论房地产开发项目全面成本管理与控制

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　　摘要：现如今我国经济的发展已经进入稳步阶段，各行各业逐渐度过所谓的快速发展阶段，正在向着现代化、科学化的方向发展。在房地产开发的项目中，同样随着社会的进步与发展，需要抛弃之前的杂乱无章的成本管理模式，采用现代化、科学化的管理方式，利用现代化专业技术进行估算，才能真正意义上实现投资成本的控制。
　　关键词：房地产开发；全面成本；管理与控制
　　房地产开发项目全面成本管理与控制的前提是：保证房地产开发项目本身的质量以及开发所消耗的合理时间。在房地产项目开发的前提保证的情况下，进行全面成本管理与控制才能做到效益最佳。在全面成本管理与控制的过程之中，首先要做到的就是全过程进行合理的监督，其次就是全方面的对房地产项目开发过程之中的数据进行科学化的整理和分析。对任何其他以外的因素要做到快速性的排除，避免以小失大，从而影响到整体性的成本控制。
　　1. 房地产开发项目的成本特点
　　1.1 土地及建筑安装费用
　　对于土地及建筑安装费用来说，一般分为两部分，分为土地成本和土地基建以及相关设备的安装。正常的房地产开发项目的成本管理在此阶段，主要在土地基建以及相关设备的安装方面进行成本控制。
　　房地产项目中土地成本占成本的重要比例，一般要占到百分之六十到百分至七十，但是土地直接由政府进行拍卖，所以以至于开发商的在此环节很难做到成本控制，土地价格的弹性过小，同时在房屋拆迁以及土地补偿等方面的费用也无法有效控制。
　　所以在此阶段主要的成本控制节点在于土地基建以及相关设备的安装上，土地基建以及相关设备的安装以工程整体预算为基础。但是在施工过程之中，根据实际的施工环境会在工程设计上做出一定的改变，所以工程造价的预算并不是稳定不变的。
　　1.2 配套及其他收费支出
　　房地产项目的开发配套费用主要是针对房地产周围以及内部的生活必须设施、小区绿化、小区道路设施等，相对于一些高档的小区建设还有相应的小型医院、公园等环境建设等配套建筑，这些都属于房地产项目的配套费用。相对于其他收费支出来说，其主要部分就是房地产项目开发的报建费用，大部分的报建费用的性质都属于押金性质，房地产项目开发企业在此方面对于押金的回收的相关策略并不是很完善。同时报建费用一般都是由政府或者相关企业单位采取强制性的手段收取，一般的收费标准比较高，占取房地厂项目开发总成本的百分之十左右。所以房地产项目开发的过程之中应采取各种必要性的正确的手段减少这方面费用的支出以及押金回收，才能实现企业经济效益的最大化。
　　1.2 项目管理的费用和筹资成本
　　房地产项目的开发不同于其他项目，其建设周期较长，资金投资大，回收较慢，所以在房地产项目开发的过程之中所需要的管理费用较多，大部分的企业在开发的过程之中都通过银行贷款来实现资金链的不间断周转。但是在银行贷款就会产生利息，银行所产生的利息也成为项目开发成本的一部分。所以企业在进行房地厂项目开发的过程之中，需要提前进行较为准确的项目费用估算，以此为基础，从而制定合理的筹资方案，在一定程度上降低项目成本，强化经济效益的效果。
　　2. 房地產项目开发全面成本管理的措施
　　2.1 投资决策阶段
　　（1）加强市场调研工作
　　首先要做到的就是面对我国现如今的房地产开发的形势做出准确的预测，其次根据房地产项目开发地点的社会需求做出相应的调整，以保证市场需求。其次对所建设的产品进行市场评估，相对应的对产品的价格以及市场前景进行预测，同时对产品投入市场之后所产生的市场竞争力做出相应的策略以应对。最后根据目前企业自身的经济实力、建设实力以及一定的社会影响力拟定良好的项目建设规模，实现项目规模效益化。
　　（2）合理确定建设标准
　　我国现如今的贫富差距逐渐的缩小，但是依旧有一定的贫富差距。所以在房地产项目的开发过程之前，因对当地的经济消费水平以及社会群体的分布等做出相应的建设标准。
　　（3）认真编制投资估算
　　房地产项目开发的过程之中，对于项目的投资估算，所做的就是必须实事求是。避免项目投资过大，造成建筑材料或建筑产品积压，造成资金浪费等现象。也不能过低的估算项目费用，造成项目后期进行投资追加，从而打乱整体的投资计划，造成混乱的现象。
　　2.2 规划及设计阶段的成本控制
　　（1）要考虑的就是工程造价，其次更重要的就是设计方案，两者采取相结合的方式。从而保证建筑建设的造型以及建筑使用功能，同时能够有效的降低工程造价。要求设计单位的设计费用与建筑造价限额呈反比关联，保证设计的实用性。在必要的时候。采用第三方的设计单位进行优化，不仅能够保证项目开发的质量，而且在一定的程度上能够降低成本。
　　（2）成本效益结合法。所谓的成本效益法就是在实现项目工程的质量以及功能的前提下，以经济效益为基础准则进而选择设计方案，从而所见项目总成本。
　　3. 施工阶段
　　3.1控制施工成本
　　在施工阶段控制施工成本，主要是对施工工艺以及施工组织方面。在房地产项目开发的成本管理过程之中，针对管理人员必须做到的就是实地性的考察、专业性提问、多方位的综合思考。成本管理人员在实地性的考察过程之中，要熟悉工程项目中的各项工艺流程，根据现场的实际情况进行成本管理。对于一些不常出现在工程中的预算，听取相关人员的意见，进行相关方面的提问，保证不盲目。多方位的思考就是面对现如今市场不断变化的现象，进行多方面的思考，保证施工工艺的质量和时间。
　　3.2严格把控施工所需材料
　　把控施工材料主要在于两个方面，一是控制材料用量，在施工过程之中，建立完善的材料供应系统，对于部分子工程的材料用量以及其他用量要详细登录在册。二是准确把握材料的市场价格，企业自身必须建立针对市场变动的采购部，时刻关注市场走向，对于工程所需要的各类材料要有明确的报表登记。政府一般公布的市场价格居于中等水平，这就要求企业采购过程之中要建立完善的市场信息共享系统，在保证材料质量的同时，减少采购支出。
　　3.3做好反索赔工作
　　施工单位的索赔在房地产项目开发过程之中是正常现象，以至于很多开发商一直致力于应对施工单位的索赔，而忽视了反索赔条例。在具体的施工过程之中，例如施工单位由于自身的作业不规范，导致施工时间延期；施工垃圾的不及时清理，阻碍其他工作的进行；针对这些现象成本管理人员根据政策可以进行反索赔，但是同时需要收集确凿的证据，保存施工现场的图片，在施工过程之中，进行严格的监督。
　　4. 竣工阶段的成本管理
　　工程竣工阶段是项目成本管理的最后阶段，也是重要的阶段。在审核工程款的时候，要将各类合同、工程的预算和费用定额、竣工工程的各项资料以及国家地方法律法规相结合。以当地政府的政策依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。结算审计是造价控制的最后阶段，如果整个项目的造价控制能够按前面的程序来进行的话，造价人员在结算阶段遵循如下的原则进行即可。
　　4.1 合同协议及造价变更资料的时效性、合法性、签字完备性.
　　4.2 对于最后阶段的索赔事项责任的清理，一旦施工单位出现不合理的要求，成本管理单位要按照最低标准进行处理，保证成本合理管理，也就是按照最不利于施工单位的策略进行处理。
　　4.3熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定，防止施工方无中生有浑水摸鱼。在最后的竣工结算工作过程之中，将相关详细数据汇入完备的数据库之中，为以后的项目开发过程中提高参考资料。
　　参考文献
　　[1]汤玲.浅析房地产开发项目融资成本管理控制[J].现代国企研究，2018（10）：45.
　　[2]李小菲. 房地产开发项目成本控制研究[D].山东农业大学，2017.
　　作者简介：李鹏，男，汉族，身份证号码：6529011985xxxx0419 陕西，本科，助理工程师（目前）研究方向：（评中级职称）工程管理。
　　（作者身份证号码：6529011985xxxx0419）
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