地产开发项目实施阶段成本管理

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　　摘    要：地产开发项目成本控制涉及到项目可研、决策、规划设计、建设实施等多个阶段。本文主要从项目实施阶段方面阐述了如何对地产开发项目进行成本控制和管理。
　　关键词：成本控制;管理
　　1  引言
　　地产开发项目成本控制涉及到项目可研、决策、规划设计、建设实施等多个阶段，是一个系统控制过程。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。本文主要从项目建设实施阶段方面阐述了如何对地产开发项目进行成本控制和管理。
　　2  项目实施阶段成本合约管理
　　对房地产开发企业而言，项目实施阶段施工管理目的是：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制、成本控制上发挥重要的作用。可通过对工程及材料招标采购、施工阶段动态成本控制、监理单位的现场督察、聘请造价咨询机构等措施， 对工程项目建设的质量、进度及成本进行控制。
　　2.1  招标阶段的成本管理
　　2.1.1  工程采购和材料采购过程的原则
　　在工程采购和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家、合理最低价中标”的原则。各发包工程均编制标底，作为报价评标的重要依据。同时，加强承包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现市场的充分竞争，最终实现降低成本的目标。
　　2.1.2  加强对投标单位的议标制度
　　一方面，通过议标，解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等含糊不清的问题，避免了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项;另一方面，利用承包商的竞争心态实现报价让利，成本下浮。充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、新材料，积累广泛的市场信息和厂家单位，以充分协助设计部门进行设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料和施工方案的替代，降低工程成本。
　　2.1.3  加强甲供物资管理
　　甲供物资，一是能较好的控制工程成本，能通过甲方集中购买及利用甲方付款方面的优势，达到降低成本的目的。二是能较好的控制材料质量，满足设计要求。三是如果采用乙供，无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时，施工单位无能力承受而讨价还价，并影响工期。在施工过程中甲供材必须有应供量，并作为控制超供的依据，严禁拖延到结算时才计算应供量的现象。合理确定甲供材的损耗率。甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或报价中不得再计算损耗。甲供材在施工过程中应按照应供量进行超供控制，如果出现超供，应在最近一期工程进度款中予以扣除。超供扣款和节约补款的计价应在合同中约定，為平衡风险。
　　2.2  施工阶段动态成本控制
　　2.2.1  严格控制设计变更流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度
　　明确各相关人员的签字权限。设计变更引致的费用调整是成本控制的重点和难点，因为大部分的施工图纸发生变更修改时，一般无法借助货比三家的方式确定造价，只能以独家协商议价的方式落实，这必然会带来成本的增加。
　　2.2.2  严格控制现场签证流程、制度
　　现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%～20%，个别的甚至更高，必须严格现场签证制度管理。
　　制定严格的工程量签证制度和程序，要求所有的现场签还必须经项目经理、总监理工程师和建设单位三方代表共同签字方为有效。另外，建设单位可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪控制。
　　签证内容必须与实际相符，要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育，培养他们实事求是的工作作风，特别在隐蔽工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。
　　以下几种不予签证的现象：（1）工程签证的内容应尽量保证详细，包括签证的原因（含引用资料的编号）、位置、尺寸、数量、日期、所用材料、结算方式、结算单价等等，签证单后必须附本次签证的原始资料，如：技术核定单、业主联系单等，否则不予签证。（2）未经建设单位人员书面同意，坚决不予签证。（3）同一工程内容重复签证，坚决不予签证。（4）凡定额及有关文件中已有规定的项目，不再另行签证。如已包含在包干费、综合费、其他费中，或已含在定额或综合单价中，但现场人员又另签证此费。
　　签证过程中应注意的问题：（1）签证日期与实际不符。现场很多情况下，都是双方口头商定而不及时签证，事后才突击补办签证手续。有些施工单位故意把完成工程量的时间往后推，在签证日期上做文章，以获得不合理的利润。（2）在办理材料单价的签证时，应注意哪些材料需办理签证以及如何办理，对于所签证的材料单价应注明是否包含采管费、运输费且不必计算损耗，避免结算时重复计算，在签证中要如实注明材料的名称、规格、厂家、单价、时间等。（3）尽量避免零星用工签证。如不可避免零星用工签证，需详细记录现场情况。须注明工作内容、具体施工部位、使用性质、使用人员、工作起止时间等。（4）工程签证时间控制。工程签证原则上在相应工程结束后7天内完成，      隐蔽工程的签证原则上在下一道工序施工前完成。
　　2.3  提高监理公司现场质量控制、工期控制、成本控制的管理水平
　　目前监理公司管理水平参差不齐，部分工作停留在质量控制和进度控制上，而成本控制还是由建设单位决定。因此。若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最重要的就是加强图纸会审工作。图纸会审， 是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。
　　2.4  聘请专业审价机构
　　该工作在项目实施之初就要及时介入，协助建设单位对项目施工的实际工程量、材料的选用价格及时跟踪统计，特别是隐蔽工程的变更要及时审价，为工程项目最终审计和成本控制打下基础。
　　3  结束语
　　总之，项目可研决策阶段、规划设计阶段与项目实施阶段的成本控制一起构成地产开发项目成本控制的三个关键阶段。作为房地产开发商要时刻具有控制开发成本的经济头脑，认真分析对待建设过程中技术问题和经济问题，减少或避免建设资金的浪费。而项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的关系，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能做到直接有效。
　　成本管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整提供依据，使企业获取更大的经济效益。
　　参考文献：
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