县域视角下的公共租赁住房退出意愿分析
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摘要：公共租赁住房有效退出问题已成为制约其政策效果的重要难点。论文以江西省分宜县为例，采用文献资料法、问卷调查法和计量分析法，对县域公共租赁住房住户的退出意愿进行了分析。结果显示：公共租赁住房住户中存在着相当程度的福利依赖心理;提高住户劳动人口参与比例、增进住户对运管部门职责、租售并举政策、奖励激励政策、公租房退出政策的了解程度对促进住户退出公共租赁住房具有正激励效果;较高楼层满意度和邻里关系满意度的住户退出意愿相对强烈;较高的住房面积满意度和基础装修满意度则会抑制住户的退出意愿。因此，科学分析影响公共租赁住房住户退出意愿的关键因素，强化制定相关管理政策将会有效促进公共租赁住房周转率的提升。
关键词：公共租赁住房;退出意愿;保障性住房;县域;分宜县
中图分类号：F299.23 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）01-0015-22 收稿日期：2019-12-05
作者简介：韩璟，华中师范大学副教授，硕士生导师。
于利群，华中师范大学硕士研究生。
严军，华中师范大学硕士研究生;江西省分宜县住房和城乡建设局工作人员。
卢新海，华中师范大学教授、博士生导师。
1 引言
居住问题是重要的民生问题，住房则是家庭实现居住权利的基础物质载体。我国自推行住房货币化改革以来，房地产市场也随着经济水平和城市化程度的提升深入发展，面对不断攀升的城市住房价格水平，保障全体居民住有所居，尤其是中低收入家庭住有所居已成为我国各级政府公共服务中的一项重要职责。虽然我国针对中低收入家庭的住房保障制度建立相对较晚，但近年来发展较快，迄今已形成了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用房和限价商品房为主的四种保障性住房类型。其中，廉租住房和公共租赁住房为租赁性质明显的保障性住房，前者针对的是城镇低收入住房困难家庭，后者针对的主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
从形成历史上看，廉租住房的提法最早出现于1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，而公共租赁住房的雏形可追溯于经济适用住房的出租。2004年建设部等四部委下发的《经济适用住房管理办法》允许以政府核定的价格向符合条件的家庭出租经济适用住房，2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要重点加快建立健全廉租住房制度，2010年国务院分别在《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》强调要大幅增加公共租赁住房供给方，加快发展公共租赁住房，住建部也于同年出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，大力发展公共租赁住房，培育住房租赁市场。2012年住建部在其制定的《公共租赁住房管理办法》中规定了公共租赁住房的退出机制，2013年住建部同财政部和国家发改委在其联合下发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》提出从2014年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，实行“统一轮候配租、统一申请标准、统一租金补贴”，并轨后二者统称为公共租赁住房。
公共租赁住房作为租赁型保障性住房，具有较强的公共资源性和社会福利性，其目的是为城镇住房困难家庭提供公共服务，以达到“住有所居”的目的。公共租赁住房的管理工作涉及准入与配租、租金收支、租后管理和退出管理等多個方面，而有序退出是保障其公平善用的重要环节，也对促进住房资源在困难群体之间的有效流动和实现公共租赁住房的政策目标具有重要意义。实际上，在管理实践中公共租赁住房“只进不退”是管理的难点之一，部分家庭一旦享受到公共租赁住房便滋生了“长期拥有”的念头，不但形成了福利固化，而且也违背了公共租赁住房公平、合理配置的原则。审计署多次发布的相关审计结果也显示，存在大量因收入、住房条件发生变化后不再具备保障资格的家庭，仍在享受公共租赁住房福利。因此，本文以公共租赁住房住户为调研对象，分析影响住户退出意愿的主要因素，对完善和加强公共租赁住房的管理、实现公共租赁住房设定的政策目标和促进社会公平正义、稳定和谐具有重要的现实意义。
2 文献评述
公共租赁住房在欧洲和澳大利亚一般被称为Social Housing，在北美被称为Public Housing，新加坡则称之为Public Rental Housing，其内涵均为政府提供给低收入家庭等弱势群体的租赁性保障性住房。国外学者对公共租赁住房退出的研究偏重于从个体特征进行解释，学者们普遍认为影响公共租赁住房退出的因素比较复杂，财务状况、户主的种族、年龄、教育水平等因素都会影响户主的相关决策。在经济条件方面，家庭收入是测度退出意愿的重要因素，既有学者认为高收入家庭的退出意愿较为强烈，也有学者对此持不同看法。在人力资本方面，较高的教育水平，一定的谋生技能都是促进户主退出公共租赁住房的因素，而老年人对社区环境的依恋则是抑制其退出公共租赁住房的因素。另外，个人所处的生命周期状况也是影响公共租赁住房退出的重要因素，尤其是所需抚养孩子的数量、健康水平、家庭的责任及其稳定状况。在宏观方面，房屋的区位状况、居住地的社区治安水平、地区的经济发展态势、监管规定的明确性、信用评级系统的完善程度、地区福利水平等因素也被学者们纳入公共租赁住房退出意愿的影响因素中。
由于受公共租赁住房发展过程和概念形成的影响，国内学术界对住房有效退出问题的研究呈现出从经济适用房、廉租房的退出问题逐渐过渡到公共租赁住房的有效退出问题的研究脉络。在退出动力方面，我国保障性住房制度“严进宽出”的政策设计导致动态保障效果较差，居住对象的不愿自动退出既影响了政策效果，也增加了政府的保障负担和成本。保障性住房的退出符合社会资源配置的要求，其政策着力点在于“资源获利”的合理产权退出和政府强化共有产权下的“合同回购权”。作为属性特殊的住房类型，应借助博弈理论、产权理论、体制机制创新重构保障性住房退出政策，克服信息不对称、监管不到位、激励不到位的缺陷，促成保障性住房进入“高收入者退出，低收入者进入”的动态循环。 针对公共租赁住房合同到期退出、违规使用勒令退出和承租人住房条件改善失去资格退出三种方式，调整货币化租金补贴方式、建立信用管理制度和完善惩戒机制应当成为公共租赁住房退出执行中的着力点。公共租赁住房退出机制设计上的漏洞、退出条件规定性条文的模糊性、家庭财产信息搜集的不力、退出信息披露制度的不健全以及后续保障政策的不力都成为地方政府执行退出管理工作的重要制约因素。在当前退出机制的效果分析上，有学者认为退出激励机制是解决问题的关键，也有学者认为以自愿退出、强制退出、激励退出相结合的退出方式可以达到良好的退出效果。在公共租赁住房居住对象角度，有学者认为住户退出意识淡薄，已经产生了福利固化，针对住户拒绝配合的原因，认为需要加强对住户视角下的保障性住房退出问题的研究。从既有研究文献看，学术界从住户视角研究公共租赁住房退出问题的成果相对较少，对住户退出意愿的研究更是不多。李进涛借助计划行为理论采用李克特量表问卷，运用线性回归分析法对武汉市中心城区的部分公共租赁住房小区住户的退出意愿进行了分析，结果显示个人及家庭特征、住房配置及运行满意程度以及退出认知等变量对公租房退出意愿产生显著影响。崔光灿则对上海市廉租住房住户的退出行为进行了研究，通过分析住户家庭特征、就业与收入特征、住房保障特征和区域特征对住房退出行为的影响，发现廉租住房住户的家庭特征显著影响退出行为，家庭福利陷阱的确存在，合理的租房补贴水平和就业机会的增多对住户的退出意愿具有重要影响。
不难看出，当前学界对公共租赁住房退出问题的研究主要集中在政府制度的形成和政策的管制方面，而从住户视角进行的研究并不多见，尤其是对住户退出意愿的分析还存在着不足。古人云：“郡县治，则天下安”。县级政府作为连接上层与基层、中央与地方、城市与乡村的关键“节点”，其在我国当前政府治理体系中发挥着重要的承上启下作用。县级政府不但承担着大力发展廉租住房的重要责任，而且也是我国新型城镇化政策执行的重要落脚点，从住户角度对县域层面的公共租赁住房住户退出意愿问题进行研究，不但有利于科学保护住户退出心态，制定合理的退出政策，而且对丰富公共租赁住房退出理论研究和促进公共租赁住房资源的公平善用具有重要意义。
3 研究数据与方法
3.1 研究区域概况
分宜县位于江西省中部偏西，隶属于新余市，国土面积1389平方公里，截至2017年底全县共有人口34.4万，GDP215.83亿元，产业结构增加值比为8.1：43.3：48.6，全年财政总收入31.53亿元。全县常住总人口31.65万人，其中城镇人口17.54万人，占比55.4%，乡村14.11万人，占比44.6%。2017-2018年间，分宜县年均销售商品住房2644套，2017年底的统计结果显示城镇住户人均拥有住房面积34平方米，略低于全国的36.6平方米。分宜县保障性安居工程建设始于2007年，起初以经济适用房建设为主，在住建部2010年下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后开始大力建设公共租赁住房，截至2017年完成了全部公共租赁住房新建任务。目前，分宜县城区范围共有集中建设的保障性住房小区6个，新建保障性住房5193套，总建筑面积30.07万平方米，其中公共租赁住房4377套，建筑面积23.38万平方米。在管理政策方面，分宜县出台了《分宜县保障性住房建设和管理的意见》《分宜县保障性住房和直管公房使用安全工作细则》《分宜县城镇廉租住房租金管理实施办法》和《分宜县城镇公共租赁住房租金管理办法》等文件，从主管部门职责、建设分配标准、租金标准、租金管理等方面强化了对全县公共租赁住房的管理。
3.2 研究方法
从变量角度看，公共租赁住房的退出意愿问题属于一个典型的二分变量，房屋住户有继续入住或者退出两种选择，因此可使用离散因变量模型中的二分响应回归模型分析公共租赁房住户的退出意愿问题。
一般来说，通常采用的二分响应回归模型有线性概论模型（LPM）、Logit模型和Probit （或Normit）模型三种，由于LPM和Probit模型对自变量的正态性、干扰项的异方差性等模型使用前提假设要求较高，所以本研究使用更为广泛采用的Logit模型对分宜县公共租赁住房住户的退出意愿问题进行分析，其中“0”表示不愿意退出，“1”表示愿意退出。
Logit模型的公式如下：
（1）
式1中，Zi = β1+β2 Xi，Pi为i户退出公共租赁住房的概率，β为待估参数，Xi为影响i户退出公共租赁住房的相关因素。综合国内外有关公共租赁住房退出问题的影响因素分析理论成果，本文拟从住户特征、管理认知情况、政策知晓情况和物业支持情况四个方面构建影响公共租赁住房退出意愿的相关因素，并设定度量指标如表1所示。研究数据的处理运用SPSS软件计算，研究方法采用似然比向前逐步法。
3.3 数据来源与数据特征
根据以上设定的变量，论文采用问卷调查法进行数据收集，调查时间为2019年3月。本次调查以分宜县的岭南小区、和美小区、浒塘小区、文教巷小区、沁湖丽园小区和阳光丽景小区6个公共租赁住房小区为调查地点，调查地点涵盖了分宜县所有的公共租赁住宅小区。采用分层随机法选择调查对象进行入户访谈和调查，共发放问卷360份，回收342份，问卷回收率95%，其中去掉无效问卷26份，共316份有效问卷作为原始数据样本，问卷有效率为92%。
抽样结果显示，在316份有效样本中，达到公共租赁住房愿意退出的样本数为174个，不愿意退出的样本数为142个，分别占抽样总数的55.06%和44.94%。在所有样本的分类变量方面，男女户主比例分别为57.9%和42.1%;户主婚姻状况中的未婚、已婚、离异或丧偶比例分别为11.4%、68.7%和19.9%;户主教育程度中的小学及以下、初中、高中或专科、本科及以上的比例分别为16.8%、56.6%、21.8%、4.7%;戶主职业中以个体户或自由职业、无业或待业为主，分别占比44.3%、25.9%;户主健康状况中的健康、一般、体弱、有重病比例分别为39.6%、42.1%、17.1%、1.3%;户主家庭月收入主要集中于1000元至4000元的区间上，分别占比22.8%、29.1%、27.2%。在数值变量方面的主要指标描述性统计如表2所示，可以看出分宜县的公共租赁住房面积并不大，平均面积尚未达到30平方米，住户对相关政策的认知和居住条件的满意度平均水平处于一般了解和一般满意。 4 研究结果
经过10步迭代计算，模型的似然比向前逐步法回归结果的基本信息如表3所示。从模型主要信息汇总结果可以看出，模型的P值通过了1%的显著性水平检验，即模型具有统计学意义，也就是说可以用logoit模型分析分宜县公共租赁住房的退出意愿问题;模型信息摘要中的Cox&Snell R方和Nagelkerke R 方值分别为0.5460和0.7306，说明该模型的拟合效果也相对较好;Hosmer和Lemeshow 检验的结果不显著也证明了以上观点;分类表中的预测分类结果显示模型总的回判正确率达到了87.0%，说明模型总体预测效果不错。
方程最终的变量回归结果如表4所示。可从变量回归结果中看出，在纳入模型进行分析的29个变量中，最终共有10个变量显著影响了分宜县公共租赁住房住户的住房退出意愿，其中属于住户特征方面的变量有2个，属于管理认知方面的变量有1个，属于政策知晓方面的变量有3个，属于物业支持方面的变量有4个。在显著水平估计上，于1%的置信水平下显著的变量有9个，于5%的置信水平下显著的变量只有1个;在系数的估计结果中，显示有2个变量对公共租赁住房户主的退出意愿产生遏制作用。
具体而言，在住户特征方面，户主教育程度和家庭劳动人口比两个变量均在1%的置信水平下显著，其中户主教育程度为小学及以下的住户对公共租赁住房退出意愿的影响显著，并且其系数为负，这说明与其他学历较高的户主相比，小学及以下教育程度的户主更不愿意退出公共租赁住房;家庭劳动人口比的估计结果显示，家庭劳动人口比例的提升有利于提高住户的退出意愿，并且家庭劳动人口比例提升一个百分点将会使退出意愿的比值比提升10.705倍。在管理认知方面，运管部门職责这一变量估计结果在1%的置信水平下显著，且系数为正，即住户对运管部门职责了解程度的提升将会增强其退出意愿，其比值比的提升倍数为1.084。在政策知晓方面，租售并举政策、奖励激励政策和公租房退出政策均在1%的置信水平下显著，并且住户对以上政策了解程度的加深会提升其退出意愿，三个变量的比值比提升倍数分别为1.058、1.065和1.040。在物业支持方面，居住面积满意度、楼层满意度、邻里关系满意度三个变量在1%的置信水平下显著，基础装修满意度在5%的置信水平下显著，其比值比提升倍数分别是0.965、1.032、1.047和0.939，然而居住面积满意度和基础装修满意度的系数估计值为负，这说明住户对公租房居住面积的满意程度和基础装修满意程度的提升将会抑制其退出公租房的意愿。
在物业支持方面值得注意的是，楼层满意度和邻里关系满意度对住户的退出意愿估计系数为正，这与基本认知似乎有些不符。一般而言，楼层满意度高、邻里关系和睦的住户应当更不愿意退出公共租赁住房，但是本研究却发现这一类型的住户具有较强的公共租赁住房退出意愿。实际上，在调研中笔者也发现，在半熟人社会的县城中，居住楼层较好的住户一般都是政策红利的先得群体，该群体一般经济条件相对较好、社区关系也较为融洽，所以其达到公共租赁住房条件以后的退出意愿也较为强烈。
5 结论与讨论
在我国城市化持续推进和政府大力发展公共租赁住房的时代背景中，县城不但是落实政府住房保障政策的“主战场”，而且也是持续推进城镇化的重要“节点”，这一特征在中部地区尤为明显。本文以江西省分宜县为例，在实地走访和抽样调查的基础上，构建logit模型对该县公共租赁住户的退出意愿进行了分析。研究结果显示，在抽样的316户中，有44.94%的住户即使在达到公共租赁住房退出条件的情况下也不愿意退出公共租赁住房，这说明该县公共租赁住房住户的确存在相当程度的福利依赖心理;在正激励方面，户主教育程度、家庭劳动人口比、运管部门职责、租售并举政策、奖励激励政策、公租房退出政策、楼层满意度、邻里关系满意度对住户的退出意愿具有显著的正影响;在负激励方面，较高的居住面积满意度和基础装修满意度将会强化住户的福利依赖思想制约住户公共租赁住房的退出意愿。
从公共租赁住房的管理上看，一是要采取多种形式提高家庭收入，减少住户对公租房的依赖程度;二是政府为低收入群体提供教育和就业培训，提高其劳动参与率，增强就业竞争力和改善就业质量;三是运管部门应加大对公租房相关政策的宣传，加强对住户的思想和心理进行引导。在调查中发现，分宜县租赁公共住房的住户教育水平普遍不高，七成以上的户主为初中及以下学历，其对公共租赁住房对退出政策相当缺乏了解，所以着力宣传公共租赁住房的退出政策、执行情况，有利于化解运管部门的工作阻力和修正公共租赁住房住户对政策的认知偏差，从而促使住户在达到退出条件后自愿退出公共租赁住房。
公共租赁住房作为政府保障性住房的主要组成部分，是住房保障工作成果的重要体现。其有效退出问题一直是公共租赁住房管理中的一个工作难点，也是影响住房资源公平善用的主要症结所在。论文在实地考察的基础上，通过构建指标体系和计量模型对分宜县公共租赁住房住户的退出意愿问题进行了分析，并诊断出若干影响住户退出公共租赁住房的因素，同时该指标体系和方法也可用以分析其他县域。另外，县域住房管理部门还可以根据模型分析的结果找出当地公共租赁住房退出问题的部分症结所在，强化管理政策，从而有效促进公共租赁住房周转率的提升。
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