城镇土地估价的相关技术标准分析
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摘 要：我国的基准地价评估工作已经开展了十来年，其理论和方法在不断完善。本文从基准地价内涵、技术路线、数字化计算、样点测算方法、基准地价的合理性判断、宗地修正体系等方面，分析了我国城镇基准地价评估中存在的问题，以期有助于进一步完善我国的地价理论和方法体系。
关键词：土地估价;技术;分析
一、城镇土地评估的重要性
为了适应新的土地使用制度，全国各地都已开展或准备开展城镇基准土地价格评估工作。城镇基准地价评估的目的和出发点是为了科学地管理和合理利用城镇土地，它既可以促进城镇总体规划的顺利实现，也可以为其提供必要的基礎数据。具体来讲，土地估价成果为城镇规划提供了均质地域的分布规律及各类用地的基准地价，可以使城镇规划合理地安排不同区域各行业的布局与发展，使土地得到最佳利用，有利于旧城的改造和新城区的建设。国土资源部已于2001年发布了《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）（以下简称《规程》），作为地价评估的行业标准。《规程》的发布对各地进行土地定级与基准地价评估具有良好的实际指导作用，各地也取得了一些地价评估成果，但在实施过程中也出现了很多问题。在一些大、中城市的基准地价评估工作中，《规程》起到了切实的指导作用，但对于一些小城市，特别是一些小城镇的基准地价评估工作，《规程》也显露出其局限性和实用性不强等缺点。因此，我们有必要对小城镇的基准土地评估工作进行一些探讨。
二、城镇土地资产估价方法研究进展
1.市场比较法
市场比较法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原理，将待评估土地与较近时期已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待评估土地的评估日地价的方法。
运用市场比较法所求取的价格跟市场价格最为吻合。但是迄今为止中国农村土地交易市场尚未建立，不具备应用市场比较法评估农村土地价格的条件。学者们提出可以在运用其他方法对农村土地资产价格进行评估的基础上利用市场比较法修正。单胜道等力求通过延伸市场比较法概念，探讨新的农地评估方法——市场替代法和市场假想法。市场替代法的内涵是当评估对象本身没有市场价格来直接衡量时，可以寻找替代物的市场价格来衡量。市场假想法是指在替代市场都找不到的情况下，只能人为地创造假想的市场来评估农地价格的方法。并认为在农地存在一定市场时，首先选择的评估方法应当是市场比较法。
2.收益还原法
收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象未来每年的纯收益折算为评估基准日总收益的一种方法。一般公式为：土地价格=纯收益/收益还原率。农村土地资产评估适宜采用收益还原法，但是在纯收益和还原率的确定上还需要进一步研究。朱仁友等指出，中国在用收益还原法评估地价时，一般采用实际的纯收益即年总收益与年总费用之差来代替预期纯收益，这不仅使地价失准，而且也不能公平地反映不同地块的地价。专家指出产能是农用地价值的核心来源，应该由农用地产能来确定纯收益，若能建立起农用地的质量与经济指标的规范关系，便可弥补收益还原法中的缺陷。一些学者对利用数学模型测算农用地预期收益进行了研究。
3.剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算土地价格的方法。使用剩余法可以对旧房交易样点地价和商品房交易样点地价进行测算。
4.基准地价法
基准地价法是以基准地价和基准地价修正系数表为估价依据，按照替代原则对待评估宗地的区域条件和个别条件等开展诊断，并对照基准地价修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待评估宗地的价格。
建立农村土地基准地价，一般采用“先定级后估价”的途径，即在农用地定级的基础上，采用投入产出和市场交易资料计算样点地价，然后对样点地价进行平均化处理评估出基准地价。测试样点地价最常用的评估方法是收益还原法。也有学者认为从逻辑上讲应该是先有地价后有级别。中国农地定级估价试点工作刚完成，已建立农地基准地价及其修正系数体系的县域还很少，因此基准地价系数修正法在大多数县域仍无法适用。
为统筹农村土地定级和土地估价，赵丹煦等根据回归分析的原理，结合区域农用地实际情况，提出农用地定级与估价综合模型，将农用地级别划分和价格评估统一起来，建立定级估价数据资料共享机制，以提高评估工作的效率和评估结果的科学性。
三、城镇基准地价评估方法的选择
1.商业用地基准地价的评估
小城镇的商业用地一般集中分布在集镇中心的几条街道上，在这个区域内，街道相互贯通，邮电通讯、医院、文化娱乐场所、中小学、幼儿园等设施配套齐全，为居民购物和集市贸易提供了优越条件。由于商业用地十分集中，而且路线价区段明显，所以笔者在此次小城镇基准地价评估工作中，直接采用路线价法测算出商业区内几条主要街道的路线价，以此来表示小城镇的商业用地地价。路线价法的特点是：适用于商业繁华区域内道路两旁排列整齐的商业用地的土地价格评估;需要较多的房屋买卖、出租的交易实例;能快速评估多宗与街道相邻土地的价格。小城镇房地交易资料少而租赁实例较多，路线价法需要较多的交易实例，这与小城镇的实际情况存在差距，因此，可以采用从房地租赁价格中市场比较的方法求取测算路线价格所需要的样点地价。
2.住宅用地基准地价的评估
与大中城市相比，小城镇房地产市场的—个重要特点是土地市场管理不完善，房地交易资料短缺。小城镇的房地产公司很少，房屋交易不多，且大多为旧房交易，而且一般私下进行，在这种情况下，评估居住用地的基准地价，若采用大城市常用的市场比较法和收益还原法，会因评估样点过少和分布不均匀，以及房地买卖资料不足，使得测算地价困难或者测算出的地价不能客观地反映实际地价水平;因此使用剩余法评估住宅用地基准地价最为合适。
参考文献：
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