房地产开发项目招投标阶段的成本控制措施探讨

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　　 摘要：近年来，房地产开发事业不断进步，国家利好政策频出，大小房地产企业争相囤地开发建设，在这生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制及利益直接挂钩的重要环节，为赢取更多的利益，有必要对成本控制措施进行研究与探讨。根据房地产开发不同阶段和周期的特点，文章探讨了招投标阶段的成本控制，分析房地产招投标的现状与主要问题。在探讨房地产开发招投标过程中操作成本控制的基础上，从多方面提出了其招投标阶段的成本控制与管理措施，以供参考。
　　 关键词：房地产开发;招投标阶段;成本;控制
　　 一、概述
　　 2019年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂，在实行积极的财政政策的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。2018年3月，两会政府工作报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”对房地产行业重新进行了定位。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展限价房、共有产权住房、经济适用房、公租房等保障性住房，增加有效供给比重。2019年房价有望进一步趋稳，部分几年前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，而部分无人口、产业支撑的三、四线城市的房价可能会承受更大的压力，地产行业利润率下滑已成为不争的事实。在这种情况下，房地产开发企业成本管理的有效与否，直接关系到房地产企业是否能赢利，以及赢利空间的大小。成本管理是贯穿于房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、招投标、材料采购、施工、竣工验收、后评估等各环节，实现项目价值最大化。因此，把控好这条重要轴线，才能在市场竞争中获胜。而招投标作为其中的一个环节，起着上承规划设计阶段，下启建设施工阶段的作用，是项目成本控制的一个关键阶段。
　　 工程招投标对具体工程来说是一项十分重要的经济活动，涉及到市场、营销、设计、工程、采购、成本、合约等多部门的共同有效协作，其控制重点在于合约规划及招采计划、供应商的选择、招标文件的编制（包含招标书、图纸、工程量清单编制、材料设备、报价承包方式、标前答疑等）、评标（报价分析、商务谈判）和定标。难点在于编制高质量的招标文件，重点在于评标。只有把控好这一系列活动，才能更好的控制房地产成本。
　　 二、房地产招投标的现状以及存在的主要问题
　　 当前房地产企业在招投标阶段成本控制还存在一些问题，具体表现有：1. 事先没有制定合约规划及招采计划，招标随意性太强; 2. 招投标程序管理不严，编制的招标文件存在缺陷;3. 缺乏有效监督机构和管理体制，甚至以权谋私等;4. 评标办法设置不合理，评标结果不理想;5. 评标结果形同虚设，“权力标”及“关系标”太多，投标人借助各种关系，以权利压制招投标正常程序等。本文结合房地产企业自身的特点，主要从合约规划及招采计划、招标形式的选择、供应商的选择、招标文件的编制、发包模式的选择、评标与定标等方面研究招投标阶段房地产开发项目的成本控制。
　　 三、房地产开发招投标阶段的成本控制
　　 （一）做好合约规划及招采计划
　　 根据开发项目的业态类型、自身情况、承包商的情况、工程特点、环境特点、法律规定等编制合理的合约规划及招采计划，报公司审批后执行。
　　 （二）招标形式的选择
　　 根据不同的标的分别采取公开招标、邀请招标、议标及两阶段招标方式。
　　 （三）供应商的选择
　　 建立供应商评定机制，项目竣工后对与项目合作的供应商进行评定，每年选定优秀的供应商，成为下一年度战略合作伙伴。项目招标时，首选战略合作伙伴，其次，由公司各相关部门推荐供应商。公司招标部门按照资格预审文件要求审核供应商资质，在供应商名单中确定需考察的供应商，并选派人员进行供应商考察工作，考察内容应包括企业资质、注册资金、信誉、生产能力、供货周期、技术装备等情况。同时重点落实考察对象的承包能力、产品及其技术参数等是否符合相关标的要求。在资格预审过程中，参与投标的资格条件应尽可能做到量化，尽量避免人为因素的影响。在项目实施前，择优考虑有实力的供货方和施工方，相比其他中小企业，他们自身的管理水平和资源的有效配置，在一定程度上降低了成本，避免项目实施中额外的成本追加的风险。
　　 （四）招标文件的编制
　　 编制高质量的招标文件，是招标阶段的一个难点，该项工作做好了，对成本的控制就有了框定性作用。因此，在编制前，应把招标的所有技术资料文件，包括图纸、技术规范、已批准的工程范围界面划分表和界面划分平面图等资料以及公司的书面编制要求包括合同补充条款和有关表格范本等进行全面充分的了解，招标文件的内容包括：投標须知及附件、合同协议书（格式）、合同条件、工程规范和技术说明、图纸和图纸清单、工程量清单、投标文件格式、附件等。对专业性强的问题，要与工程技术、法律、采购、财务等相关行业专家沟通协作，编制科学合理的招标文件。招标文件中需合理选择评标办法和评标标准，对于标准化程度高的标的，可以采用经评审的最低投标价法;对于技术含量高、工艺或技术方案复杂的标的，可以采用综合评估法。
　　 （五）慎重选择合同类型
　　 工程合同一般分为单价合同、总价合同及成本加酬金合同。房地产开发企业应根据项目工期、质量、投资控制等具体要求，合理地确定发包模式，将有利于取得竞争性报价，也可以合理规避风险。
　　 房地产开发项目招标采购一般是在招标图、技术要求等基本齐备的前提下采取总价合同承包模式。业主因销售销售、融资成本等原因，其总承包招标也可在招标图、技术要求等不齐备的情况下，采取模拟清单招标，采用单价合同承包模式;此种承包模式在招标时工程量清单中工程量为暂定，待施工图齐备重计量时工程量根据实际调整。采用模拟清单招标方式，业主承担量的风险，供应商承担价的风险。所以模拟工程量清单的编制时，项目与工程量都要与招标工程的情况相匹配，不能有明显的漏项与多余项，尤其是数量大的项目，不能有超出常规的数量差异，这都会给供应商创造不平衡报价的机会，重计量时给业主造成成本上升风险。 　　 （六）重视投标答疑和澄清
　　 评标过程中需针对招投标双方的疑问进行1～2次答疑和澄清，对投标文件中发现的错误、矛盾、不清楚的地方，要求投标人在疑问卷回复中做出详细的解释，并对不合理的技术标及商务标做出修改。答疑和澄清不能背离招标文件和投标文件的实质性内容，更不能对投标文件作颠覆性修改。严禁开标后无故降价，中标后降低质量或增加索赔的恶性竞争。
　　 对于总承包、外檐幕墙、电梯、室内精装修、弱电工程等重要的招标标的，还应在定标前的适当时机对投标人拟派项目经理及主要管理团队进行面试及答辩。
　　 （七）评标与定标方法的确定
　　 评标定标办法应体现平等、公正、合法、合理的原则，综合考虑投标人的信誉、业绩、报价、质量、工期、施工组织设计等各方面的因素，不得含有倾向或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍和限制投标人之间的竞争。评标方法包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者法律、行政法规允许的其他评标方法。招标人可根据工程具体情况，选择其中一种评标定标办法或选择其中几种评标定标办法综合成一种评标定标办法，经建设行政主管部门或其委托建设工程招标投标管理机构审核同意后写入招标文件。
　　 招投标文件要明确评标的原则。招投标文件要根据建筑市场行情，合理地确定控制价，不能不考虑合理的成本范围而过分追求成本控制。并且要防止投标人以“低报价，高索赔”的方式来中标。除此之外，还必须明确投标人统一计量依据、计价口径，要坚持“公平、公开、公正”的基本原则，按评标办法择优选择中标单位。
　　 四、结语
　　 要想在房地产开发项目招投标阶段，实现最为理想的成本控制效果，我们要立足房地产开发项目的客观实际需求，充分分析该阶段成本控制过程中易出现的多项问题，进而通过科学合理的成本控制与管理措施，保障房地產开发项目下一阶段的顺利进行。
　　 参考文献：
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　　 [2]田野.浅探房地产开发项目招投标阶段的成本控制[J].工程技术（全文版），2015（18）.
　　 [3]张锐.房地产开发项目工程成本控制研究[J].企业文化（旬刊），2014（01）.
　　 （作者单位：北京金通港房地产开发有限公司）
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