房地产价格波动对城镇居民消费的影响
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摘要：房地产行业的飞速发展不仅对我国宏观经济起到了一定的调控作用，同时也对人们的生活产生了各种各样的影响，其中最为典型的就是房地产价格变化对居民消费所产生的影响。文章针对房地产价格波动对城镇居民消费的影响进行了分析和研究。
关键词：房地产价格;城镇居民消费;影响
在房地产价格不断升高，而消费显著不足的经济背景下，特别是在宏观经济步入新常态的条件下，房地产价格波动对城镇居民消费的影响已经成为广泛关注的热点问题之一。本文主要从抵押效应、挤出效应与财富效应三个方面分析了房地产价格波动对城镇居民消费的影响。
一、房地产价格波动现状
（一）房地产价格具有明显的区域性特征
一直以来的经济实践证明，短期来看，一个国家的宏观经济发展水平如何，往往与其产业创新实力、市场竞争力等有着密切联系;长期来看，一个国家的经济发展状况则主要受到该国家产业政策、货币政策与财政政策等的影响。由此可见，某国家或者某地区内的房地产市场状况往往受到该国家或该地区内的整体经济发展水平的制约。因为房地产具有固定资产的基本特征，无法在地区与地区之间实现流动和转移，这就导致房地产市场表现出显著的区域性特点。正是由于受到房地产市场区域性特征的限制，城镇居民在购买住房的时候，往往会受到交通条件、工作地点以及商业网点等因素的影响，绝大多数城镇居民都宁愿花较高的价钱购买处在市区的房产，而不愿意购买价格相对比较实惠，但位于城郊的房产。近些年，由于房价的不合理上涨，导致房地产市场投资需求激增，与此同时，房地产价格偏高也在一定程度上挤压了居民需求，尽管我国经济发展水平较为落后的中西部地区的房地产价格仍处在低于全国平均房价的状态下，但这些地区的房地产价格也呈现出不断上涨的趋势，相对于当地居民的经济收入而言，中西部地区的房地产价格还是比较高的。与中西部地区的房价状况相反，我国东部、东南部等经济发达地区的房地产价格基本上都高于全国平均房价水平，并且每年的上升趋势都非常明显，如2013年上海市的房价上涨速度就非常快，甚至已经超过了全国平均房价水平的160%。由此可见，我国的房地产价格波动表现出明显的区域性特征。
（二）房地产价格呈现出持续上升的趋势
从1998年开始，我国政府为了实现各地区各类房地产价格的稳定，相继出台了多项宏观调控政策，但是这些调控政策的实施成效并不显著，全国绝大部分地区的各类房地产价格仍然保持着上升趋势。据相关部门统计，我国的房地产价格从2003年开始就一直呈现出持续上涨的发展态势，随着上海、北京、广州等一线城市房价的不断上升，二线与三线城市的房地产价格也随之上涨，而相比之下，城镇居民的经济收入并没有发生太大变化，这就导致房地产价格与居民的收入比不断增大，最终进一步加重了居民的消费负担。此外，由于我国政府正在全国范围内大力开展新型城镇化建设，许多农民工逐渐加入到城市居民大军之中，这就进一步增加了居民对住宅的需求，再加上房地产供给不足以及政府相关政策的支持，导致房地产价格持续不断地上涨。
二、房地产价格波动对城镇居民消费的主要影响
（一）房地产价格波动带来的抵押效应
外国著名学者马丁·沃尔夫指出：房地产价格的上升会引起抵押效应，进而使居民的消费水平受到一定程度的影响。事实上，房地产价格的上涨就等于对消费者收入进行了再次分配，主要体现在财富逐渐从居住性购房者手中开始转移到投资性购房者手中，或者购房者的收入被分配到拥有房屋产权的人手中，如此一来，尽管社会的总财富并没有出现降低或上升，但相对来说会使消费者的整体消费水平受到一定的限制。这主要是由于本身拥有若干套住房产权的消费者以及投资住房的消费者都属于消费能力较高的社会群体，而且其消费水平是比较稳定的，通过卖房所获得的收入很可能被用于二次投資，相反，住房购买者则会由于收入水平的降低而大幅削减其他各项消费支出，最终导致其消费水平受到抑制。
（二）房地产价格波动带来的挤出效应
所谓挤出效应，指的就是因为房地产供需的上涨而造成一些资金从以前的消费预期中被挤出，最终流转到新的商品领域内。挤出效应主要可分为间接挤出效应与直接挤出效应两大部分。首先，房地产价格的上升意味着承租人需要花费更多的资金来租住房屋，进而降低承租人在其他方面的消费支出。对于将要购房的消费者来说，房地产价格的上涨意味着购房者需要付出更多的资金来购买房屋，如果是贷款购房的，则购房者每个月需要还贷的金额也会增加，这就必然会影响到购房者在其他方面的消费支出，如减少了旅游、保健等方面的支出。上述这些就是房地产价格波动对城镇居民消费所产生的直接挤出效应。其次，伴随着房地产价格的上升，不管是消费者个人还是政府都会在房地产市场上投入更多的资金，全社会的资金将逐渐集中到房地产市场上，导致社会资金供给的紧张局面进一步加剧，最终造成市场资金利率显著升高，资金获取成本也随之上升。在这样的状况下，越来越多的消费者会偏向于考虑加大储蓄力度，而不会考虑增加消费，以上这些就是房价波动对城镇居民消费所带来的间接挤出效应。
（三）房地产价格波动带来的财富效应
房地产价格波动带来的财富效应主要指的是在房地产价格变化下所产生的房地产持有人财富量变化，从而对消费产生一定的抑制或刺激作用，最终直接影响社会经济增长速度的效应。房地产价格波动最为直接的影响就是导致房屋持有人的财富发生变化，之后再通过消费函数模型对消费者的实际消费水平产生一定的影响。当房地产价格出现上涨时，若房屋持有者售卖房屋，此时就会获得一定的财富增值，这一财富增值就属于兑现财富效应;若消费者实际拥有的房屋保持不变，则此时的房地产价格上涨等于消费者持有财富量的增长，属于没有兑现的财富效应。
三、房地产价格波动对城镇居民消费影响的调控对策 （一）构建完善的房地產信息发布机制
构建一个公开透明、科学完善的房地产信息发布平台，可对政府相关房地产政策以及房地产商的信息进行及时发布，方便城镇居民了解市场上基本的住房信息，在进行信息发布的时候，应当尽最大努力确保信息的透明性、完整性，这样才能便于房屋买卖双方及出租人、承租人准确及时的了解房源信息，从而在一定程度上缓解供求矛盾，并实现对房地产商的有效监管，避免出现房源信息与实际不相符的问题。此外，房源信息发布机制的完善还有利于政府开展宏观调控工作，使房地产市场秩序得到有效维护。
（二）实行阶梯税收制度，合理征收房产税
通过对房产税的合理征收，能促进房地产产权登记的明确化，并使房源得到有效控制。应当实施阶梯税收制度，以个人所拥有的房产数量以及当前的人均住房面积为参考，进行阶梯状征税，拥有房产越多的消费者，所需支付的税收也相对较高，如此一来就能使二手房的炒作交易得到有效遏制。除此以外，还应当对征税起点进行适当调整，伴随二胎政策的实施，家庭对住房的需求量也会有所上升，而且每个地区的居民生活水平存在极大的差别，所以必须根据当地的实际情况制定最为合理的税率。
（三）提高土地供应方式的灵活性
在地方财政和中央财政实行独立运作之后，地方政府只能依赖买卖土地所获得的收入来开展政府建设工作，因此房价上涨是不可避免的。国家应当加强规范土地买卖与租赁方式，将土地租金的使用情况增加到审计预算工作内容中，与此同时，政府应当对各地区土地的用途与建设方向进行科学合理的规划，然后再让开发商以以此为依据进行房屋的开发建设，开发商在房屋建成之后可进行出售或者出租，这样就可提高政府在房地产市场中的主导作用，既能约束开发商的市场行为，同时也能保障房地产价格趋于合理体格水平。此外，政府还应该谨慎平稳调整房价、增加保障性住房供给，并提高城镇化的外来人口收入。
四、结语
综上所述，房地产行业对我国国民经济的发展以及人民生活水平具有非常直接的影响，现阶段，我国房地产价格的波动较大，各地区的房价基本上都呈现出上涨趋势，这就对城镇居民的消费产生了极大影响，这些影响主要表现在由此而带来的抵押效应、挤出效应和财富效应三个方面，为了控制房地产价格波动对居民消费的不良影响，就必须构建完善的房地产信息发布机制，合理征收房产税，及适当提高土地供给方式的灵活性。
参考文献：
[1]刘旭东，彭徽.房地产价格波动对城镇居民消费的经济效应[J].东北大学学报（社会科学版），2016（02）.
[2]常卉颉，陈文杰.房地产价格波动对城镇居民消费影响研究——基于广西14地市面板数据分析[J].广西财经学院学报，2015（03）.
（作者单位：李翠珍，华宁县房屋管理所; 李丹琦，富滇银行岔街支行）
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