新形势下土地储备融资模式探究

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　　摘 要：文章首先对土地储备融资模式进行了简要阐述，然后分析了新形势下土地储备融资模式改革的必要性，最后重点提出了新形势下土地储备融资模式的改革措施，以便可以为新形势下的土地储备工作提供有力的资金保障。
　　关键词：土地储备；融资模式；改革措施
　　1 引言
　　面对城市快速发展，土地储备工作健康有序是储备足够规模土地从而保障城市规划顺利实施的有效方法。当前，我国经济步入缓步增长期，土地储备时期增长，成本投入增大。因此，对土地储备融资制度进行完善，构建多元化的融资渠道，突破银行单一资金来源的困境，是新时期土地储备融资的新选择。
　　2 土地儲备融资模式概述
　　土地储备主要用于城市规划建设，储备规模大，所以土地储备对资本投入的量要求也较高，使得融资量巨大成为其主要特征。为了解决巨大的融资量问题，新形势下，土地储备融资方式可以采用以下几种：第一，价值转化。闲置的土地通过政府授权给资质机构进行拍卖或出让，所获得的收益回笼至政府土地储备特定账户中，为土地储备提供资金保障；第二，储备中的土地进行开发利用，使其临时成为政府土地储备资金来源，从而实现土地增值和管理成本的下降；第三，土地储备具有临时性。政府根据城市发展规划，提前进行土地收购储备工作，在城市发展时将其出让，从而保证城市规划的顺利开展。这三种融资方式可根据实际需要结合使用，为土地储备提供充足稳定的资金保障。
　　具体的土地储备资金来源可拓展如下：一是传统银行借贷，由于利息成本过高，在资金充足时可考虑取消；二是储备土地出让后所得利润可作为土地储备补充资金之用；三是通过基金运作模式来获得储备资金；四是开发金融产品来获得社会融资资金；五是财政投入用于土地储备的资金金 六是闲置土地价格开发，临时出租或出借产生的收益等等。由于传统的土地储备资金来源单一，经过拓展后，资金来源多元化，可有效解决土地储备中资金不足问题，从而促进土地储备融资制度不断完善和健全。
　　3 新形势下土地储备融资模式改革的必要性
　　3.1 供给侧结构性改革
　　近年来，我国供给侧结构改革为社会发展提供了内在动力，其核心是转化存量，提高增量，从而完成结构优化与调整。首先，金融佢体制改革为其提供了顺畅的资金道路，中间环节得到简化，直接投融资模式得以实施，从而降低企业投融资成本，为企业发展注入活力。此时可有效规范土地储备管理行为，使土地收购储备融资制度不断完善起来；其次，土地作为城市建设的供给侧资源，是改革的重要方向。政府要落实土地政策，积极 做好闲置土地的调整与利用，使供给侧改革有的放矢，掷地有声。
　　3.2 政府职能转变
　　新形势下，政府作为土地一级管理的主体，更要强化公益性，从经营角色中退位下来，认真做好管理调控等公益工作，将经营工作下放到城市规划建设机构。认真做好土地储备制度、土地储备融资制度等制度的完善工作，尽快调整职能。此外，政府要加强引导与管理，精简土地储备机构。一般而言，一个县域只能拥有一个土地储备机构。所以，政府要积极将政企分开和事企分开工作贯彻下去，做好政策解决与服务工作，解除土地储备管理中获利的行为与动机，使政府的公益形象重新树立起来。
　　3.3 财税、金融体制改革
　　在进行供给侧结构改革中，土地储备逐渐成为财政改革的新生物，在土地储备中为主体创造着较多的收入。由土地储备转让产生的收益能够为土地储备提供较多的资金保障，对减轻政府投入，对降低土地储备成本均意义重大，而且能够为所有相关主体提供合理的收益分配，降低人地矛盾。经过财政改革，上下级政府间的税收关系得到优化，地方低级政府的压力降低，土地出让依赖下降，中央财政支出更倾向于共公事业。
　　4 新形势下土地储备融资模式的改革措施
　　4.1 引入金融资源参与产权交易
　　市场变化离不金融的支持，土地资源化管理离不开市场规律的指导，在土地转让过程中，金融资源的参与更有利于土地成本的降低和土地价值的提升。“城市金融”是城市发展的资金保障，能够为城市经济、城市建设提供有效的帮助。而且，在为民营经济提供助力时，城市金融也明确了政府的责任和服务功能。政府是城市金融与经济发展的纽带，鼓励所有运用城市金融业务的人员或企业积极开展经济活动，从而产生收益来保证财税充足。
　　4.2 建立土地储备基金
　　多元化融资渠道是完善土地储备融资制度的有效方法。其中，利用土地管理营余构建土地储备基金，通过基金运行可获得更高的收益，从而为土地储备制度的完善提供可靠的资金保障。在土地储备基金的作用下，土地收购、储备、出让中可实现有序管理和规范操作。基金具体来源主要有以下几个方面：一是政府政策性补助；二是财政拨款；三是出让收益；四是临时开发所得；五是基金收益；六是土地相关金融产品销售收入；这些资金汇总去除管理成本后，剩余部分用于基金操作。
　　4.3 推进土地资产证券化
　　土地储备融资渠道中，将土地资源证券化，开发金融证券对被拆迁对象出售，可以融得大量低价资金，同时，证券化融资，符合人们的低投入高回报的心理，将土地储备的财务风险分解转移。具体的证券化形式有以下两个类型：第一是项目证券化；第二是债权证券化。前者主要是将部分流动资产转化为证券出售来获得资金；后者是将土地作为抵押物进行借贷而产生债权证券化。通过证券化融资，权益人直接获得融资，融资方式走向多元化，融资成本有效降低，融资收益增大。
　　4.4 发行土地储备专项债券
　　土地储备专项债券是融资过程中土地资源转化为金融产品的其中一个类型。它主要从实际资金需求出发，在金融保障机制中为土地储备提供科学规范的资金保障。土地储备机构有了专项债券融资模式，就可以减少或取消银行借贷行为，从而有效控制土地储备的负债成本。融资渠道又拓宽了，财务风险也下降了。同时，专项债券又可以保证供给侧结构性改革有充足的资金来实施，土地应用效率有效提升。
　　4.5 其他应注意的问题
　　除了拓展融资渠道，保证土地储备有充足稳定的资金外，还要在融资制度上、管理制度上进行完善与健全，做好土地储备管理，降低成本投入，为城市规划和发展提供充分的土地资源。首先，融资体系需要尽快完善。做到公允性、客观性、供需平衡性，避免过度盲目圈地行为，做好土地储备规模调整，提高土地利用率；其次，拓展融资渠道后，政府要加大宣传与解读，使社会大众都支持和认可这种供给侧金融改革在土地储备中的实施。并配套法律体系，完善相关法规，使融资走向规范化和法制化；最后，土地储备出让后的收益要做到平衡分配，保证储备制度规范合法。此外，要加强资金管理，做好成本控制，全面成本预算，通过财务控制来避免营私舞弊行为的发生。
　　5 结语
　　新形势下随着我国供给侧结构性改革、政府职能转变、财税与金融体制改革等方面的影响，土地储备融资模式也迫切需要进行改革与创新，可以通过引入金融资源参与产权交易、建立土地储备基金、发推进土地资产证券化、行土地储备专项债券等措施进一步完善土地储备的融资模式。
　　参考文献：
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　　[3] 崔家颖，韩瑞青，王丽艳.新形势下我国城市土地储备融资模式探讨[J].工程经济，2017（9）：77～80.
　　作者简介：
　　沈冰（1983—）性别：女、籍贯：山东章丘人、职称：助理工程师、研究方向：土地收储及融资。
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