房地产土地估价市场中的风险及预防研究

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　　【摘要】随着社会经济发展，城市化建设加大，房地产市场快速发展成熟的同时，竞争也越来越激烈，其中，房地产土地估价也得到更多的重视。土地估价市场受国家政策调控、经济发展、地域差别等不确定因素的干扰，直接对土地估价准确性造成影响，同时因房地产的发展，使得土地估价市场得到广泛推广，这就要求估价管理和估价技术不断更新，以便能够适应市场的需求，降低风险的存在。本文通过对房地产土地估价市场的风险因素进行分析，规整预防对策，减少房地产土地估价市场风险，并提出相应对策，便于行业参考。
　　【关键词】房地产  土地估价市场  风险  预防措施
　　伴随着经济的快速发展，房地产行业蓬勃发展，成为炙手可热的经济型行业，各开发商在经济利益的驱使下进行大量建设投资，推动了土地市场估价的兴起和发展。房地产土地估价市场受较多因素影响，动态变化性大，政策对其也有相关影响，为了增加投资的安全性，降低风险，需要加强房地产土地估价市场的管理和规范。
　　一、房地产土地估价市场中的风险现状
　　（一）评估人员的技术风险
　　随着房地产的快速发展，国家出台了一系列相关政策对其进行调控，但是在实际土地估价的现场，土地估价的流程不一定是按照相关规则去进行，举例，在对房地产进行抵押估价时一般采用的都是市场比较法，土地估价过程中选取的参照物和市场环境很重要，其中还需要估价师依据自身专业能力对相关影响因素进行判断和修正，如若估价师出现问题，不能够按照估价原则进行操作，采用不合理的程序和对比参照物，将直接影响土地估价结果，造成土地估价报告中的估价错误风险。对比其他国家，我国的房地产估价行业起步较晚，相对来说累积的相关资料较少，这就要求我国土地估价市场对土地价格分类变动指数、市场基准收益水平等资料进行大量收集，为土地市场估计提供参考依据。
　　（二）房地产环境下的政策风险
　　随着房地产经济效益的产生，使得开发商在追求利益的时候，对房地产建设进行大量开发和投入，国家为了宏观调控，采取相关政策进行约束，主要的政策包括产业政策、金融政策、税收政策。任何政策在对估价市场进行调控的时候都将影响估价方式方法的变化，比如，现在城市化建设扩大，农村拆迁补偿大面积存在，不能正确使用估价方法，没有合理的界定标准，补偿问题产生较大分歧，容易激发矛盾。另外估价人员和估价机构在进行估价操作时，如果不能将农民土地划拨征收进行全面了解，同时对政策背景和政策预期掌握不全面，直接会导致在房地产价格评估操作中产生很多不确定性因素，影响估价的准确性。
　　（三）虚假材料风险
　　土地评估最重要的基础就是诚信，一些委托方为了收益最大化，在对房地产进行估价操作时，提供虚假信息给评估机构，违法操作，欺骗评估师，如果这种情况属实，双方均要付相关的法律责任，同时评估机构也将面临巨大风险。为了避免以上情况的发生，委托方提交的相关房地产信息资料需要评估机构对其进行真伪辨别，这种真伪的辨别能力需要长期实践累积，目的是为了能准确对信息进行判断。
　　（四）经济活动主体面临的房地产估价风险
　　经济活动主体主要指的是在估价目的的条件下，与估价对象相关的房地产利益各方。比如，房地产投资中涉及到的全部投资人，未来债权人、政府利益;进行抵押贷款时涉及到的所有借款人、银行人、担保人等相关各方利益。在抵押贷款时，如果房地产的估价结果和市场价值存在偏差较大，对相关的经济活动主体一定会产生影响，另外在抵押贷款进行估价时，过高估价会使借款人在未来偿还时无法得到保障，金融机构在对贷款回收时无法得到保障，进而产生坏账、呆死账的情况发生。
　　二、房地产土地估价市场中的风险预防措施
　　（一）提高估价人员的自主性，增加技术风险保障
　　房地产利益涉及多方面，对评估机构和评估人员要进行职业道德培训，规范估价市场制度，严格按照国家标准政策执行，同时还要求估价人员不断进行自身学习提升，加强土地估价市场制度的完善，建立估价的公正性，同时做好相关记录，建立诚信机制，依据交易记录对相关估价人员进行评级和奖惩。
　　（二）加强政策变迁的预防措施
　　即便我国房地产得到了空前发展，但随之而来的房地产市场的估价在政策、法律、业规上还是存有差距，估价随着房地产发展对应的政策调控、法律变更一定要及时了解并进行调控，即使要估价的土地处在一个不确定因素较多的环境中，也能让估價人员在法律、政策市场变化的同时进行及时调整，降低政策风险。
　　（三）提高房地产估价行业的诚信建设
　　房地产估价行业基本随着时代更新变化，已经注意到诚信经营的重要性，尤其是对待品牌长期建立和发展的基础上，大的品牌为了妥善经营对诚信要求更为严格，会严格审核委托方递交的房地产信息，依据专业进行判断，其中存在诚信危机的大多是小型估价机制，为了利益，钻制度和法律的漏洞，最根本原因是中国房地产估价市场起步晚，相关的制度、法律还在完善中，诚信监督机制也不健全，有待加强，这就要求我们不断对房地产估价人员和估价机构建立完善的诚信档案，建立失信惩戒机制和信用公示制度，对待不良行为的发生，警告公示，避免上交虚假资料和利益的不合理分配，从而提高市场估价的准确性，预防虚假材料导致的诚信风险。
　　（四）提高评估机构职业责任保险，规避风险
　　为了避免和杜绝与相关房地产利益各方的投机取巧，增强评估人员的责任意识，降低评估风险，评估机构和评估人员在进行估价时可以投保职业责任保险，当委托方利益因评估人员或者评估机构的过失产生的利益损失，本由估价机构进行赔付时，保险公司会承担其中的部分赔偿金额。通过职业责任险，能有效保障委托方的利益损害，提高评级机构信誉度，减少市场风险。
　　三、结束语
　　通过对房地产估计市场风险的分析，可以有效的促进估价市场的机制建立健全，增强估价市场的抗风险能力，促进房地产行业的发展，综合分析，提高房地产估价市场对风险的预防对策是健康持续推进房地产估价行业发展的基础。
　　参考文献：
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