加强房地产开发企业应收账款管理的路径探究
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[摘要]随着市场经济的发展，竞争越来越激烈。企业为了增加市场占有率，采用信用管理，商业信用的采用产生了应收账款。房地产开发企业的应收账款因其金额大、占比高，对其的管理也越来越重要。文章对房地产开发企业应收账款形成的原因，应收账款的现状及存在的问题进行阐述，并对如何加强房地产开发企业应收账款的管理提出措施建议。
[关键词]房地产开发；应收账款管理；内控管理；全过程控制；信用政策
[DOI]1013939/jcnkizgsc201911077
1引言
房地产开发企业应收账款管理不善，会使资金的回笼速度变慢，造成流动资金不足，影响企业的正常经营，严重时会发生资金链断裂，产生可持续经营风险。为了减少房地产开发企业的资金占用，降低风险，提高房地产开发企业竞争力，应加强房地产开发企业应收账款的管理。
近几年，国家对房地产开发企业出台了许多调控政策，房地产开发企业为了扩大销售，减少库存，占有更多的市场份额，出现了许多新的营销策略，导致房地产开发企业应收账款不断增加。大量的应收账款占用了大量的资金，为了减少资金占用，缓解资金周转压力，加强应收账款的管理，使资金尽快回笼，降低风险。
2房地产开发企业应收账款形成原因
21激烈的市场竞争及国家各项调控政策的限制，扩大销售
随着国家对房地产市场各项调控政策的出台，各地的限购政策纷至沓来，房地产开发企业的销售越来越困难，为了扩大销售，维持企业的正常运营，房地产开发企业大量使用信用销售，增加了许多新的应收账款。
22去库存
国家限购及其他调控性政策，及对房地产开发企业管理的不断完善，使房地产开发企业从前几年的高速发展转为趋于平缓，利润空间也逐步缩小，但房地产开发企业在高速发展时积累了大量的库存，积压的库存，占用企业大量的资金。为缓解企业的资金周转压力，减少资金占用，维持企业的正常经营，贯彻执行国家“三去一降一补”的政策，房地产开发企业加大了去库存的力度，且销售多采取分期付款、应收首付款等收款方式，应收账款金额随之加大。
23夸大经营成果，虚增利润
企业的领导层为应对各级考核，会采取对不符合收入确认条件的销售提前确认收入，以此扩大经营成果、虚增利润，未收到的相关的款项进入应收账款，造成应收账款增加。
3房地产开发企业应收账款现状及存在的问题
31应收账款日常管理不规范
其一，房地产开发企业对应收账款的管理不够重视，未建立应收账款台账，不能准确记录应收账款的具体情况。其二，财务管理不够规范。对应收账款没有设置明细账，管理粗放，不够细致。其三，应收账款事后管理不规范。房地产开发企业因其客户的特殊性，一是对客户的信用、应收账款成本等不加以分析，只关心销售数量，完成销售后账款是否收回没人管理，对应收账款未及时追讨，致使应收账款账龄变长，造成收回的难度加大，损失的可能性增大；二是因购房的多为个人，总相信坏账的损失较小，没有建立坏账准备金制度，未提取坏账准备对应收账款进行事后管理，造成应收账款的损失。其四，财务对应收账款管理监督力度不够。企业经营管理中，财务部门与销售部门缺乏充分的沟通，销售部门在营销过程中往往独立决定采取何种营销模式与信用政策，财务部门通常不会参与其中，造成财务对销售不了解，销售过程中财务监管力度缺失，不能及时运用各种应收账款财务数据进行分析，应收账款问题不断堆积，应收账款得不到及时清收。
32与按揭机构沟通不畅，造成应收账款期限长
首先企业办理按揭的人员对按揭机构办理按揭的要求了解不够，没有按照要求整理客户资料，造成一份资料多次修改完善，人为延误按揭贷款的放款时间，延长应收账款的回收时间。 其次按揭贷款办理人员和按揭机构的沟通协调不够，出现问题时不及时想办法解决，致使有些能解决的问题长期得不到解决，使按揭报批手续办理时间变长。最后按揭机构对流向房地产市场的资金严加管控，很多企业没有建立与按揭机构的良好沟通协作关系，被动地等待放款，造成放款速度缓慢，拉长应收账款的收回的期限。
33信用政策不规范，风险防范意识薄弱
（1）信用政策不规范。房地产开发企业销售的产品是房屋，面对的客户多数是个人。因其销售的特殊性，重复购买的可能性极低，所以房地产开发企业对客户的信用管理不够重视，信用政策设置十分松散，或干脆未设置信用政策，多数为业主口头承诺符合办理按揭的条件，房地产开发企业就进行信用销售，后期因信用不符合按揭条件，按揭机构审核不通过，应收账款增加。（2）收款政策不合理。房地产开发企业只重视销售数量，不重视应收账款收回的数量，收款政策不明确。（3）现金折扣使用不规范。对应收账款收回时，没有确定的现金折扣标准，现金折扣使用混乱。
34企业重视不够，内部控制制度及激励制度欠缺
（1）内部控制制度未制定或制度不落地。合同管理不规范，合同中对付款条件、还款时间节点等约定不明确，对关键风险点控制不严，授权审批制度执行不到位，导致应收账款不断增加。（2）对应收账款催收未制定相关激励制度。应收账款收不收回一个样，什么时间收回一个样。不能调动相关人员催收应收账款的积极性。
35没有专门的应收账款管理部门，应收账款催收的效果甚微
（1）房地产开发企业开始信用赊销进入晚、时间短，没有设立专门的应收账款管理部门。原来与应收账款直接相关的销售部和财务部，销售部只关注销售数量，财务部只负责销售总账与台账及账务的管理，應收账款的催收一直是两部门互相推诿的事情。各部门之间的职责不清，沟通不畅，造成应收账款催收不力。（2）房地产开发企业应收账款催收方法单一，办法不多，缺乏创新方式，都是采取较为传统的催收方法，如：电话、信函、短信等方式。且相关人员没有催收技巧，催收效果不好，应收账款收回较少。 36法律意识淡薄
法律意识淡薄，法治观念薄弱，是各个企业的普遍意识，当出现应收账款不能收回时，不懂得运用法律手段来保护自己的合法权益，利用法律来追回应收账款。
4加强房地产开发企业应收账款管理的措施
41加强应收账款日常管理工作
（1）建立应收账款台账，记载应收账款明细情况，如具体登记合同编号、客户名称、销售金额、应收账款账龄，电话、地址、还款期限等。（2）设立应收账款明细账，进行应收账款分析及账龄分析。（3）定期与客户核对账目，寄送对账单，并保存好相关对账凭据，以备日后使用。（4）建立客户定期回访，加强应收账款动态跟踪，定期回访客户，了解客户真实情况，提醒客户还款日期。
42完善管理制度，加强内控管理，建立应收账款保证体系
（1）加强应收账款内部控制管理。制定应收账款管理制度，确保各项制度有效实施。加强合同管理，完善合同管理制度，制定更切实可行的合同管理制度，并贯彻执行。合同中应明确约定分期付款的时间、金额，及违约后责任承担，进一步加强客户首付款、还款期限、还款金额等的管理。（2）加强企业授权审批管理。符合国家相关政策前提下，严格审批制度，对没有审批权的严禁进行审批。（3）制定销售、资金回笼、按揭等管理制度，明确谁销售、谁负责、谁收款的应收账款责任制。建立健全应收账款激励机制，完善考核制度。良好的激励机制能够充分调动人员的积极性，科学合理的考核办法对应收账款的收回产生重要影响。企业应以实际回款作为销售人员的业绩评价，明确规定销售后多长时间应收回应收账款，在规定的时间收回账款，给予相应的奖励，未收回的，给予处罚。（4）加强应收账款监督。定期对应收账款内部控制进行自我评价，促进应收账款内控制度的完善。积极发挥内部审计的作用，抓住关键环节和重要部位，把应收账款客户信用管理、跟踪管理等作为监督的重点，对于存在的风险点及时查漏补缺，提高应收账款的管理能力。
43对应收账款实施全过程控制，防止不良应收账款产生
（1）事前控制。房地产开发企业应从成本效益及企业风险出发，加大一次性付款的商业折扣力度，促使客户多采用一次性付款，减少应收账款的产生。（2）事中控制。按揭办理人员及时了解按揭贷款办理的政策变化及要求，和按揭贷款办理机构搞好关系。一是应与按揭机构多交流，多沟通，适时改变办理方法根据按揭办理机构要求将客户分类，分别投送资料，加大按揭办理成功的可能性；二是与按揭机构的审批人员建立良好的合作关系，协调审批过程中出现的各种问题，提高按揭办理的效率；三是在客户按揭贷款手续审批完备后，企业应加强与按揭组织的协调工作，加快放款速度。（3）事后控制。首先，通过企业掌握的各项应收账款数据，对应收账款进行分析，制订催收方案，采种多种方式催收，针对不同客户，不同的欠款原因，制定不同的催收政策。对账龄长、金额大的应收账款组织专门的小组进行清收。对采取以上催收措施后仍没有效果的，采用法律手段进行催收。其次，应收账款融资，转移风险。对于有大额应收账款且资金周转困难的企业，可以通过应收账款融资，根据企业的实际情况，选择适合自己的方式。例：将应收账款出售给代理商、银行或其他金融机构；应收账款证券化、应收账款抵借等。转移应收账款风险。
44加强应收账款的信用政策管理
（1）建立规范的信用管理制度。充分了解客户的信用情况，我国对信用管理进入较晚，形成较慢，信用管理体系还不完善，为了充分了解客户的信用情况，企业应主动与相关的征信平台进行沟通、联系，获得第一手资料，根据获得的资料分析客户的经济能力、还款能力等。而不是只要求客户提供资料或是口头承诺，而且谨防客户提供虚假资料，骗取信用，导致按揭审批时间长，引起应收账款风险。（2）根据客户的信用情况，制定信用额度。根据了解到的客户的信用情况，制定信用額度，并登记备查账，客户赊销额度进行管理，不允许超出信用额度。
45加强对已产生的应收账款的清理力度
（1）设立专门的部门加强对应收账款的催收，明确各部门的职责，加强应收账款的清理。（2）对于期限长、金额大的应收账款，企业从成本效益原则出发，按照现金折扣小于应收账款成本的原则，计算出合理的现金折扣标准，促使客户提前还款，加快资金回笼速度，减少应收账款的金额，控制应收账款风险。
46正确使用法律武器
增强法律意识，运用法律手段，对使用过各种催收手段后仍未催回的应收账款，在考虑成本效益的原则下，利用法律手段追讨。
参考文献：
[1]张运贤浅析房地产企业应收账款管理问题与建议[J].会计师，2014（11）.
[2]程敏房地产企业加强应收账款管理与核算研究[J].行政事业资产与财务，2013（4）.
[3]何晓荣浅谈如何加强房地产开发企业应收账款的管理[J].时代金融，2017（10）.
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