三四线城市房地产库存现状及问题研究
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摘要：房地产业是国民经济的先导性产业，改革开放以来，我国房地产业快速发展，同时也带来了开发规模快速增长、房地产高库存等诸多问题。文章以临汾市辖为调查蓝本，通过调查，折射出三四线城市房地产去库存的政策效果、难点与问题，并提出可行性对策。
关键词：房地产；去库存；难点；对策
近年来，伴随着经济下行压力的加大，房地产业库存持续加大、房价高居不下问题越来越凸显。2015年，国家出台了包括公积金、金融、税收等在内一系列稳定房地产市场、去库存的政策措施，但在三四线城市，这些政策效力收效甚微，去库存工作任重道远。
一、三四线城市房地产发展现状――以临汾市辖为蓝本
（一）房地产固定资产投资力度逐年加大，但增速持续下滑
2011年至2015年，临汾市房地产固定资产投资从72.44亿元增长至263.5亿元，投资额增长了3.64倍，但增速自2012年起逐年下滑，分别为85.8%、43%、34.3%和1.9%。
（二）房地产开发投资规模不断扩大，造成消化库存周期较长
2011年至2015年间，房地产投资规模从37.4亿元增加至112.6亿元，增长3.01倍，涨幅达201.07%，呈直线上扬趋势。据统计，2015年，临汾市房地产销售额仅为48.9亿元，同比下降18.1%；销售面积仅为121.2万平方米，同比下降19.1%。全部房屋施工面积为1065.3万平方米，同比增长25.2%，与2011年相比增长近2倍，其中新开工面积414.1万平方米，同比增长63.4%，较2011年增长186.97%。可以看出，2015年临汾市房产销售面积和销售额均在下降，而新开工面积和施工面积却在高速增长，房产库存不断加大。据对辖内某县调查，按目前房地产发展状况，预计在6年内才能消化掉县城现有房产库存。
（三）房地产投资结构中，住宅投资占比总体缩减，商业营业用房投资规模稳步增加且增速快于住宅
2015年，临汾市房地产开发投资中，住宅投资占比为74.25%，同比缩减2.83个百分点，商业营业用房投资占比为15.10%，同比增加2.63个百分点，商业营业用房投资规模持续加大。2011年起，该市商业营业用房投资增速分别为41.6%、60.4%、25.3%、6.7%、61.8%，明显快于住宅。
（四）商品房销售价格居高不下，刚需一族购买力不足，房屋空置率高
近两年，虽然经济下行压力较大，但临汾市房价并未明显下降，均保持在5000元/平方米左右，按目前该市城镇和农村居民收入水平分别为25498元和9376元测算，高房价加之装修和物业费用，刚需一族还是负担有困难，造成房屋空置率较高。山区县房价均在2600元/平方米左右，但人口处于流出状态，供大于需，销售压力较大。
二、三四线城市去库存过程中的问题及难点
（一）刚需族收入水平与房地产价格水平失衡
在城市化进程中，刚需族主要来自周边中小城镇和农村，这部分群体均属于低收入群体，在城镇中购买房屋改善生活质量的欲望强烈，但由于价格因素无法有效实现。如辖内某县主导产业为煤、焦、化工企业，伴随着经济进入新常态，在煤炭企业上班的企业职工收入水平大幅下降，很难实现通过刚需族消化房地产库存的目标。
（二）政府靠房地产投资拉动经济增长的举措与目前房地产市场供给过剩形成矛盾
以临汾市为例，该市2013～2015年，出让土地价款收入在其非税收入中的占比分别达到43.21%、26.37%和31.06%，在税收收入增长乏力的情况下，土地财政已成为缓解财政收支矛盾的重要手段。三四线城市在经济结构转型的过程中，依靠房地产投资拉动经济增长成为普遍做法，同时也带来了因过度投资供给过剩而引发的庞大库存量。
（三）房地产开发的高成本决定了通过地产商降低房价去库存的空间有限
一是随着房地产投资的快速增长，引发了水泥、原材料和能源的供应紧张，推高了房价成本，降价空间有限。据对辖内某县调查，该县房地产的土地成本约为1000元/平方米，其他相关联成本约为1500―2000元/平方米，而商品房平均销售价是3000―3500元/平方米，利润空间不大。二是开发商抓住消费者买涨不买跌的心理，通过涨价制造出房价上涨的预期，希望在涨价的恐慌下达到迅速销售的目的。三是三四线城市大多地域比较狭窄，信息传播快，一旦大幅降价，势必引发部分业主的退房潮，会适得其反。
（四）房地产市场发展不成熟，金融支持力度不足，配套设施不健全，导致“滞销”
以辖内某县为例，全县40%的农民居住在县城，其中25%的农民租房居住，由于无法享受公积金贷款政策，只能在银行办理按揭贷款，但银行针对农民工贷款的支持力度不够，另外，许多开发商在“五证”不齐全的情况下急于开工建设，不符合银行办理按揭准入条件，导致农民工无力购房。此外，部分楼盘由于规划不到位，配套设施不健全，加之资金链条断裂，后续基础设施建设方面投入力度不足，影响销售。
三、三四线城市化解房地产库存的可行性对策
（一）完善政府干预机制，合理规划城市布局，优化房地产供需结构
政府部门应彻底改变一味追求GDP的高增长或缓解财政收入压力而过分出让土地和投资房地产的行为，从对房地产市场的直接干预转变到间接宏观调控，从单纯依靠投资拉动经济增长转移到依靠投资和消费双引擎上来，引导和规范房地产市场健康发展。另外，在城市化进程中要合理规划城市布局，将工作重点转移到消化现有库存上来，通过财政补贴、政府设立专项基金购房等方式，推行棚户区、危旧房改造和城市规划拆迁货币化的安置政策，缩减新建房屋数量，解决供需矛盾。
（二）加强政策引导，以城市刚需人群为突破口化解房地产库存
一是针对三四线城市购房的刚需人群，政府部门应及时出台优惠政策，在户籍制度、保障体系、公共服务等方面实行公平化待遇，打消他们购房的顾虑。二是针对刚需人群购买力低下的情况，金融机构应创新信贷支持工具，开发专门针对农民工的信贷产品，降低客户准入条件，解决刚需人群望房兴叹问题。三是建议政府部门加强对与房地产相关的不合理税费政策的整顿，出台税收优惠政策，降税清费，并与房企降价销售挂钩，降低房地产成本的同时带动房产商降价的积极性，达到降价去库存的目的。
（三）优化城市产业结构，通过扩大就业，增加需求端数量，刺激消费
要加快三四线城市经济结构调整步伐，尽快改变单一的经济发展模式，提高第三产业，尤其是服务业在国民经济中的占比，为民营经济发展营造宽松的政策环境，以此扩大城市就业，吸引人才聚集、大学生返乡创业及周边人群进城落户等，进而刺激房地产消费。
参考文献：
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[2]李鸿文，李良成.我国房地产的发展现状、问题及对策研究[J].云南社会科学，2012（04）.
[3]张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响：双重压力假说[J].东北财经大学学报，2005（05）.
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