房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理

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　　[摘 要]随着我国经济的飞速发展，我国房地产项目发展迅猛，但是在迅猛发展的过程中，存在很多的问题。其中最主要的就是房地产成本控制问题，这些问题如果不得到科学合理的解决，将会对整个房地产项目的运转带来很多额外的开支。文章针对于目前房地产成本控制所存在的问题进行阐释，并且针对存在的问题给出科学合理的成本精细化管理方案，旨在更好地控制房地产成本。
　　[关键词]房地产;成本控制;精细化管理
　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.07.155
　　1 前 言
　　随着我国经济的飞速发展，我国房地产事业蒸蒸日上，在目前遍地开花的各类房地产项目中，其集中体现的问题就是房地产成本控制问题，这些问题的产生有些是来自项目管理问题，有些是来自项目开发前的调研工作不充分所导致的问题，还有的就是在项目开展过程中，其设计方案不断变更而导致的问题，这些问题如果不能够科学合理地进行缓解，将会对房地产成本精细化管理工作的开展带来很大的阻力，针对于这些问题，笔者也给出了几点精细化成本管理建议，从而更好地对房地产成本浪费问题进行改善。
　　2 房地产成本控制所面临的问题
　　房地产成本控制过程中所面临的问题主要来自三个方面，包括了管理体系不健全、开发前调研不充分和项目进展中设计方案频繁变更等，其内容如下。
　　2.1 房地产成本管理体系不健全
　　不健全的原因来自两个方面，一个是房地产成本管理意识不足，第二是房地产成本管理技术不够。[1]在房地产成本管理意识方面，房地产项目管理者由于个人意识不足，导致在项目开展的各个环节没有严格把控，很多的物料采购不合理，最终导致成本的不必要浪费。
　　另外一点就是技术方面，目前很多的房地产项目所应用的成本管理技术还是原来传统的管理技术，这无法满足目前日新月异的变化，在财务管理过程中，财务在记账体系上不能够全方位地进行记录，其次财务体系在事前预算、事中跟进和事后结算中，没有起到应该有的督导职能，无法对财务状况进行科学合理的分析，其配套软件由于没有更新，也无法对财务管理状况进行科学合理地分析，对于其浪费的地方进行指出，以便更好地改进。
　　2.2 房地产项目开发前调研不充分
　　很多的房地产项目由于工期比较紧张，所以在房地产项目正式开发之前，对于房地产项目的前期调研工作做的不充分，没有整理出来科学具体的可行性报告就盲目拿地，拿地之后就进行很多项目开发。这会导致在项目实施过程中，由于政府相关政策的变动而设计方案改变，设计方案一旦改变就会带来很多不必要的开支。
　　有些房地产项目开发商在拿地时候，只是感觉价格比较低，但是在真正开发时候，政府考虑到综合因素，对于其不符合政府要求的地方需要建立绿化带等，这就会导致很大成本的浪费。[2]除此之外，如果开发前调研工作不充分，甚至会出现其地质研究不充分，有些地方不太适合按照常规方式建立开放项目，这就会导致地基成本严重提升，最终影响到整个房地产开发项目的成本核算。
　　2.3 房地产项目设计方案变更频繁
　　房地产项目在设计时候，需要通过设计方案的，但是由于后面的具体项目开发出现各种问题，最终导致设计方案收到影响，频繁进行设计方案变更，最终导致房地产项目成本提升。设计方案的变更主要是以下几个因素导致的：第一，对于房地产开发项目所在区域没有进行科学合理精密的勘察，在施工过程中发现设计方案与现实情况不符合，最终需要对设计方案进行变更。[3]
　　第二，在施工过程中，各方需要进行密切的沟通，特别是设计部门和施工部门，在施工之前，设计部门需要与施工单位进行充分沟通，否则容易信息不对称，最终导致成本浪费;第三，就是施工图纸问题，在施工图纸设计到实施过程中，针对于施工图纸的审核不完善，最终导致项目设计方案频繁变更，导致不必要的成本浪费。
　　3 房地产成本精细化管理方案
　　3.1 健全完善房地产成本预算机制
　　预则立，不预则废。良好的房地产成本预算机制可以节省很多不必要的成本。在健全完善房地产成本预算机制上，首先要提升房地产项目管理层的成本管理意识，要在项目工程开发的各个环节进行预算机制的设立。首先要针对于项目经理等管理层进行项目成本预算的进一步培训，让其充分考虑项目开展过程各环节的成本预算问题，建立健全绩效机制，如果对于项目各环节的成本管理出入较大，将会对个人工资绩效造成影响。
　　其次，就是要和财务部门进行沟通，财务部门要引进最新最科学的房地产成本核算系统，针对于房地产项目的各个环节进行财务核算。另外，要加强和监理部门的沟通，针对于项目某方面的过度浪费现象，必须要建立健全追责制度，让相对应的部门必须阐述成本浪费的理由，精细化进行各个环节的管理。[4]
　　3.2 充分做好项目开始前的调研工作
　　上文中我们知悉了目前房地产开发项目开始之前没有做好项目调研的工作，针对于这个问题我们需要进行科学合理的解决。首先，要找到认真严谨专业的调研团队，对于项目的各个环节进行调查分析，首先是项目的地质问题，项目开始之前，需要对项目所处的地质属性进行分析，有些地质是不适合进行高层建筑物的建设的，这种地质需要开发商浪费很多成本在于地基建立上，需要用专业团队进行地质可行性分析。
　　其次，对于政府的相关政策进行充分的解读，不能够有投机行为，不能够因为低价偏低就急忙拿下，后期政策的改变将会给整个项目进展带来很大影响，需要对于整体的规划进行分析，和相关部门进行充分的沟通。[5]综合下来，需要针对于开发地段的经济情况、地质情况和预期施工开展情况进行分析，然后出具可行性调研报告，针对于报告中不明确的地方，要进行及时地改正，最终按照可行性报告进行设计和施工，就能够避免很多不必要的成本浪费。
　　3.3 建立健全房地产项目动态成本控制体制
　　在健全房地产项目动态成本控制体制时候，需要考虑以下几个方面：一是对所涉及的物料进行汇总管理，不能够到处都是物料，但是没有统一的数据支持，针对于这些物料要合理地进行存放，统一进行管理，仓库管理人员需要严格进行物料资源的出入把控，对每一笔的出入明细要进行统计，及时地反馈给财务部门，更好的把控物料的成本。
　　二是为设计方案的协调，上文中我们得知由于政策和施工部门等因素导致设计方案调整频繁，因此需要针对于施工各环节的涉及部门组织在一起，要及时有效地进行沟通，涉及部门需要听取施工部门的建议，知悉施工过程中所存在的现实技术问题，施工部门要及时反馈未来施工中可能会遇到的问题，然后设计部门核实之后，针对于存在问题，进行科学合理的方案设计，减少不必要的成本开支。[6]
　　4 结束语
　　目前房地产成本控制是房地产项目开展的关键所在，成本控制不下来，净利润就会受到影响，对于开发商来说是损失。房地产成本精细化管理方案的有效落实，可以很好地确保房地产项目成本降低，只有不断地进行方案优化，才能够给房地产成本控制带来更好的改变。文章针对于房地产成本控制所面临的问题进行阐释，并且给出了科学合理的建议，希望能够给读者一定思路，更好地降低房地产的各项成本。
　　参考文献：
　　[1]南春瑛.探讨精细化管理在房地产企业成本控制中的应用[J].中国外资，2015（8）：214.
　　[2]张军.论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].中华民居，2017（15）：257-258.
　　[3]于朝阳.房地产项目精细化管理体系的构建研究[J].科学与财富，2015（12）：45-46.
　　[4]吴丹.論房地产企业成本精细化管理[J].经贸实践，2017（20）：233.
　　[5]吴小燕.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].房地产导刊，2018（14）：78.
　　[6]齐丹.影响房地产开发企业成本管理成效因素的研究[J].装饰装修天地，2016（2）：34-35.
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