浅论商业地产项目的工程投资控制
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作者:陶婷婷
摘 要：本文以苏州虎丘婚纱城项目实施为例，阐述了商业地产项目开发的工程投资控制特点。商业地产项目是一个周期较长的系统工程，能否科学合理地对建设投资进行有效控制，成为项目成功与否的一个重要环节。项目前期策划要做到精准定位，规划先行，限额设计;项目实施阶段要加强合同管理，避免索赔;工程竣工阶段加强结算审核。
关键词：工程投资 商业地产 限额设计 合同管理
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2019）05（c）-0165-02
随着我国经济的快速发展，城市化进程加快，人们对生活水平的期待值显著提升，消费业态的多元化与享受化，引导了商业地产市场的蓬勃发展。然而，商业地产在我国发展时间尚短，人们对于商业地产项目的开发与运营尚欠缺认识，对商业地产的投资管理未能形成一套成熟有效的方式。
商业地产项目开发是一个周期较长的系统工程，能否科学合理的对建设投资进行有效控制，成为项目成功与否的一个重要环节。商业地产项目投资包括土地费用、前期费用、建安费用、管理费用、营销费用、财务费用以及税费等，涉及策划、规划、设计、施工、招商营销等全过程。其中，工程造价对整个项目的投资控制起着至关重要的作用，其贯穿着工程建设的全过程，包括工程前期、招投标阶段、施工阶段以及竣工结算阶段。本文以苏州虎丘婚纱城项目实施为例分析商业地产项目的工程投资控制。
1 项目前期的投资控制
1.1 精准定位，规划先行
商业地产定位是商业地产项目运作成功的基础环节，前期的市场调研和策划工作的重要性不言而喻。科学精确的前期策划工作，不仅是项目建设顺利进行的保障，也是工期、质量和投资三大目标得以合理控制的前提。
在精准定位的过程中，通过对苏州虎丘婚纱城项目周边的商圈分析、客户需求分析、商业竞争环境分析，在此基础上进行消费者定位、业态定位和档次定位。精确的前期策划和可行性研究報告，将能够清晰地指导后续的商业建筑规划设计工作。在此基础上，结合招商工作，开展初步的业态落位。在商业建筑的初步设计方案完成以后进行业态细分，进而指导扩初设计。
有的商业地产项目，为了抢占市场，在获得土地以后急于上马，边施工边招商，有的甚至采用“筑巢迎凤”的方式，先建好再招商，导致后续改动很大，投资失控。不同的业态和品牌商家，会提出不同的建筑安装需求，对层高、通风、电力等均有不同的要求，一旦建好以后再招商或者大范围调整业态，将导致大量的拆改工作。如果做到提前的精准规划，提前了解不同商家的要求，尤其是主力店的物业要求，充分考虑其位置、面积、层高甚至货运通道等因素，将需求提前反馈到设计部门，就能在商业设计中做到心中有数，避免或减少后期的工程改造，从而有效控制成本。
1.2 优化方案，限额设计
在项目设计阶段，设计费占整个项目建设成本的比重很低，但是设计方案在造价方面是否经济可行，将对后续的整个造价造成很大的影响。很多时候，建设单位往往把造价控制重点放在编标、招投标环节，而忽视了设计方案的经济性。比如，有的设计人员为了提高安全系数，就采用比较简单生硬的办法，加大配筋量，不仅造成了建筑成本增加，也造成了浪费。有的设计师习惯推荐采用当下最新设备、最新系统，而忽略了这些最新的设备和系统是否与项目实际匹配，性价比是否是最优。以本公司开发建设的苏州虎丘婚纱城项目为例，暖通初步设计方案是采用地源热泵系统，该空调系统冷热源均采用室外地埋管换热器，需要在室外空地上打井埋管。而苏州虎丘婚纱城项目室外可打井的空地较少，只能采用在建筑物地下室下面打井的方式，这就要求与建筑桩基的配合度较高，而且打井埋管与桩基施工不可同时进行，施工难度很大，工期较长，造价高。在后期维护方面，在建筑物下方的地埋管损坏或故障，难以维修。只能通过阀门控制，将损坏的某一路地埋管报废。因此，无论是在造价还是后期使用方面，地源热泵系统均不能体现其优势。经多次研究讨论，将项目的空调系统调整为水环热泵空调系统，部分单体建筑采用变频多联机空调系统，造价较地源热泵系统下降了约1/3。
1.3 加强审图，明确界面
在施工图出图前，加强审图也是必不可少的一个环节。在设计过程中，设计方案往往会经过几轮讨论和修改，而每一次讨论和修改，都会涉及到建筑、结构、暖通等各个专业，有时候会出现一个专业修改了，其他的专业没有同步变更，在施工过程中发现建筑、结构和暖通等设计不吻合，这时进行施工变更，造成拆除、变更图纸等费用及工期损失。在苏州虎丘婚纱城项目中，建筑设计因商业动线的优化调整，对商场内部的扶梯位置和走向进行了调整，后续施工时发现，因设计单位的疏忽以及审图的疏漏，仅建筑图纸对扶梯进行了调整，结构图纸并没有同步作出修改，原图纸上已取消扶梯的位置，结构图纸上仍有相应的扶梯支撑梁。直至施工后才发现，不得以进行凿除，造成了不该出现的浪费。其次，在土建、机电、幕墙、内装、景观等不同专业的衔接中，需明确不同专业的界面，确保界面清晰，责任划分明确，沟通协调良好。
2 工程实施阶段的投资控制
2.1 专业交叉，关注节点
施工阶段要注重工期计划，对于各项专业工程要做到平行合理搭接。附属工程、设施配套采购等，均要围绕主线工程提前制定计划，避免出现一项工程停下来等待另一项工程的现象发生，导致工期延误，费用增加。此外，要重点关注公共电网的送电时间。在苏州虎丘婚纱城项目建设中，因供电的特殊要求，开闭所和配电间的土建工程均属于项目组成部分，因此开闭所和配电间的土建验收、配电设备的采购、电网外线的通电计划等等，涉及到的外部环境因素多，对项目进展影响大。若有一个环节滞后，将会导致送电时间比计划时间延后。而后续的电梯调试验收、消防系统验收等，均要求正式通电才可以进行。因通电时间的延迟，导致项目交付的时间也相应延迟，从而增加工程费用，这种现象在许多商业项目开发中时有发生，应在建设初期就拟定计划，密切关注，力求避免。 2.2 控制造价，合同管理
合同签订也是投资控制的一个重要环节。工程施工文本要严格按照省建设厅发布的在工程造价中，材料和设备占了建安工程造价的70%以上，重要程度不言而喻。由此对于材料和设备应做好充分的市场调查工作，在满足设计要求的前提下，充分分析材料和设备品牌的性价比。同样的设备参数，品牌不同，价格相差很远。同样，同样的设备品牌，不同的销售渠道，价格也有较大差别。可以采用分析、谈判、限价等措施，有效控制造价。
最新合同范本执行，专项条款可以按照公司自身实际拟定，比如付款方式，付款比例，对于延期有否补偿、对于优质工程是否有奖励等等。规范严谨的工程合同将同时保障建设方与施工方的利益，避免后期的推诿扯皮，造成无谓的成本增加。
3 工程竣工阶段的投资控制
对商业地产项目来说，工程竣工阶段要加强竣工结算审核。结算时需按照竣工图纸、投标报价以及合同约定进行計算。因实际情况未完成的内容应在竣工结算时注明，并予以扣除。在变更签证环节，要做好签证总量的梳理，除核增的工程签证外，重点关注核减的工程量。在审核过程中，对相关结算之间要进行综合统筹与横向联系审核，避免同一内容在不同合同工程中的重复结算，或在甲项目结算中已增加，但在乙项目中没有给予相应扣除等现象发生。
4 结语
对于商业地产项目而言，如何有效控制项目投资是一个重要的课题。投资控制的好坏将直接影响整个项目运营成功与否。因此，在整个建设周期中，从工程前期着手、到施工阶段、竣工结算阶段，各个阶段层层把关，相互衔接相辅相成，商业地产项目投资才能做到真正可控。
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