加强物业公司成本管理与控制的策略分析

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　　摘要：随着我国经济的高速发展，物业管理行业随着房地产热也得到了快速发展，但在其快速发展的过程中也出现了各种各样的问题。由于我国物业管理起步较晚，积累的行业经验少，科研式物业管理行业发展的速度却极快，物业公司成本管理与控制的问题日益显现。成本管理问题关系到物业管理公司在市场中的竞争能力，由于物业公司成本管理能力较弱，导致其在快速发展后出现停滞的情况。本文将对当前我国物业管理公司成本管理的现状和问题进行阐述，并对解决问题的相关措施进行了分析。
　　关键词：物业公司;成本管理;控制与策略;竞争力
　　中图分类号：F299.233.47 文献标识码：A
　　0引言
　　商业地产和商业经济的发展，不断地推进了物业公司的发展。面对着物业公司的发展壮大，我们可以看到，一方面，物业公司给人们的日常生活提供了各种便利，自身也获得了可观的经济效益。另一方面，由于物业公司的管理水平较低，在当前的市场竞争中面对着成本管理与控制的困境。所以要想很好地促进物业公司在市场的竞争力和市场占有率，加强物业公司成本管理和控制是极为重要的“J。
　　1物业公司的成本构成及控制的定义
　　对于物业公司来说，物业公司的成本管理与控制与其他的企业不太相同。对于其他的企业来说，企业的成本主要体现的是原材料生产和加工，人员，以及一些运输、仓储等的费用。而对于物业管理公司来说，公司的成本体现的是一种复杂和分散的状态。包括：治安、消防以及保洁和一些其他各种人员的费用，所以对于物业公司来说，主要的成本体现在人员的管理上面。
　　物业公司的成本的控制也可以简单地概括为人力资源方面的管理和一些基础设施的费用的控制。要想让物业企业公司在市场中得到很好的发展和赢得很好的效益，那么对于物业公司主要的人力资源的管理是重要的。
　　2当前物业公司成本管理的特征
　　对于物业公司来说，当下的物业公司成本的管理的特点主要表现为：一种是在物业中成本耗费最大的是服务人员的费用。还有就是在对于维护管理和经营成本的需求量较大。于此我们还可以看到一个问题就是因为物业公司的成本所涉及的覆盖面较广，导致物业公司成本管理具有复杂性。面对物业公司中具有的问题和独有的特點，我们可以就几个问题进行详细的分析。
　　2.1服务方面所占比例较大
　　对于当下的物业企业公司来说，公司主要的业务主要是来自各个大楼的物业管理。于此，对于物业公司来说，所涉及的成本的主要的部分就是服务方面。比如：以上海南发物业管理公司为例，本公司主要的工作的职责是对于当地的老公房的出租和物业管理，同时因为公司又是事业单位所改制，所以原单位的事业房屋也是由本公司管理的。在此之外，公司还承包了商品房、办公楼以及政府安置房的物业管理。
　　对于南发的物业公司来说，要想很好管理公司所承接的这些项目。主要做好的就是需要对于各个房产进行合理的管理。这些管理包括房产的管理，包括房屋内部的设备的管理以及公共设备的管理。也包括对于整个房屋内部的物业的维护管理，而要想很好地做好这些管理，支出最大的部分主要是人力服务方面。
　　对于人力服务的方面，我们大致的归纳几个部分，包括房子要出租的咨询，房子的内部的设备的维护，以及公共区域的保洁和对于整个社区的物业管理人员。我们看到这些部分的管理主要是人力的服务和管理，对于这部分服务方面的管理，物业公司当下所面对的最重要的问题是一个是对于人员进行分配的不合理，另一个是在服务方面所支出的费用较大。
　　2.2维护管理和经营成本的需求量大
　　在物业公司来说，除了服务方面所耗费的成本较高外，还有就是对于为何和经营成本方面，也是影响物业公司成本的一个重要的因素。如：在南发物业管理公司中，公司不单单要对自己公司内部的房子进行管理维护，还包括就是当地的老公房和办公楼和商品房的维护。这些房子的维护成本因为所涉及成本较广，所以对于公司来说，所产生的费用是非常高昂的。比如对于老公房的维护，这些维护包括老公房的内部的设备和外部的设备的维护，因为老公房所经历的时间较久，所以房子内部的一些设备会老化的很多。这就需要物业公司对于房屋内部的设备进行修理和维护。
　　还有比如对于商品房和办公楼来讲，这种房子的维护在设备上几乎出现老化的现象很少，但是对于整个大厦的运营管理是较重要的。一栋大厦的管理主要是对于内部的运营管理，包括保洁和消防等方面，对于物业公司来说，要想很好地管理，就要企业增加运营的成本，从而保障大厦的服务质量。
　　2.3物业公司成本覆盖面广，具有复杂性
　　因为物业公司与其他的企业的构成不同，平常企业会有具体的固定的费用项目，但是对于物业公司来说，物业公司所涉及的管理方面较广，从而导致企业成本方面呈现的就是成本覆盖的面较广，使得企业的费用的支出呈现出复杂和分散性。
　　我们可以以国内的物业收费管理作为一个参考和分析：在《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九个部分：一是管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;二是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;三是物业管理区域清洁卫生费用;四是物业管理区域绿化养护费用;五是物业管理区域秩序维护费用;六是办公费用;七是物业管理企业固定资产折旧;八是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;九是经业主同意的其它费用。针对这个法律，我们可以看到物业管理公司所涉及的管理的覆盖面较广，同时因为其中的费用较为琐碎，也出现了费用的复杂性。
　　3我国物业公司成本核算存在的问题
　　在我国的物业管理公司中，不论是大型的物业公司，还是规模较小的管理公司。体现的问题可以展现为，各部门的职责不明确，没有系统的管理机制，人员成本输出较大，分配不合理，员工的节约意识不强和没有明确的岗位职责制度以及其他方面的管理问题。 　　3.1各管理部门职责不明确
　　在物业公司管理中，主要包括的部门主要是出售房租的咨询部门，以及小区物业中的保安部门，保洁部门，以及消防部门，设备管理部门和消防等各个部门。对于当下的物业公司来说，每个部门的职责没有具体的划分。如：一栋大楼的物业管理，保洁部门和保安以及消防部门的人员是随意分配的。保洁部门往往承担了消防部门的职责。每天的消防的坚持都是保洁部门的人来管理。这样所造成的影响就是没有专业的部门来进行，会在检查中疏忽一些专业的知识。如保洁部门在清扫和维护的过程中，一般都是简单地看一下消防的系统，没有深入地了解，这就会导致一些问题已经出现了，但是却没有人发现，导致的结果就是给业主和物业公司带来一些财务的损失。
　　3.2没有系统的管理机制
　　因为我国的物业公司的管理相对于国外来讲，我们的步伐是起步相对较晚的。在物业公司的管理中，大家都只是进行书面上的研究，而真正地对于实际实践确是很少进行的。我们大多的物业公司的管理机制都是模仿一些国外的方案例子来进行，或者是自己根据所理解的知识进行一个简单的制度制定。
　　所造成的结果就是一种没有了解实际，直接照搬国外的，形成企业管理根本就很难运行下去。另一种就是因为知识的理解不够或者进行粗放型的人力资源的管理，最终导致的是成本的提高，利润的亏损。
　　3.3人员成本输出较大
　　目前，国内大多数的物业公司所面对的是人力服务费用的成本不断地增加。如：上海南发的物业管理公司中就体现出，对于保洁人员，以及安保人员的需求不断增加，但是在招聘人员中，明显的一点就是，随着消费水平的增加，人员在薪酬的方面所要求的薪资也不断地增高，以及上海市政府每年对于最低工资及社保按上年的10%逐年地提高，一个保洁人员一个月要4000，而一个保安的需要5500每个月。这些人员薪资的增加，无不例外地加大的物业管理的成本。
　　又如：一家己在香港上市、总部位于华南的物业公司高管告诉经济观察报记者，物业公司中保洁的工资相对较低，“比如北京，保洁的工资是3000多元，保安的工资能达到5000多元。”此外，一家物业管理公司通常还配有维修、园艺、客服、行政等人员，以及少量管理人员。保洁人员工资提高，意味着其他服务人员工资也面临着上涨的压力，“保洁工资涨到5000元，保安工资也要跟着涨到7000元。”上述華南物业公司高管表示。
　　我们从这些例子中可以清楚地看到，在物业这个行业中，公司的成本在人员中输出的财力较大。要想让物业企业获得很好的收益，需要在人员成本中进行很好的控制。
　　3.4分配不合理
　　在一个企业中，不论是生产企业还是物业行业，分配不合理，主要的体现为人财物的分配不合理。对于物业行业来说，人力主要是指管理人员以及工作人员两个层面。管理人员在进行管理中，往往是一个人承担好几个岗位，这就会导致力不从心的状态。另一个就是员工的工作，每一个员工都是相互交叉的状态，这就会导致很多人员不会相应的岗位职责，只会相互推诿。
　　3.5员工节约意识差
　　物业公司的员工，在对于资源的利用上，一般存在着浪费。比如对于公共区域的维护，一个小区的公共区域，无论是哪一个物业的部门，就会在公共区域花费很多资源。包括人力和资金的浪费。如一个小区的绿化区域，这里包括保洁人员的打扫，以及种植花草的工作人员。在这个区域，一般都是有很多大量的工作人员，拿着物业公司的资金，不断地进行消耗和浪费。每一个员工都没有树立节约的意识，这样长期下去，导致公司的成本会以增长的方式浪费资金。
　　3.6没有明确的岗位职责制度
　　在我国，因为物业公司的管理一般都是由商业地产的企业转变而成的，就会导致一个问题就是在对于企业的制度的制定上，出现的都是不符合实际管理形式。大多数的物业管理公司在岗位职责中规划上面写的是很清晰。但是在实际的执行中，确是严重的缺失。比如：保安的职责是维护房屋的安全，保洁主要负责的内部和外部区域的打扫。消防部门是进行对整个区域的房屋进行很好的防火的监管等等，这一系列的问题所体现的问题就是物业公司在进行岗位的制定中，没有明确的岗位的职责制度。
　　3.7其他的管理问题
　　一是关于物业管理的方式不先进。在我国的物业公司中，一般的物业公司的成立，都是由房地产商演变而来的，对于这些公司来说，在管理中，出现的问题就是不论是对于公司内部人员的管理，还是对于整个物业管理的，都是一种简单粗放型的管理方式。呈现出这样的管理主要的原因是在于物业管理人才的专业技能较低，素质较低才会出现的。
　　二是组织的成本的不断增加，在当下的物业公司中，核算的成本可以大致分为两个方面，一方面是静态的成本，另一种是动态的成本。静态的成本的管理主要体现在公司自己内部的框架的管理。而对于动态的成本管理来说，就是随着物业公司的不断发展，每一个变化部分的费用。组织成本会出现增加，究其根本原因就是管理层面对于资金的利用不合理和管理能力的不强造成的。
　　三是基础设施的完善，增加了成本的控制。例如：南发物业管理公司在对于一些老公房中要不断地进行设备的维修和耗费资金，这些都会导致成本核算的增加。
　　4物业公司成本管理的控制策略
　　面对着物业公司在成本的控制和管理所处的困境和问题，提出了以下几点的方案：
　　4.1明确各个职能管理部门成本控制的权利和义务
　　要想让成本的管理和控制得到很好的利用，首先要做的就是对于公司的各个职能管理部门进行明确的权利和义务的规定。例如：在上海南发物业管理公司中，物业公司经理主要负责的是各个政策方针的把握和整个公司的规划和管理。秘书：主要进行的是各部门人员档案的录入和上级领导所要交代的事情。财务部主要的岗位职责是：对于物业公司的财务管理、会计核算监督、执行部门，资金、账目的有效管理，通过实施成本控制，组织和安排使用各类资金，从而保证资金的正常的流通。规划资金的合理使用，保证资金达到很好的使用。管理服务部职责是管理、协调、监督、公关、服务的职能。保安部职责是向业户/用户提供标准的公共秩序维护及安全防范服务，防范辖区内出现行窃、抢夺、故意破坏财务及损害行为，配合机关部门工作对消防设备、设施、日常、保养等各项安全、消防安全制度做好久防工作;对进入小区的人员进行物品进行检查。保洁的主要的岗位的职责是保证所在楼内区域的干净和整洁。 　　4.2完善物业管理公司成本管理机制
　　对于物业管理有限公司，要想很好地保证公司的发展，需要完善物业管理公司的成本管理机制。主要所要进行的是两个方面的管理。一个就是公司内部的管理结构，首先是不断地增加管理层的知识和管理技能，不断向优秀的企业进行学习，学习优秀企业的管理方法和理论的知识。在学习完这些理论知识后，管理层要利用当地的实际情况进行对公司企业内部的管理。另一个就是物业管理在完善的过程中，所要耗费的人财物的管理。在进行管理过程中，要牢牢地把控住人财物的合理的分配，让资源得到最大使用。
　　4.3加强公司在人员成本的管理
　　对于物业管理公司来说，与其他的企业不同，物业公司的人员是极其复杂和成本较高的。所以对于公司来说，很好地把握人员成本，是非常重要的。人员成本的管理主要可以表现为一种就是服务人员成本的控制和利用。当今市场中，针对人力资源成本的增高，我们要合理地规划和利用人员。比如：对于物业公司来说，可以培养物业人员的素质，提高物业人员的素质和水平。同时还可以引进机器人，让机器人来做一些简单的工作，如大廈的清扫和绿地面积的花草的管理。这样就可以保证在人力资源成本中，合理地利用这部分人力资源以及提高了公司的利润的收益。
　　4.4在扩大企业规模的同时，对企业人员进行合理分配
　　要想很好地在市场中占有竞争力和市场的占有率，物业公司就会扩大规模来进行对于市场的占有。但要清楚一点就是，物业公司企业在进行扩大规模的时候，一定要注意到要根据自身的情况来进行，不可盲目地扩展市场。同时企业在对于市场进行详细的调查外，还要做的一点就是扩展规模时，一定要对于企业的人员进行合理的分配。如果公司的人员没有进行很好的分配，物业公司在服务上会有所降低。如果物业公司在服务上没有达到业务的满意度，可以理解为这个物业公司也是不成功的。一个物业公司没有赢得客户的满意，那么在效益的收益上也将是失败的。
　　4.5加强员工节约意识的教育和培养
　　物业公司的各个部门以及人员都是复杂分散的，因为特有的复杂性和分散性，所带来的一个主要负面影响就是会导致员工在资源上或者是资金上是浪费的。面对着员工对于公司资源的浪费，物业公司要对于员工对于节约意识的培养和理论知识的教育。加强员工的节约意识和教育，可以间接地为企业增加利润的收入。
　　4.6建立成本控制报告制度及岗位责任制度
　　对于物业公司来说，要想对于公司成本加强控制，最主要的就是要建立公司的成本控制报告和岗位职责。这样就可以使得企业的成本的有着很好的控制，以及在物业公司的各个员工都有相应的岗位职责。这样就可以使得公司的在分工上有着很明确的职责，也会让每个人都树立起对于公司服务的意识。
　　5结束语
　　物业公司想要获得更多的发展空间和前景，提升企业的实际经济效益和竞争力，就需要从加强企业成本控制方面入手，只有实现物业公司成本的有效控制，才能提升企业综合竞争实力和市场的占有率。
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