天津市住宅价格合理性研究
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[提要] 影响住宅房地产价格的因素有很多，它的变化规律可以用耗散结构理论进行解释。通过E-views数据处理及检验，对天津市住宅房地产价格合理性进行分析，得出多重线性回归模型的标准房价，对天津市实际房价进行偏离度计算，并为相应的住宅房地产价格提出合理化建议。
关键词：住宅房地产价格;耗散结构理论;合理性;偏离度
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2020年1月10日
一、引言
快速上涨的住宅用地价格引起社会公众广泛关注，本文以天津市为研究对象，运用耗散结构理论对地价及其变化合理性进行研究，以期判断区域土地市场运行状态。
二、数据来源
（一）数据来源及处理。选取天津市多为研究对象，2000～2018年的城市住宅销售价格数据来自天津市统计年鉴，GDP、天津城镇居民可支配收入、房地产开发投资额、城乡居民年末余额、天津人均道路面积、总人口等数据来源于中华人民共和国国家统计局网站和《中国房地产统计年鉴》，房价来源于安居客房产网。
（二）研究思路与方法。本文通过对房地产价格特点与耗散结构理论的关系，综合运用E-views中最小二乘法和消除多重共線性得出天津住宅房地产价格模型，并进行偏离度分析。
耗散结构理论特征与房地产价格特征的综合比较，特征如下：第一，开放性。房地产业是我国经济中的重要产业，它的成长和发展受到我国政治、经济、文化和科技等的综合影响。第二，耗散结构当中的从无序到有序。房地产业是在其自身内部各因素之间关系错综复杂，在自身运作过程中会出现各种难以预测的问题。如果不及时去处理，势必会导致房地产业的混乱和无序。第三，耗散结构系统必须是远平衡态的非线性结构。房地产的接触面越来越大，人们为了追求更好的生活环境和生活条件影响着房地产价格，呈现不平衡的非线性特征。第四，耗散结构是通过涨落从而达到有序的系统结构。所以，住宅房地产价格符合耗散结构的特征。
三、天津市城市住宅房地产价格合理性分析
（一）设定变量和模型。目前，对经济数据的分析，我们必须先进行序列平稳性的判断，用E-views软件对各个数据变量进行检验，进行一阶差分处理后要进行单位根检验，以避免伪回归和使数据更加有效。经过对数据的检验和整理，包括以下变量：人均GDP为X1，城镇居民储蓄年末余额为X2，常住人口为X3，房地产开发投资额为X4，并对这四组数据进行协整检验。建立住宅用地价格影响因素的个体固定效应回归模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4
由E-views个体线性回归可知，发现存在多重共线性，因此要消除多重共线性，通过对各变量做对数变换，消除多重共线性，再对以下模型进行估计：
LnY=β0+β1lnX1+β2lnX2+β3lnX3+β4lnX4
消除多重共线性后的模型估计结果为：
Ln=1.06+0.69lnX1-0.31lnX2+0.06lnX3+0.34lnX4
（0.34）（0.74） （0.71） （0.78） （0.31）
t=（0.15）（0.93）（-0.43）（0.08）（1.08）
R2=0.971314，2=0.961752，F=101.5793
通过拟合结果可知，可决系数很高，F值显著，拟合优度拟合较好。由模型可知，住宅房地产价格与人均GDP、常住人口数量、房地产开发投资额呈正相关，与城镇居民储蓄年末余额呈负相关，说明住宅房地产价格与经济发展水平密切相关。根据模型可得出天津住宅房地产的标准房价，2000～2008年天津住宅房地产均在5，000元以下，房价呈缓慢上升趋势，2008～2015年在5，000～10，000元之间，2015～2018年房价超过10，000元，且上升趋势加快。
（二）标准房价与实际售价的偏离度测算结论。判断房价水平波动是否合理，需要引入房地产价格偏离度，计算公式为：
K=（PS-Pj）/Pj
K是房地产价格偏离度;PS是实际的天津房地产的价格;Pj是天津市房地产住宅价格均衡值。吸取国内外学者在住宅房地产价格经济预警等方面的经验，可以把住宅房地产价格偏离度划分为5个区间。K≥33.95%时，偏离度过高，城市房价水平远超过其经济发展水平，房地产市场投资过热，政府可加大对土地市场的监控力度，严控投机行为;27.65≤K<33.95%，偏离度偏高，城市房价与其经济发展水平渐渐失衡，政府应提前采取预防措施;2.45<K<27.65，偏离度合理，城市房价水平处于合理区间，土地市场平稳运行;-3.86%<K≤2.45，偏离度偏低，城市房价水平偏低，政府应提高警惕，综合分析原因，加强规范土地市场秩序;K≤-3.86%，偏离度过低，城市房价远低于其经济发展水平，可能存在土地资产流失，政府应对房地产市场进行清理整顿。
根据对天津房价偏离度的测算可得，2000～2005年房价偏离度成负数，且在2003年房价偏离度K<-10%，可知2000～2005年天津住宅房地产价格低于天津的经济发展水平;2005～2008年和2011～2018年天津住宅房地产价格偏离度在2.45<K<27.65区间，表明天津住宅房地产价格水平在合理区间，且有波动上升后波动下降趋势;2009～2011年天津住宅房地产价格偏离度K≥33.95%，表明天津住宅房地产价格高于经济发展水平，应该进行适当的调控。所以，天津住宅房地产价格并不是人们看到的那样价格虚高，个别年份的住宅房地产价格低于天津市的经济发展，偏离度有时会低于平均水平。天津作为经济发展较快的城市，住宅房地产价格的波动上涨是正常的，需要消费者能够理性地看待天津市住宅房地产价格的波动上升，它也是人口增长、收入提高、经济发展水平等综合影响的结果。 四、几点建议
通过对天津住宅房地产价格的分析和测算，天津市住宅房地产的发展态势符合耗散结构理论的相关条件，并可以通过耗散结构中的涨落从不平衡达到新的平衡有序的态势。对天津房住宅地产价格提出的建议如下：
（一）大力发展经济，增加天津市人均GDP，使消费者有信心购买，投资者有信心投资，促进房地产市场的平稳健康发展。
（二）消费者理性购房，认识到住宅房地产价格变动带来的收益和风险，为房地产市场营造一个良好的交易环境，共同支持房地產业的健康发展。
（三）明确房地产改革的目标，加强对住宅房地产的监控力度，必要时候，政府要积极正确地引导房地产的发展方向。
（四）加强产业之间的沟通和扩大开放，让房地产发展的同时带动其他产业的发展，房地产业也要做到对消费者负责，肩负起重要行业的责任，推动社会的稳定发展。
综上所述，天津市住宅房地产价格总体上是波动上升的，消费者要理性地看待价格上涨的因素和上涨现象，抓住时机，提高对房地产价格的合理性预判的能力。总之，对天津市住宅房地产价格波动现象的研究，说明住宅房地产价格受当地的经济发展水平影响较大，受人口、可支配收入和房地产投资等各种因素的综合影响，其价格呈波动上升的走势是正常的，也是需要正确看待的。需要房地产业争取引导大众，也需要政府在尊重经济发展规律的前提下适时的对房地产业进行调控。
（通讯作者：段岩燕）
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