对促进物业服务市场化经营与发展的思考

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　　【摘要】分析了物业服务市场化经营的潜力与优势以及存在的突出问题，重点就如何促进物业服务市场化经营与发展提出了对策，以期为促进物业服务企业发展提供参考。
　　【关键词】物业服务 经营管理 市场化发展
　　随着物业服务专业化改革的逐步到位，物业服务企业化经营市场化运作已经迫在眉睫，亟待进一步进行探索，这对增强物业企业的自立生存能力具有重要意义。
　　一、物业服务市场化经营的潜力与优势
　　市场潜力。物业服务经过几年的实践与探索，已经初步形成了比较规范的体系，功能实现了由单一型向综合型、粗放型向集约型、被动应付型向主动创造型的转变。随着工作节奏的加快和生活质量的不断提高，物业服务与服务市场化已经成为社会发展的大趋势，“家务劳动社会化、市场化”观念也为越来越多的人所认同。可以相信，随着社会进步和生活水平的不断提高，改革的逐步到位，以及人们思想认识和观念的变化，物业服务必定会有着良好的前景。
　　信誉优势。油田物业服务企业经过不断的发展，已经建立了较为完善的网络体系。物业服务以其可靠的质量和良好的服务态度已经得到了居民的认可，有了一定的市场基础。油田小区居民主要是油田的广大职工家属，对物业服务从心理上有一种亲近感和安全感，而且，部分项目已经形成了“品牌”优势。如“440”维修服务等，已经在居民中形成了区域品牌，占领了市场。人才优势。物业服务拥有较雄厚的人才资源，经过多年的摸索，积累了比较丰富的实践经验。
　　二、物业服务市场化经营面临的问题
　　（一）市场面狭窄。市场化必须有市场。目前的油田物业市场仅仅是行政区划下的区域内部市场，画地为牢，市场小，难以形成规模优势。尤其是目前的机制，物业机构不断压缩精简后，内部反而形成垄断性，考核、监督等，容易出现感情色彩，难以进一步提高物业服务水平。因此，要立足于物业市场社会化，依据管理范围核定费用后，打破物业服务界限，实行招标，形成一个相对比较大的市场链，既有利于锻炼队伍，也有利于提高工作水平，为将来的物业市场社会化奠定基础。
　　（二）人工成本过高。由于历史原因，物业服务人员大多是从主业下来的老弱病残伤，以及就业有困难人员，与社会目前的物业服务市场相比，在同等规模的情况下，油田物业服务人工成本无法与之比拟，参加社会市场竞争是毫无竞争力可言的，必须不断加大分配制度改革力度，逐步淡化身份，逐步实行市场价，真正实行岗位与收入挂钩。
　　（三）物业服务受居民结构的影响。油田物业服务和一般意义上的城市物业服务的一个重要的区别就是居民构成的不同。城市小区的居民来自不同的单位，从事不同的工作，彼此之间并不熟识，子女可能也相距很远，小区在某种意义上来说只是休息和居住的地方，这在客观上决定了有事情就很容易地想到物业服务服务。而油田小区居住的绝大部分是本单位或相邻单位职工，彼此之间大都熟悉。受长期企业办社会和福利思想的影响，企业将物业服务服务、物业服务当成一种福利事业，企业化、市场化、社会化改革进展不大，与加快物业经营管理、收费标准社会化、市场化要求很不适应。另外，由于机制、体制等方面的因素，服务价格难以市场化，也成为影响物业服务服务的一个重要方面。
　　三、物业服务企业化经营市场化发展对策
　　物业服务总的发展方向，就是要由单纯为企业服務、为油田职工服务转为面向社会服务，抓住重点做精，结合自身做优，发挥优势做特，全力提升综合竞争力，使物业服务机构逐步成为独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体。
　　一是加强对物业服务的系统研究。油田已将提高和改善职工的生活质量作为了三大工作目标之一，充分体现了以人为本的科学发展观，油田应加大对物业服务的优惠扶持和引导力度，制定和完善相应的配套政策，积极推进物业服务业健康发展。但目前油田物业服务没有形成较为系统的理论，缺乏理论指导，都是在摸着石头过河，因此，油田应加强对物业服务的系统研究，尽快制定物业服务市场化的整体发展规划，出台发展思路、发展目标、发展方向和相关的配套、优惠措施，特别是在管理体制、运行机制方面要赋予更加灵活的政策。
　　二是优化机构做大。实施跨区域、跨行业资源优化的经营方略，实现物业服务职业化、规模化、专业化的目标，形成覆盖整个辖区的放射状的组织体系，信息共享，工作联动，为物业服务业的发展奠定良好的组织基础。
　　三是抓住重点做精。市场是公平的，机会也是均等的。但同时市场竞争又是激烈甚至是残酷的，物业服务不去占领，别人就会去抢占。因此，要抓住重点，加强对市场的调查分析和细分、定位，找出适合物业服务发展、具有市场潜力的项目，多渠道、多形式探索发展物业服务的新路子，通过自营、联营、中介、代理等形式，逐步达到精致化、精品化。
　　四是结合自身优势做优。在认真分析自身特点和地域消费特点的前提下，扬长避短，在做优和人性化、人文化管理上下功夫。对物业服务业已发展成熟，并为市场所认可的项目，要重点扶持，精益求精，精耕细作，形成真正过硬的品牌。对一些现在发展还不成熟，但市场潜力巨大的项目，也要进行重点培养，加快产业化、规模化建设，逐步形成“龙头”产业。
　　五是必须加快人才队伍建设。一是加强管理人才的建设。物业服务作为一项新兴产业，具有一定的科技含量，其组织理论与管理学、经济学、统计学等学科都有着密切的联系。因此，搞好物业服务，必须拥有一批既懂得市场营销和现代企业管理，又具有组织能力和应变能力的管理人才。鉴于目前物业服务这方面的人才比较短缺，必须加快这方面的人才建设。二是加快技工人才队伍建设。随着人们生活质量的提高，知识含量和技术含量较高的高档次服务将会越来越为人们所青睐。一般性的家庭服务会退居次要地位，取而代之的是具有相当专业背景的“文化型保姆”、“高级家政员”正在走俏市场。因此，要加强职业培训，提高职工队伍的整体素质，实现物业服务的高效率、高质量，以适应将来发展的需要。
　　七是完善物业收费体系。包括收费范围、标准等，依据社会市场情况，进一步进行明确，以利于结算。加强与地方政府的衔接协调，落实国家和山东省的有关优惠政策。推进福利货币化步伐，加快培育物业服务市场，加快物业服务的发展。
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