二手房理性降温
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作者: 徐进
临近年底，北京二手房市场上突然风传起“成交腰斩”、“价格跳水”的消息。几乎全年都处于火热的行情，却不得不面对一个冷清的收尾，相较于新房市场依然坚挺的价格和持续的高活跃度，人们不禁疑惑，二手房市场怎么了？
然而，记者采访调查发现，所谓“价格跳水”，多指业主挂牌价格的下调，并非成交价格；“成交腰斩”，也只是出现在个别区域门店中，从全市整体来看，2013年12月的成交下滑在10%左右。此外，业内观点也几乎一致认为，所谓“降温”，应理解为二手房市场的合理周期性调整。
趋冷事实
记者见到中介经纪人李刚的时候，是在去年12月下旬，他是大兴区枣园附近某房屋中介的“资深经纪人”，已经在区域工作了四五个年头。当时他正在电脑前坐着，懒懒地教着两个“徒弟”怎么搜索、查找区域内新出的房源。
“最近新出的房子少了，买家也不多，也不积极，之前手头几个有意向的客户，看了几套之后就不再接我电话了。”李刚告诉记者，估计12月他恐怕只能做成一单买卖，从去年10月开始，他的业绩量就明显在下滑，这在店内十几个业务员中是普遍现象。
这些二手房屋交易的一线经纪人，直接感受到了市场的降温。同样的情况也发生在城区。记者从朝阳区团结湖、劲松、潘家园等二手房成交量大区的中介门店了解到，不少门店的来电、来访量都明显下滑。
“第四季度的业绩量是全年最低的，甚至不足前期的60%-70%。”团结湖北三条附近某中介经理给记者做了一个粗略的估计。相较于前几个季度的一路飘红业绩曲线，第四季度的表现不尽如人意，这锅曾经“煮沸的水”，如今正慢慢冷却下来。
作为二手房市场分析的重要指标，“带看量”直接显示着市场的活跃程度。链家地产市场研究部提供的数据也显示，从去年11月份以来，部分区域的带看量持续快速下滑，去年12月份已经下滑超过50%。
不少中介人员证实，他们所感受到的此轮“降温”始于去年9-10月之间。“当时还很少出现挂牌价格下降的情况，但是带看量越来越少、客户购买意愿都不高。快到年底贷款又很难，卖家总想要全款成交的客户，因此买卖双方谈不拢是常事。”
从市场成交的规律来看，如果观望情绪出现三个月以上，市场可能会出现新一轮的博弈和调整。果然，到了去年12月，终于出现了令人担忧的行情，“房价跳水”、“成交腰斩”的传闻不断出现。
房价“跳水”？
对于流传的“房价跳水”的说法，记者采访的中介人员都表示并不认同。李刚不以为然地称：“都是媒体炒作吧，枣园这边成交价格没有太大的变化。不过不少业主已经下调了挂牌价格。”他告诉记者，黄村北部几个小区的大户型房源下调挂牌价格居多，南部小区比如兴政家园等，100平米以上户型、总价在400万-500万元之间的房源，大部分都下调了5万-10万元报价。
而据媒体报道，在海淀、朝阳等区域，也都出现了报价下调20万-70万的案例。据链家地产数据显示，其所监测的样本楼盘中，下调挂牌价格房源的10月占比接近六成，而到了去年12月，超过七成的房源选择降价出让。
“这其实是很正常的，对于500万左右的房源，报价波动10万、20万左右都很正常，现在说的报价“跳水”，大部分是之前报价太高，挂了几个月仍然卖不出去，业主自然就会调低一些。从实际成交来看，下调之后的房价，还是比去年同期要高。”经历过多年市场变动的李刚，认为近期挂牌价格波动，被过分解读。
统计数据也显示，“房价跳水”属于不实的传言。据中原数据，去年12月北京二手房成交量和挂牌价双双下滑，环比降幅都在一成左右。但是去年12月的二手商品住宅的实际成交均价，环比仅下调0.17%。
中原地产市场总监张大伟认为，去年底二手房市场进入了淡季，房价上涨停滞，同时成交呈现疲态，促使前期报价过高的房源逐渐下调报价，这是市场合理的自我调节。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，“挂牌价”这一统计指标仅能提供一种参考，其对市场判断的精确度有限。但是，如果挂牌价持续下行，也不能不将其理解为市场预期的风向改变。
未来走势
得益于今年整体的好行情，即使面对年底的冷清，不少经纪人依然心情不错。团结湖区域某二手经纪人告诉记者，他去年全年的业绩几乎是入行多年以来的最高，“3月、5月、6月的单月业绩量都超过2000万，一年的提成，挣出一套房的首付没有问题。”
北京市住建委的网签数据显示，2013年二手房全年总成交量为16.3万套，环比去年的14.3万套上涨13.4%，达到了最近三年的最高点。此外，多家机构的数据也显示，去年北京市二手住宅的成交均价涨幅超过两成。
所谓“瑕不掩瑜”，全年“量价齐升”的风头，几乎完全盖过了年底的“颓势”。然而，业内不乏担忧，这一轮始于第四季度的市场降温，原因何在，又会持续多长的时间。
中原机构分析师认为，年底的“量价齐跌”，要归因于供需结构明显缓解。因为年底银行放贷难度加大，贷款的优惠折扣减少，导致购房者入市难度增加，特别是刚需购房者，不得不面对全款购房的压力。
另外，“恐高心理”也是出现市场调整的原因。房价持续上涨两年，部分区域价格已经翻倍，购房者购买力出现乏力。此外，北京市自住型商品房预期大量入市，这种结构性的变化，给购房者带来希望，更加剧观望氛围。
尽管如此，业内对于今年的市场走势，依然保有十足的信心。张大伟认为，去年市场呈现“前快后慢”的走势，在一二季度的涨幅较大，而三四季度涨幅逐渐收窄。今年1月是春节假期、又是返乡高峰，成交可能继续下滑。但是这应理解为市场的周期性因素，市场的基本面并没改变。
胡景晖也认为，当前行情的走低，并不意味着房价将进入下降通道。一线城市的二手房房价上涨动力没有发生改变，像北京这样供需关系依然紧张的一线城市，今年至少能保持10%的涨幅。
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