对房地产开发项目成本控制研究

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　　摘    要：改革开放以来，我国经济快速发展，其中建筑行业以及房地产开发行业都为经济的发展做出巨大的贡献。房地产开发是一项较大的工程，虽然对于房地产开发企业是利益较大，但是前期的经营成本也是巨大的。房地产企业面对一个新型项目的开发，前期就需要做好足够的准备工作，其中最重要的一个工作就是成本管理。成本管理是整个房地产开发项目的关键，将成本管理与实际操作进行结合，并将其合理化，是整个房地产开发行业中都要解决的问题，也是实现企业利益的关键。本文将首先对房地产行业中的成本管理优势进行分析讲述，并提出更好的管理方案来有效的实现控制房地产开发项目成本，也期待一下浅薄的意见可以给房地产开发企业的项目成本管理带来有效的参考。
　　关键词：房地产;开发项目;成本控制
　　1  引言
　　成本控制能够保障房地产开发企业的经济效益，经过长期发展与实践，当前房地产开发企业纷纷推崇的一种成本管理模式是合约管理模式。这种模式将成本管理内容和流程清晰化，明确了合同界面，能够有效控制项目成本细节。加强对项目成本控制合约管理模式的研究，有利于房地产开发企业获得长久的发展效益。
　　2  房地产开发企业的项目成本控制概述
　　①合理的控制成本管理工作，房地产项目进行项目整体成本管理工作时，需要先对每个生产的环节进行有效的评估工作，每个环节成本精细化管理，从而实现整个项目管理得到良好的成本控制。各个环节的成本控制可以有效的帮助项目管理人员进行合理化的成本控制管理分析。首先，在进行房地产开发项目成本控制时，要对控制阶段作为主要的成本控制依据，可以主要分为三个部分，分别是事前成本控制、事中成本控制、事后成本控制。可以说整个房地产开发项目成本的控制，就是整个房地产开发项目中各个环节的成本控制，各个环节之间的联系与有效的控制可以保证企业制定的成本管理方案可以在项目进行时真正的实行。②控制项目成本的优势，在相关的项目管理过程中，有效的完成成本控制管理工作，是帮助房地产开发企业实现利益最大化的方式。房地产开发企业对开发项目进行有效的成本管理控制工作，可以帮助提升项目的管理、有效的控制成本、增强房地产开发企业的核算能力、促进企业经济与社会经济的提升。项目成本控制成本工作将每个环节的管理衔接，成为主要的成本控制管理工作，实现成本控制在房地产开发企业中的优势。
　　3  房地产开发项目成本控制研究
　　3.1  健全合约管理制度
　　国家要提高对合同管理的重视，为项目成本执行合约管理模式提供保障。通过建立健全相关制度，可以为合同的执行提供支持，确保每一个环节都有制度可循。房地产行业的走向应该更加法制化和规范化，加强合同管理是重要路径。在健全合同管理制度时，要结合项目实际和合同执行的不同阶段对每一项合同内容和合同界限加以明确，并对合同执行的每一个阶段制定合同管理制度，做到全覆盖和深入的实现合同管理。
　　3.2  成本控制的优化
　　①实施生命周期成本控制。房地产企业要在全生命周期理论的指导下，将成本控制贯穿于前期策划、项目设计、项目实施、项目销售各个阶段，形成基于项目全生命周期的成本控制体系。房地产企业要对开发项目全生命周期内的成本控制重要环节进行分析，成立成本控制部门，负责项目实施过程的成本管控，制定各个阶段的成本控制措施，加强成本控制措施执行力度，实现开发项目利润最大化。此外，房地产企业要重视成本管理队伍建设，运用先进的成本管理方法，在管理实践中不断优化成本控制措施。②实施成本动态控制。房地产企业在对开发项目进行成本控制的过程中，可以实施成本动态控制，具体可采取如下几种方法：其一，限价设计。可依据成本的预计情况对各项成本及各阶段的成本开支进行设定，并执行限价，以此来实现对总量的控制，从而确保成本始终保持在受控范围内。其二，限价采购。材料是房地产开发项目中成本的重要组成部分之一，对其进行采购时，可按照品质及目标价位进行限制，确保材料的性价比最高。其三，先算后干。项目实施中如果成本超支，应通过对比分析等方法，找出具体的原因，据此增强成本控制的针对性，防止后续项目出现类似的情况。
　　3.3  工程造價核算体系的优化与创新
　　工程项目优化控制主要由造价监管系统、工程信息系统以及价格控制系统合并组成，在实施中需要动态化管理房地产的工程造价，最大程度上实现工程造价体系的优化与创新。相关工作人员可以通过计算机的利用搜集、传输、整理、存储工程造价相关信息，并且进行系统的使用及维护，代替日常业务的人工处理，及时提供给管理人员完整全面的信息，确保企业能够拥有最新资料，从而及时提供管理人员有效参考资料。工程量清单计价能够完成计量单位项目规定的所需机械费、管理费、人工费、材料费、预期利润，同时还包含了合同中涉及的潜藏及显现的所有风险与责任，确保价格组成的合理性与完整性，保证其能够与市场价格相近的可比性。
　　3.4  开发成本中存在的隐形失效成本
　　隐形实效成本主要指的是建筑材料的放置储存费用;机械设备的闲置费用;机械设备在使用不当时对工程造成的影响;施工环节中出现的多余流程造成人力资源的浪费;施工人员的熟练程度不够导致工程环节施工缓慢;遇见突发性时间暂停项目出现的损失。隐形失效成本对于企业开发成本也是一项严重的损失，所以项目的管理人员需要做好相对应的隐形成本管理。
　　4  结语
　　房地产开发企业在发展过程中，要关注工程成本，要具有科学的成本控制思维和控制策略。结合工程成本控制经验可知，对于房地产开发企业而言，其要加强对合约管理下的项目成本控制的实践，要在管理过程中，了解自身情况，并善于转化控制思路，注重成本信息衔接的畅通性，加强对合约的完善与调整。在管理过程中，要健全合约管理制度、完善运营团队体系，并合理压缩合约数量，丰富成本控制的科学内涵。
　　参考文献：
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