房地产企业成本精细化管理研究

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　　[摘要]我国的房地产行业经历了高速增长之后，2018年下半年进入深度调整期。大部分城市均出现量价齐跌的局面。严峻的环境，意味着房地产企业自身需要加快管理工作的升级，建立科学有效的成本管理体系，使房地产企业在激烈的竞争中持续保持竞争优势。文章对精细化管理的重要性、成本控制管理中存在的问题及对策进行研究。
　　[关键词]房地产企业；成本精细化管理；成本控制
　　[DOI]1013939/jcnkizgsc201915082
　　1房地产企业实施成本精细化管理的重要性
　　过去的十年，是楼市发展最辉煌的十年，房价几乎是稳涨不跌，早买房的人早就赚得盆满钵满，这种火热的现象，也让众多买房者心中滋生一种默认的理论：无论楼市是低迷还是火热，早买早受益，越等越买不起。但是2018年，国家对房价调控力度明显加大，各地纷纷颁布限价、限购、限售等政策，许多城市的房价也着实受到政策的冲击，呈现退潮的现象，大多数购房者也都持观望态度。从政策上看，国家对“不炒房”的定位已经十分明确，在调控之下，楼市很可能会从局部降温达到全面降温，房价也在回归理性。在此情况下，房地产告别暴利时代，企业只有实行精细化管理才能得以立足，而且房地产企业项目全过程进行成本精细化管理，对提高房地产企业成本管理的能力具有十分重要的现实意义。
　　2房地产开发企业在成本控制管理中存在的一些问题
　　21未进行科学的项目可行性分析
　　近几年房地产业的火爆使得一些没有开发经验的企业也纷纷加入这个行业。如XY建筑企业觉得给房地产企业做工程，赚到的是趋于社会平均的利润，而建设方房地产企业的利润却是论亿计算。以为是相关行业，自己也能开发房地产。刚巧遇到苏北一个旧城改造项目，地皮非常便宜。但同政府签订的合同是建好的房子先安置拆迁户。剩余房子按市场价出售。因为没有开发经验，更没有拆迁经验，导致拆迁过程中一系列的问题层出不穷。一是拆迁的难度，二是拆迁的面积远远超出跟政府签订的面积，三是开给拆迁户的售房发票也是按正常纳税的。这些问题都没考虑周到。企业以为拿到超低的地皮就能轻而易举地得到丰厚的利润。就这样一块毛地变为净地，拆迁工作时间延长了三年，拆迁面积增长导致企业损失四五千万，还未算其中的资金成本。这就是未进行项目可行性分析所致。
　　22设计阶段房地产行业普遍存在的粗放式成本管控问题
　　房地产项目的经营方案设计阶段，对成本控制影响约占 80%可见经营方案设计阶段对成本控制十分重要。开发企业的高层没有充分认识到设计阶段的成本测算会严重影响到项目目标成本的合理性。普遍存在的现象是建设单位在项目开工之前没有进行预算审查，未正式实施招投标，工程就仓促上马，不经招标就私拉施工队伍，片面追求缩短建设周期、重视技术层面，忽略了经济设计及设计质量，导致设计质量上出现问题，如设计的规格布局不合理、项目结构不配套等，导致项目在建过程中频繁更改现场签证、设计计划，或完工后要进行返工、拆除等情况，这些都会对施工中成本的管理带来不利影响。
　　23房地产企业施工阶段成本管控不到位
　　大多数房地产企业一经中标，抢到地后，迅速开发建设和销售，对内部控制制度的建立不够重视。如采购过程中，涉及供应商的选择，因房地产项目金额大，所涉及的采购项目的工程量和工程金额都是很可观的。各供应商可谓是削尖脑袋跟采购部人员套近乎，私下开出各种好处。如果企业没有一套规范的招投标制度，很容易出现舞弊现象。采购人员为了个人利益，损害公司利益的情况是很常见的。还有比如施工方为了施工过程中偷工减料，减少成本投入。更有的是隐蔽工程申报时增加工程量，跟房地产企业的监理搞好关系，给监理直接的利益，顺利取得监理的签字盖章，相当于成功地蒙混过关了。这种受利益的诱惑、相互串通、弄虚作假的结果降低了房地产企业的经济效益，还会让工程存在安全隐患，后果堪忧。
　　24房地产竣工结算成本的问题
　　房地产竣工结算中普遍存在的问题如：建筑施工单位或材料供应商多计算工程量、重复计算工程量、工程款多付现象、已付工程款一直挂账未取得建安发票。工程变更联系单手续未齐全等情况，如果负责工程结算的人员未认真核对工程量、每一张工程变更联系单或财务人员跟工程部未衔接好，都会使企业蒙受损失。
　　3房地产成本精细化管理对策
　　31项目可行性分析需重视开发成本估算的结果
　　房地产企业在项目可行性研究阶段，需采用估算法，得出成本估算金额。房地产企业的开发总成本主要包括：①土地征用及拆迁补偿费，最普遍的就是中标的土地价款及相关的契税，大致占总成本的40%，是开发成本中的重要费用。②前期工程费，含基础设施配套费、教育配套费、白蚁防治费、新墙体专项费、规划设计费等垄断性企事业收费，约占总成本的5%。③工程建设成本，含地质勘探费、工程监理费、桩基工程费、土建工程费及安装共建配套等，约占总成本的30%。④房屋销售费用，占总成本的2%～3%。⑤开发管理费用和财务费用，占总成本的3%～4%。⑥不可预见费用，约占总成本的1%。⑦税费。在目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%～20%。与房地产开建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、增值税、城建税和教育费附加、契税、企业所得税、印花税。通过对开发成本估算的结果，可以作为判定项目是否可行的重要依据。
　　32设计阶段的成本管理
　　设计阶段即从合同签订阶段到施工后评估阶段，此阶段的工作是要做好成本估算，对工程质量、工程时間及工程成本全方位考虑。不仅依靠设计人员努力，还需要相关部门的配合。通过好的方法和成本数据的积累，建立目标成本。通过招标，房地产开发企业首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求，工期达到预期目标。强化设计环节技术经济分析，在保证性能、质量的前提下，降低项目投资费用，如不必追求过剩功能和质量等。充分运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目投资。推行限额设计，减少设计费用。增强设计人员的经济观念，促使他们在工作中把技术与经济、设计与概算有机地结合——达到最佳的经济效果和最优的设计方案。提高设计人员的积级性和责任感。实行风险激励机制。 在目标推进的过程中，要及时检查目标的落实情况。尤其对成本影响较大的重点指标超出预控目标，应迅速反馈给相关部门进行优化。及时组织公司内部相关部门的信息交流，从而制定出科学的目标成本。 　　33施工阶段的成本管理与控制
　　施工阶段就是将目标成本逐项分解，逐项落实的过程，此阶段需要建立控制的标准，分解后的成本落實到各责任部门。由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行动态管理，首先必须在各部门建立起动态成本台账，确保各部门发生的成本能及时反映出来。人工、材料、机械使用费，尤其是材料费，是建安成本中的主要成本支出，应该按重点对象来管理。其次，要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更， 在房地产施工阶段，工程变更是直接导致现场工程量的变化，也就是直接影响至建造成本，一定要严格把关，不论哪家单位提出变更都需要报到工程部，经成本部测算后决定是否同意变更。建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，这是严格执行的基本保障。此外，工程款的及时支付是保证建筑工程是否顺利完成的关键。工程款的支付时间、支付条件和支付金额都会对成本控制产生影响，所以要严格执行工程款审批制度。特别是合同外追加的工程款，必须提供相关证据及资料，经工程部、监理方确认在竣工结算时再支付。由于施工阶段投入的资源最大、投入的资金也最大，所以，最要重视对动态成本的分析和总结，及时调整目标成本，真实反映成本控制现状。
　　34竣工阶段的成本管理与控制
　　竣工结算阶段是项目建设完成并经竣工验收后，需进行工程结算的阶段。也是工程结算最终把关的阶段。这个阶段主要是根据协议书、合同、所收集的各种设计变更资料和修改图纸，以及现场签证、工程量核定单、索赔等资料进行合同价款的增减调整计算。
　　为更仔细地做好审价结算，房地产开发企业可以引用市场机制，与建设咨询公司签订协议，聘用造价工程师长期驻守，专门协助房地产企业复审复核各竣工房地产项目的决算资料。对涉及工程价款结算的下列事项进行重点核实：①工程竣工结算审查期限，要求承包人应在提交竣工验收报告的同时，向发包人按规定时限进行核对并提出审查意见。②工程竣工价款结算，发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5%左右的质保金。③索赔价款结算，索赔金额按合同约定支付。④合同以外零星项目工程价款结算。按承、发包人签的补充协议或经发包人签证的金额。
　　4结论
　　房地产企业要想在这个行业长久持续地生存，必须在房地产项目各阶段做好成本精细化管理，严格成本的控制，使企业在未来的发展中具有足够的竞争力。
　　参考文献：
　　[1]马静房地产开发项目设计阶段的成本精细化管理思考与实践[J].上海房地，2018（7）.
　　[2]吕丽平房地产项目成本精细化管理初探[J].居业，2016（9）.
　　[3]陈红霞浅谈房地产成本精细化管理[J].科技风，2015（7）.
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