在搬家时会留下一些搬不走的家具，后租者支付一部分钱作为补偿，称为倒底费。但在房荒严重的情况下倒底费变为房客租赁房屋必须出的一笔费用，即便是空房也不例外，且这笔费用随着房荒的发展越来越高。而如果住宅“倒底”有家具，价钱还需另议。到了1944年，这种倒底费普通一间房便需万余元，在繁华区域以及房子讲究点的则需3万元，这不过是在租赁房屋前的花费，租好后房屋的租金还是照常要出的。并且房客要最少先交3个月的押金，而这所谓的押金实际上是十有八九不奉还的。倒底费之外房客还要支付“搬家费”“原租费”“预押金”等名目的附加费用，另外还需支付“介绍费”“运动费”“茶水费”等给被称为“跑房客”的中介，因为掌握租房信息的跑房客也可以操纵租房，假如两人同时由他手中介绍，那便要看哪一方给他的费用更多，哪一方便能租到房。此外，伪政府征收的高额房捐也被转嫁到房客身上，更加重了房客的负担。虽然种种费用名目千奇百怪，但实质上只是搬家往返均需多纳钱而已。
　　住房难觅，甚至就连旅馆也住满了人，价格也就肆无忌惮了。位于租界的惠中饭店和交通旅馆房间每日房价七元也是住得拥挤不堪，还有几处大点的饭店也因房价增高，将食堂改做宿舍一变而为临时旅店。市区旅馆的标准价目，条件优者每间不过两元，但水灾之后立刻涨到变成了四、五元，而且同样需要运动费、茶水费、定金、佣金等，其数目则无可限制的。因为旅馆客栈均人满为患，来津商旅难觅住处，必须提前四日以上订租方能入住。
　　总之，抗战爆发后天津因房屋损毁和人口大量增加，以及伪币严重贬值、物价飞涨等原因，出现了严重的房荒，不仅房租猛涨，各种附加费用更远超过房价，由此对市民的日常生活和城市的社会秩序造成严重冲击。
　　2房荒对天津社会冲击严重
　　首先，房租诉讼纠纷不断，强迫腾房时有发生，部分房客露宿街头。因为住房建设基本停滞，而需求却大量增加，以致于房屋转租逐渐普及起来，二房东也成为房屋租赁的主体。二房东本身既不是房产所有者，也不是直接的租房客，而是在先前用廉价租得了的房主的数间房屋，再转租给房客从中渔利。二房东对于房主的租价由于是早先定好的，即或是增租也是极其轻微的，然而二房东对于房客的待遇却因时而变，或随物价增租若干倍，或是要以实物数量代替价款。尤其是1939年水灾过后，在房荒严重的情况下，房屋成为奇貨可居，于是倒兑房屋成风，二房东明目张胆对房客进行勒索，强收种种名目繁多的附加费用，租赁房屋争议骤增的情况也由此开始，因此频繁的租房纠纷主要是房客与二房东之间的纠纷。
　　因为伪币贬值，物价上升，出租房屋的货币收益实际上很少，于是倒底费越来越多、越来越离谱，从最初的几十倍、几百倍，直涨至几千倍。另外二房东为了获取厚利，还通常对房客采取如下手段：第一，迭涨租金;第二，声言拆盖房屋迫令房客徙居，借此转租他人以图厚利;第三，收取房屋修葺费。如果房客不能满足二房东的需要，二房东则采用故意早锁门、阻断出入通道、不停吵闹、停电断水等手段迫使房客自行迁出，然后再换一个能够给上二房东期望代价的房客，以致于还有住户缴纳租金而故意不受，延至两三个月之后又反过来控诉房客拖欠租金以迫令其迁徙的。对于房客而言，因为已被洪流惊得失魂落魄，极不愿在马路上受风吹日晒，为了谋求一处栖身之所只好忍气吞声，不得不付出比房租高出许多倍的代价。另外，随着物价的暴涨，如果房客另行租房，搬一回家最小的花费也要1000多元，这对于平时已经是寅吃卯粮的房客来说根本无法承受。这样以来二房东的气焰更加嚣张，除了将无法交足房租的房客扫地出门外，二房东还以各种各样的理由将房屋收回“自住”，甚至使用暴力手段逼迫房客加租，勾结地痞流氓对房客进行恫吓以达到目的。
　　龌龊丛生之下，房租纠纷日趋严重，法院的各种诉状纷至沓来。特别是1939年洪水退去之后，逃难市民计划返家，然而灾区房主和二房东多借口损失严重而抬高租金，或者收取修葺粉刷等各种费用。还有一部分逃难灾民在外租房，因手头拮据，多有未结清租金而备受勒索之事。这些受灾房客本已劫后余生不堪其苦，归亦不得、走亦不能，于是纠纷迭起。1940年春节之际，在第一区南市一带，第二区南开、西广开一带，第三区侯家后一带，第七区大直沽一带和第八区小王庄一带，多有通告自1月起大幅增租者，而房客隐忍者极少，双方冲突十分激烈，多诉讼至法院或者控呈至警察，“全武行”更是不断上演。
　　总之，房租纠纷在每个角落里都司空见惯，不论是高楼大厦还是土屋棚舍，几乎没有一处没有纠纷，不是二房东要赶房客，就是老房东要涨房租，或是新房主索要空房。根据法院的统计，当时民事诉讼案件中涉及房产的官司要占50%以上。在房荒严重的情况下，住房问题成为及其严重的问题，有产者与无产者尖锐对立。
　　其次，房荒导致市民住居条件更加恶劣，窝铺大量出现;同时住房缺少维护，房屋倒塌、市民伤亡事件频繁发生。天津中下层市民的住房状况在近代本已十分艰苦，房荒的发展使其进一步恶化。大部分市民收入较少，生活不易维持，只能居住在大杂院里，住房一般是以土坯砌墙，将房檩的两端直接搭在土坯打成的山墙上，檩上平铺柳条笆和炕席，上面再涂上一层混有麦秸的黄泥，也有直接用木棍搭成骨架，再用秫秸篱笆作为墙身内层，外面抹泥，只留有一个门，里面简陋、污秽而黑暗，天津人称为“篱笆簦”，这种简陋的住宅一遇大雨就必然进水。而且为节省租金，有些原本仅是一家租住的房屋竟拥入数家，以致室内空气污浊、声音嘈杂、行动拘束，卫生状况也十分堪忧。特别是1939年大水灾之后，从四乡逃入天津的灾民本已很多，再加上没有亲友投靠而流离失所的本地灾民以及大量的失业民众，由此更构成了一个数量庞大的难民群体，窝铺便如雨后春笋大量涌现于街头巷尾，成为这些人的栖身之所。窝铺构造极为简陋，灾民匆匆将竹片掰成半圆形，两端插入地下，或者用几根木棍搭成框架，在竹片或木棍上面搭上破苇席和麻袋片，然后再抹上一层黄泥，一方面防止漏风，一方面防止破席被风刮走。 　　在这极为简陋的住所中，里面的陈设也十分寒酸。一间窝铺很低很窄，面积也只不过四五平方尺，人们在里面只能睡不能站，室内根本谈不到什么窗子之类，又黑又闷又潮。人们蜗居在如此一个破败不堪、家徒四壁的恶劣环境中，一般家中是名副其实的“一间屋子半拉炕”，而且是简单的土炕，仅有的家产往往是炕上一领破席、几只碗和几双筷子而已，甚至没有被子。居民日常穿着“衣不蔽体”者占有相当比例，尤其到了冬季，没有棉衣御寒者比比皆是。而且这些窝铺没有任何规划，十分杂乱无章，卫生状况更是惨不怨睹。因为窝铺密集，没有排水系统，通常门外便是臭水沟，一下雨则臭水灌入窝铺内，平日地面也是异常凹湿。而且在窝铺连片区公共厕所数量极少甚至没有，不免有随地便溺的现象，对健康十分有害。在居住条件恶劣的同时，一般房主也是无心经营，导致房屋缺少必要的维修，随时有倒塌危险。天津城市住房的维护在日军统治之下基本处于停顿状态，大量老旧破败的房屋得不到修缮，不仅住居环境拥挤异常，这些缺少维护的破房有一半以上破漏，不仅难以遮风挡雨，安全更是毫无保障。1938年7月下旬天津接连发生暴风雨，河东、河北发生多起房屋倒塌事件，造成多人遇难。而且因1939年特大洪水侵袭，市区80%的面积被淹，不仅一些房屋被水泡塌，更有许多房屋受到不同程度的损坏。在这之后每当暴风骤雨来临时，房屋损毁倒塌现象屡见不鲜，不少市民因此不幸离世。窝铺的安全条件也非常恶劣，贫民在此蜗居，拥挤异常，而且因为窝铺是草席、木棍和竹片搭建，所以极易失火，每当冬季生火取暖时，经常火警四起。好在窝铺连片区距离河水一般不远，避免了“火烧连营”的惨剧发生。
　　3当局的管控措施
　　严重的房荒给天津社会造成巨大冲击，使伪天津市公署意识到“本市人口年来突然增加，市区原有住宅建筑实以不敷应用，益以各房主趁机居奇，一再提高租金，甚且虽出巨金，亦属无法租赁住宅，恐慌已成，为当前最严重之问题。同时房主和二房东迫令房客腾房及各种敲诈花样，使住房纠纷纷至沓来且愈演愈烈，扭打成讼时有发生，部分房客因不堪压榨联里控告，形成严重的社会问题。房荒不仅极大冲击了天津城市的生产生活秩序，使市民个人生活陷入于危机之中，而且房荒如无法解决，将进一步冲击城市的政治、经济，因此伪政府也不得不采取一些措施来缓解严重的房荒。
　　首先是成立房屋租赁纠纷评议委员会，加强对于房租的管控。评议委员会由天津市商会、警察局、社会局负责人组成，严查房主和二房东鱼肉房客的行为。同时令警察局从速调查受灾区域住房，如房屋曾经被淹或院内进水，则严令房主减少房租。但伪政府的管控措施并没有产生实际效果，顶风涨价现象比比皆是。房客租房多是从二房东手中租的空房，不是从原房主手中租得，成为了“三房客”。这种间接租赁房屋的三房客，租赁的使用权毫无保障，常常受到二房东的欺侮。而且二房东和三房客之间关于房屋租金的数额并无如何真凭实据，关于交租金的收条则仍然是原定的价目，房客只能暗自吃亏。住房严重稀缺，在需求远远超过供给的现实状况下，房主和二房东无视规定肆意涨价的行为难以控制，而处于弱势地位的房客在一房难求的局面之下，也不得不对涨价的行为予以默认。政府关于房租的控制很快以失败而告终。
　　其次是修建平民住宅，增加住房数量。修建公共住宅被认为是最有效的住房保障措施。1939年洪灾过后，房租高涨、房租纠纷不断，社会矛盾十分尖锐。如在此时能够建设一批住房缓解房荒，则既能提升伪政府的形象，又能博得日本侵略者的信任，因此伪政府令财政局开始清理全市所有各项官产以及无主地产，并选择合适地点营造住房出租给市民居住，因伪政府经费短缺，建造经费向银行贷款，并决定先行处理河北一带的官地和空地。
　　经过社会局、工务局和财政局合同办理，决定于城内鼓楼西旧二府衙门空地9.625亩建设平民住宅，并向天津市民银行贷款18万作为建筑资金。为使建筑成本及出租价格更加低廉，相关部门更改了原有以二层楼房为主的建筑方案，改为以价格更为低廉的平房为主。总计建筑单幢住宅22所，每所平房四间;双幢住宅19所，每所平房七间。另有店而房四所。除去原住该处的旧租户特许优先承租后，实际投入市场的房屋只有店面房两所和单幢住房18所、双幢住房15所，共计175间。但市民呈请租用房屋者数量过多，至登记截止日，共有呈请登记租用单幢住房者295户，租用双幢住房者218户，以及店面房九户，在申请租用者远超住房数量的情况下，只能由伪政府指令公开抽签，最后在特二区二马路河东中学内举行了颇为热闹的抽签仪式。
　　虽然伪政府定价每间平房月租金6六元，低于市面价格，但这每月6元的房租仍然超过了普通工人的承受能力。当时绝大多数工人月收入不足20元，而从事苦力和没有同定职业的人收入还要更低，在物价飞涨的情况下温饱尚难保证，根本无力租房。因此呈请租房的市民以商人居多，其他职业有小学教员、普通公务员、医院医生和银行职员等具有稳定收入的市民。这样的结果显然无法缓解愈演愈烈的房荒。
　　此后因房屋纠纷日趋严重，房荒进一步加剧，伪政府于1941年下半年进行了更大规模的平民住宅建设，由社会局、财政局、工务局、警察局等部门会同采选地点修建住宅。经警察局函送选择空地调查表和社会局现场勘察，最终选定第六區丁家花园、第七区元善里和第八区小刘庄地方建设平民住房。其中第六区丁家花同以每亩2500元的价格购用地7亩，建房15所、184间，第七区元善里地方以每亩1500元的价格购用地26亩，建房57所、635间，第八区小刘庄以每亩1500元的价格购用地6亩，建房17所、182间，总计1001间，其中包含公用厕所、厨房，以及管理事务所和派出所用房。住房由工务局负责建筑装修，装设电灯，并设置了管理事务所，负责平民住宅的日常管理和维护勘察，还有派出所入驻负责维护治安。在通货膨胀严重、物价高涨的情况下，平民住宅的构造简单，面积较小。
　　此项平民住宅自1941年10月初开始修建，至11月底全部完成，次年1月开始出租。房屋出租价格在1942年7月以前每间收租6元，自7月份起涨为8元，另外还收取电灯费1元4角、厕所厨房费6角，合计房租每月10元，而且市民若要租用房屋还需找可靠人士出具保结，订立租约后即赴财政局交租，然后才可由社会局选派编户，迁入住房。这样的房租和租房条件显然将经济状况一般、社会交际有限的普通市民挡在门外，导致房屋出租状况与预期有较大差距。以第七区平民住宅为例，该区共建住房635间，其中事务所用房2间，派出所用房7间，厨房、厕所51间，实出租住房527间，结果尚有空房48间。可见因收取房租过高且租住条件苛刻，平民住宅尚存在一定的空置现象。 　　除了出租状况不理想以外，因为大小官员的上下其手，使原本用料就十分俭省的平民住宅更加偷工减料，建筑质量十分堪忧，甫经投入使用，房屋渗漏现象就已十分严重，屋顶漏雨、墙皮脱落，另有窗户、墙壁损坏多处。至1943年，经过夏季雨水冲刷和冬春的大风，房屋损坏情形更加严重，屋顶、墙鼙多处破裂，雨水不断渗入建筑墙体，已危及居民安全，而且各院大门均已损坏，不能开火上锁，屋顶漏雨现象更多，住户门板也多有爆裂现象，窗户损坏甚多。经逐户调查，各处住宅不同程度漏雨约400余间，水泥台阶损坏400余处，住户大门坏裂一百余扇，此外还普遍存在窗户损坏和室内墙皮脱落现象。
　　之后伪政府停止了平民住宅建设，集中建设日式住宅以满足殖民者需求。“七七事变”后，日军占领天津，作为殖民者的日本侨民数量猛增，1937年日侨人数即到17811人。而1943年是日本帝国主义强化其殖民统治的顶峰，日侨人数也达到了最大峰值，猛增至72971人。随着日侨数量的大幅增加，伪政府于1942年底开始着手建筑日式住宅，于1943年竣工。日式住宅对于土作、木料、油漆、五金件和水泥，均有严格的要求，室内用水泥铺地，并砌制浴池，装有瓷制抽水马桶，可见建筑十分精致。伪政府将资金用于修建日式住宅，普通民众的住房问题由此更无从解决。
　　在沦陷时期，伪政府修建平民住宅的措施虽然不能简单的视为粉饰太平，但是总体来看新建房屋有限，对于缓解房荒实在是杯水车薪，远远无法满足市民群体的需要。而修建平民住宅没有取得效果的主要原因除了日本侵略造成城市经济秩序紊乱，还在于生活艰苦的工人阶层无法负担较高的房租。平民住宅的出租章程有很大的局限性，不仅规定的房租金额远超一般工人的承受能力，而且还必须提前支付并出具妥实的保证，这就将低收入者拒之门外，其租赁的对象仅限于收入较高且稳定者。如果连工人都无法入住平民住宅，那么没有稳定职业的城市贫民就更没有任何期盼了，因此缓解房荒的目标根本无法实现。
　　第三项措施是搭建暖棚，收容灾民。暖棚为苇席搭成的简易大棚，并在地上铺一层厚厚的草隔绝地上凉气，大家拥挤在狭窄的空间里互相以体温取暖。搭建暖棚本是一项救灾措施，每值冬季有不少贫民流浪街头，官方及一些慈善团体和个人，为免去贫民因流离失所而暴毙于冰天雪地之中，便搭建一些暖棚救济贫民，但在抗战时期暖棚却是解决外来灾民和本地贫民住居问题的必要手段，成为一种提供给灾民的简易安置住房，其中伪政府处于主导地位投入行政力量搭设，而各种传统的善会善堂以及社会名流和工商界人士则皆提供大量资助。
　　1937年冬，因当年华北各地燃遍日本侵华战火，夏季又遭水灾，天津市内无家可归者颇多，伪政府组织搭建了大量暖棚容纳涌入市内贫民。1939年大水灾发生后，本地及外地受灾民众数量众多，伪政府首先借用戏院、电影院、会馆等场所收容难民80余万人。洪水退去之后，大部分灾民得以返家，但仍有大量难民无家可归。为不耽误这些营业场所的经营，同时避免灾民露宿街头并容纳无房市民，由社会局分别在第五区小树林、第八区小工庄、第三区竹林村搭架大规模暖棚三处，每座暖棚长20丈、宽10丈、高1丈8尺，棚顶及地面均铺有苇席，并且还在四周开有若干窗户，可以进光，一旁还没有小棚作为男女厕所，以解决卫生问题。同时天津红十字也在受灾严重、灾民集中的河东沈王庄、郭旺庄等处，以170领苇席搭建暖棚，以使灾民免受冻馁之苦。因冬日天气极寒，北风凛洌，暖棚内漏缝透风严重，寒冷异常。社会局为灾民取暖起见，用纸黏糊漏风之处，并在各暖棚地上一律加以铺垫双层麻袋以增加温度。
　　伪政府企图通过这些小恩小惠意图塑造其“亲民”的假象，以掩盖其作为侵略者帮凶的事实，蒙骗这些受灾难民，妄图使其充当其统治下的“顺民”，但在客观上也为灾民提供了最低限度的保障，在一定程度上避免了更大惨剧的发生。
　　4结语
　　衣食住行是人类生活的最基本要素，其中住房问题涉及所有城市人的利益，安居乐业是他们殷切的愿望。但在近代天津，严重的房荒却使绝大多数市民的愿望无法实现，在侵华日军的铁蹄之下，天津住房市场十分畸形，房荒严重，不仅房租价格猛涨，而且各种附加费用更是远远超过房租价格，南此也形成了严重的社会问题。
　　对于生活水平相对低下的工人阶层而言，房租支出仍然是他们主要的生活负担之一，但是因为他们生活的绝对贫困，食品类的支出始终占据他们生活支出的绝大部分，对于住房的开销只能尽量压缩，因此房租也一直是套在工人阶层身上的一大枷锁。而在房租猛涨不止的情形下，拥有稳定收入的人群尚且感到痛苦万分，而生活贫困的底层民众虽然对住房望眼欲穿，却因为供需失衡，只能蜗居于简陋的窝铺之中。
　　伪政府对于房荒虽然采取了一系列的管控措施，尤其兴建平民住宅是近代天津为解决住房问题而进行的一次尝试，但没有取得任何效果，对于解决住房问题只是扬汤止沸，无法缓解天津的房荒。这其中的根本原因在于日本侵略者将天津作为战时的后方基地任意索取，造成城市经济秩序紊乱，民众生活朝不保夕。但伪政府修建的平民住宅数量十分有限，而且租金过高、租住条件苛刻，生活艰苦的工人阶层无法负担，这一政策缺陷也不应忽视。而在另一方面，平民住宅的修建以及管理事务所的设立，属于官方对于房屋市场的主动干预，并对保障性住房进行管理，仍属于对城市住房的保障的初步探索，虽然没有取得成果，但作為官方介入房屋市场的案例，其留下的教训仍值得具有一定的参考价值。
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