高校房屋资产优化配置的思考

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　　摘 要：高校房屋资产是高校资产中价值最高的。如何优化房屋资产的配置，提高资产的使用效益，实现国有资产的保值与增值，是高校资产管理研究的重要内容。本文引入公共产品理论对高校房屋资产进行分类，分析房屋资产管理与配置中存在的问题，以北京工业大学为例，介绍高校不同类型房屋资产现行管理模式，提出优化房屋资产配置的思考。
　　关键词：高校;房屋资产;资产配置;管理模式
　　高校房屋资产是学校发展的重要资源依托，是高校国有资产的重要组成部分。高校房屋资产的管理水平直接关乎学校办学水平和办学效益。在高等教育内涵式发展的背景下，高校新建房屋资产的可能性越来越小，如何挖掘现有房屋资产潜力，优化房屋资产配置方式，提高房屋资产使用的质量和效益，实现高等教育事业的可持续发展，是高校资产管理研究的重要内容。
　　一、高校房屋资产的分类
　　根据教育部2018版的《普通高等学校建筑面积指标》标准规定，高校必需配置校舍有教室、实验实习实训用房及场所、图书馆、室内体育用房、校行政办公用房、院系及教师办公用房、师生活动用房、会堂、学生宿舍（公寓）、食堂、单身教师宿舍（公寓）、后勤及附属用房共十二项;选择配置校舍有研究生教学及生活用房、留学生及外籍教师生活用房、专职科研机构研究及办公用房、继续教育用房等。上述标准中规定的房屋资产具有不同的指标设置，功能范围也有差异，为了科学合理有效对高校房屋资产进行研究，我们引入公共产品理论对高校房屋资产进行分类。
　　根据公共经济学理论，社会产品分为公共产品和私人产品。准公共产品兼备了公共产品和私人产品的特征。公共产品具有与私人产品显著不同的三个特征：效用的不可分割性、消费的非竞争性和受益的非排他性。这三个特征是区分公共产品、私人产品、准公共产品的重要标准。按照这个标准，从高校房产的公共属性、使用范围、适用对象、产生效益等方面考虑，将高校房产分为四类。
　　第一类：具有公共使用、公共受益、非竞争性非排他性的性质，属于公共产品类的房屋资产。如教室、图书馆、会堂、校行政办公用房、师生活动用房等。
　　第二类：兼备了公共产品和私人产品的特征，属于准公共产品类的房屋资产。如院系及相关科研单位的用房，包括其教学科研基本用房、实践教学用房、科研业务用房及综合用房等，主要用途是满足学校的教学科研需要。
　　第三类：也是兼备了公共产品和私人产品的特征，属于准公共产品类的房屋资产。如单身教师宿舍（公寓）、留学生及外籍教师生活用房、后勤及附属用房（除经营性用房外）等，主要用途是满足师生的生活、居住等保障性需要。
　　第四类：具有竞争性和排他性的性质，属于私人产品类的房屋资产。如经营服务用房、产业用房、后勤经营用房等。
　　二、高校房屋资产管理与配置中存在的问题
　　1.缺乏整体规划，存在供需矛盾
　　高校房屋资产的管理配置，普遍存在缺乏整体规划指导，各类用房之间分块管理、比例失调、缺乏统筹，常出现摊大饼式的扩张、小而全的设计、破坏性的改造等问题。在“双一流”高校建设的背景下，学生规模扩大、学科快速发展、高水平师资引进需要更多房屋资产保障，而房屋资产总量不足、结构失衡，往往难以满足学校发展对房屋资产日益增长的需求，存在一定的供需矛盾。在第二类教学科研类用房中表现尤其突出。院系因分合发展、规划不足，导致出现用房资源分散、实验室布局散乱、重复改造、会议室报告厅共享性差、发展用房不足、制约学科发展等问题。
　　2.部门间协同困难，有效配置难度大
　　房屋资产管理配置涉及多个工作环节、多个部门，如果没有管理机构统一组织统筹协调，容易出现部门间各自为政、相互扯皮、躲避矛盾、逃避责任的情况。职能部门间协同困难致使房屋资产管理效率大大降低。如在第一类公共产品类中公共服务用房，二级部门为方便使用，将会议室等设置在本部门内，不与其他部门共享使用，占用大量房屋，造成资源浪费。
　　在第二类教学科研类用房中，因长时间无偿使用，二级学院将教学科研用房视为“学院私有资源”，希望获得房屋越多越好，院系学科发展用房不从内部现有资源优化调整预留，而靠向学校申请要“新房”取得。房屋资产在各学院之间调配时困难重重，有效流动难度大。
　　3.资源配置不合理，房屋使用效益低
　　由于历史原因，多数高校房屋资产现状配置不合理。在第二类教学科研类用房中，存在着房屋占有量和利用率都不均衡的問题。有些团队教学工作量不足、科研项目不多，但占用了较多的房屋，有些团队的教学工作量、科研任务都很重，却没有足够的房屋可供使用;还有个别教师在离校后或退休后仍然占用实验室用房，而刚到校青年老师开展科研工作却没有实验空间;有一些大型仪器设备长期不用，早已过了报废时间不申报处置，占用实验室用房面积;有些实验室用房闲置不用，堆放杂物变成仓储库房，也不愿意将房屋交回学校重新配置。在第三类教师公寓、人才公寓类房产，在地理位置、租金价格、管理服务等方面比市场化住房具有一定的优势，部分教职工在租赁契约到期后仍不退房，因缺乏有效的制约机制和退出机制，造成有限的住房不能周转，降低了使用效益。
　　4.日常监督不到位，缺少绩效评价机制
　　高校房屋资产管理是系统性、长期性工作。目前，在第二类教学科研类用房管理中，日常监督不到位，缺乏过程监督，不能及时了解房屋资产变动情况，没有建立动态管理机制。缺少绩效评价机制，造成二级部门不重视房屋资产的管理，学校的制度不落地，轻视使用效益，资产不能良性循环。在第四类经营类用房管理中，监督机制和绩效评价机制的缺乏，会造成经营风险没有及时发现，导致国有资产的流失或效益降低。
　　三、高校房屋资产的管理模式
　　根据房屋资产的使用功能和特点不同，管理模式也不同。统一规划、分类管理是科学合理有效配置资源的基础，以北京工业大学为例，介绍目前高校不同类型房屋资产现行管理模式。 　　1.公共产品类的房屋资产（以党政机关办公用房为例）
　　目前各高校通行的做法是：这类房屋资产中的党政办公用房严格按照《党政机关办公用房建设标准》执行，教室、会堂、图书馆、师生活动用房、公共服务用房等公共性质房产依据《普通高等学校建筑面积指标》配置，由二级部门按照相关管理办法进行管理。
　　依据国家文件，结合实际情况，我校制定了《北京工业大学党政机关公用房标准及核算办法》，党政机关公用房包括办公用房和公共服务用房，其中办公用房包括办公室和辅助用房。办公室具体标准见表1。辅助用房根据部门职责、功能，结合楼宇房型及各单位用房现状，配套资料室和库房7～12平方米。公共服务用房实行统一规划，专业论证，集中管理，共同使用，打破部门之间的界限，最大限度的利用现有房屋资源，为全校师生服务。
　　2.准公共产品类的房屋资产（以教学科研用房为例）
　　目前各高校通行的做法是：构建定额配置指标体系，实行“定额配置、有偿使用”管理。各高校依据学校实际情况，采用不同指标体系核算定额面积。如教学实验用房，有的高校采用实验课时为测算依据，有的高校以师生数量为测算依据。
　　我校制定了《北京工业大学二级教学科研机构公用房核算办法》，核定二级机构定额面积指标，超额面积收取房屋资源调节费。
　　定额面积计算分为基本办学用房定额面积和科研发展用房定额面积。基本办学用房定额面积考虑教师教学科研基本用房、实践教学用房、单位综合用房三个指标。科研发展用房定额面积考虑科研业务用房、重点科研基地补贴用房两个指标。具体核算依据见表2。基本办学用房为学校全额补贴，科研发展用房为单位调节使用，定额内免费，超额面积缴费。
　　3.准公共产品类的房屋资产（以教师公寓、人才公寓用房为例）
　　目前各高校通行的做法是：公寓类用房是用来解决教职工短期住房困难的，具有一定保障性，同时有偿使用收取租金。这类房产管理一般按照公开公正配租程序分配，设置阶梯租金、保证房屋良性循环。
　　我校制定了《北京工业大学周转房管理办法》，在组织保障、配置方案、管理制度、租金体系、保障机制五个方面搭建公寓类用房的管理体系。
　　首先，成立专门的组织―教师住房规划与管理小组，负责房产管理与调配，提供强有力的组织保障。其次，为提供更加优美、和谐的工作生活环境，根据各类入住教职工需求，制定了科学合理配置方案。第三，明确了住房准入和退出制度，建立奖惩制度退出机制，对于骗租、转租转借、逾期不退、强占住房的教职工要与其人事手续办理、聘期考核结果相挂钩。对于教职工主动退出住房要有一定奖励措施，实现住房良性流动。第四，建立与市场相接轨的阶梯式租金体系。在租赁期内，租金价格定位为市场价格的80%;租赁期过后，房租按照届时房屋所在地租赁市场价上浮10%的价格收取，促使承租人能在规定期限内主动退房。第五，加强管理的信息化建设，建立日常住房审核与人员准入退出审核相配合长效机制。
　　4.私人产品类的房屋资产（以经营性用房为例）
　　目前各高校通行的做法：经营性用房在保障教學、科研事业发展需要的前提下，效益为先，实现国有资产的保值增值。我校在选取经营服务用房项目时，按照学校统一规划，在确保经营服务用房的使用不对校园秩序、校园环境及师生员工的生活造成不良影响前提下，按照不同使用功能确定适当的经营项目。在定价机制上，采用公开竞标招租、评审或资产评估的方式。租金收入纳入学校预算，严格执行“收支两条线”。同时加强日常监管，包含物业管理、租金催缴、安全检查、合同履行、房屋清退、室内设备设施监管等。对于空置的经营服务用房，房屋交回学校，由学校资产处统一管理。
　　四、优化房屋资产配置的思考
　　1.顶层设计、统筹规划
　　房屋资产的调配是“牵一发而动全身”的系统性工程，学校要成立专门组织机构，做好全盘规划顶层设计，加强前瞻性系统性设计。对于房产管理部门，要充分考虑学校的发展战略、校区分布格局、房屋资源状况等因素。解决好眼前需求与长远目标，短期利益与长期利益的关系。对于二级使用部门，要充分考虑学校房产配置办法及部门实际情况，学科的发展方向及人才团队引进的预留空间等因素，实现房屋资产的有效配置，盘活现有的房屋资源。
　　2.科学调配、整合共享
　　在房屋资产配置过程中要实现科学调配，不仅要考虑房屋结构、数量是否匹配、改造方案是否可行等硬性指标，同时也要考虑相关学院的教学科研计划、仪器搬迁周期、人员状态调整等软性指标，制定严密周详的计划，才能保证顺利实施。整合共享原则是提升房屋资产使用效益很重要一个原则，一方面从空间分布角度考虑，分析院系特色，特点相似院系尽量安排距离相近，有利于学科发展、学术交流、仪器共享;另一方面从房屋功能方面考虑，减少不必要的重复设置，加强会议室、活动室等功能性房屋共享共用。
　　3.日常监督、绩效评价
　　建立房屋资产常态化监督检查工作机制，有利于及时全面了解房屋资产的使用情况，通过日常精细化管理，为房屋资产调配做好基础准备工作。建立房屋资产绩效评价体系，有利于房屋使用者建立自我约束的机制，有利于有效调节房屋资产、提高使用效益。根据不同特点不同类型房屋资产需要使用不同指标进行评价。第一类党政机关办公用房，考虑制度落实、房屋共享、业绩绩效等指标;第二类教学科研用房，考虑生均面积、师均面积、单位面积科研绩效、科研用房全成本效益率等指标;第三类教师公寓、人才公寓用房，考虑房屋使用率、租金收益成本比、人员满意度等指标;第四类经营性用房，考虑资产收益率、收益增长率等指标。评价结果作为未来房屋资产配置决策依据。
　　高校房屋资产是学校事业发展的重要物质保障，不同类型房屋资产需要不同管理和配置方式，但都需要在配置前统筹规划、系统设计，配置中协同配合、整合共享，配置后加强核查、实施绩效。高校资产管理部门在实践中应加强房屋资产全过程优化配置的研究，实现国有资产保值增值。
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