房地产开发设计管理阶段成本控制分析

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　　摘 要 随着信息化时代的到来，我国的经济水平得到了不断的提升，人们的生活水平也得到了提高。渐渐的，房地产行业开始进入人们的视线，人们对住房的需求也在不断提高。房地产开发项目作为房地产经营建设中最主要的对土地进行使用的行为也是能够直接为企业带来经济效益的行为。房地产开发项目具有长期性、高风险性和高回报性等特点。如今的房地产行业竞争十分激烈，为了在市场中占据重要的地位就需要提高成本控制水平，以直接提高企业的经济效益，使利潤最大化。
　　关键词 房地产 开发设计 管理 成本控制
　　一、引言
　　近年来，随着社会环境的不断改变，房地产的调控和布局也发生了较大的变化，这一变化为房地产项目的精细化管理提供了发展条件。随着我国房地产建安成本的不断增加，负责房地产项目的企业人都在思考如何在追求房地产建筑品质的同时节约成本。根据建筑经验，建筑项目开发设计阶段决定的造价成本占工程总成本的75%，所以要从企业的项目管理入手，合理科学地分析当今的市场需求，从而保障房地产行业的健康发展。
　　二、房地产开发项目的特点
　　（一）投资高，时间久
　　一般情况下，房地产开发项目的对象都是一些比较大型的建筑，而这就需要大量的资金支持，属于高投入的项目。就拿现在的小区来说，资金最少也要几千万元，多的就需要几亿元。在时间上更不用说，因为房地产开发包含多个方面，规模小的建筑少的也需要2～3年时间，规模大的建筑就需要十几年的时间。
　　（二）承担风险大
　　房地产开发项目属于高投入、高回报的项目，很多人都被其高回报所诱惑，纷纷加入其中。但是房地产行业项目周期较长，建设施工中总会发生一些意想不到的事情，同时还会受到来自不同方面的市场竞争，需要承担的风险很大，包括财务风险、意外风险和供求风险等。
　　三、案例分析
　　（一）项目概况
　　某房地产开发公司于2016年8月获得了所在市S建筑工程项目的土地使用权，总占地面积为455万m2左右，其中包括园林绿化和景观湖面积，共占面积为50万m2左右。
　　（二）项目现状
　　施工项目原定计划是引入游戏基地，带动周边产业发展，但是在施工时没有按照原定方案进行施工，先建设住宅，导致产品定位出现问题，对施工产生了影响。在提交项目概念合计方案时，由于没有通过审核，工程无法按照原定计划完工。这样不仅使企业白白支付了100万元的费用，也错过了最佳的销售时机，使得项目工程的成本提高。
　　由于工程前期的设计时间过长，原定计划完成园林绿化和景观湖景观都无法按时完成，但是为了按原定计划开盘，不得不将样板间、售楼处转移到高层建筑地块，在以后的建造中还要被拆除，而这一决策就涉及2500万元左右。除此之外，项目成本还要有2.5亿元，成本被提高了，就算原定成本多预留出一些资金空间，但还是无法为这么大的漏洞填补空缺，无论施工成本如何控制，节省工程费都难度极大。
　　四、房地产开发项目的成本管理对策
　　（一）对规划设计阶段的成本进行管理
　　规划设计阶段对于房地产项目来说，直接会影响到投资的效益。房地产开发项目从最初的场地选择到规划布局，结构部件的设计，最后再到多种方案的比较与决定，要使用恰当的方法，选用最合理的方案，对项目进行优化设计。
　　（二）对初步设计阶段的成本进行管理
　　对初步设计阶段的方案要进行严格的审查，积极对比分析。这一阶段对于房地产开发项目十分关键，直接会影响到楼盘的经济效益。一是看布局是否合理，现在的人对住宅的要求十分严格，住宅的布局要充分满足人们的日常生活所需，要做到以人为本。同时，环境设施一定要齐全，因为往往大部分客户对户型及环境的要求都超过了对价格的关注。二是看住宅的经济性是否合理，设计施工时要将功能分区相对集中，减少过多的装饰，采用经济尺寸，环境上也要设计得美观舒适、经济适用。经过全面审查后，对设计方案要及时提出合理的建议和修改的地方，使设计方案更加的完善，减少返工现象，对修改后的设计方案要重新进行成本预算，避免超出预算范围。
　　（三）对施工图设计阶段进行审核工作
　　只要初步设计阶段成本控制目标得到确定，施工图设计阶段就要严格执行。技术人员要对设计图纸进行认真审核。一是审核图纸的合理性和公益性;二是审核图纸的设备、材料的适用性，要做到经济合理;三是审核图纸的经济性，资金概算要具体，避免成本增加现象。
　　（四）对设计招标机制进行完善
　　房地产企业想要在市场竞争中占据一席之地一定会通过先进的技术、合理的设计方案参与市场竞争。在竞争中要做到公平、公正、公开，这对设计单位来说具有十分重要的促进作用。另外，招标文件编制中要明确说明项目的投资和功能，并且要具有合理的评价标准和评价的方法，投标时要将设计方案与投资相结合构成招标文件，并且将作为以后方案优化的依据，为企业提供合理的参考。
　　五、结语
　　房地产设计开发管理阶段对于成本的控制进行落实，可以节省一些不必要的支出，降低成本费用，同时，使项目施工过程中的开发、设计和管理都能按照先定的计划实施，可以有效减少项目施工中的风险，确保控制目标的实现，促进我国房地产行业实现长远的发展。
　　（作者单位为济宁市兖州区房地产服务中心）
　　参考文献
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　　[2] 王笑盈.房地产中设计成本控制的探讨[J].中华民居（下），2014（07）：379.
　　[3] 林芹惠.房地产开发项目全过程成本控制及其应用[J].低碳世界，2016（34）：223-224.
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