嘉兴市房地产中介行业面临的问题与对策
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[提要] 通过对嘉兴市本级房地产中介行业抽样问卷调查以及对行业中介机构的实地访谈，从机构规模、从业人员素质等方面出发，发现当前房地产中介行业存在的主要问题，分析产生这些问题的主要原因，并提出相应解决措施，以便为推动房地产中介行业健康发展提供一些参考意见。
关键词：房地产中介;机构;问题;对策
本文为嘉兴学院南湖学院2019年度重点SRT资助项目
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2019年12月16日
近20年来我国房地产存量市场的快速崛起，使得房地产中介行业得到了长足而稳定的发展，无论是房地产中介服务企业的数量，还是房地产中介服务人员数量都得到了快速扩充。一个年轻行业的快速成长，随之而来的也是悄然生长在行业中的种种诟病，中介门店规模小数量多、行业从业人员专业素质缺失等问题，已成为影响该行业健康发展的重要因素。
本文以嘉兴市本级为对象，通过对房地产中介市场主体的抽样调查，发现当前房地产中介市场存在的主要问题，分析其产生的主要原因，从嘉兴市的实际出发，参考专家学者的研究成果，有针对性地提出解决对策，为相关部门对房地产中介市场的管理工作提供一定的参考意见。
一、嘉興市本级房地产中介行业存在的主要问题
嘉兴市本级位于浙江省北部，地处长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一，与上海、杭州、苏州、宁波等城市相距均不到百余公里，交通便利，经济发达。
近年来，伴随着嘉兴市本级房地产行业的快速发展，市本级房地产中介市场也得到了巨大的发展，但是随之而来的问题也不少，为了掌握市本级房地产中介行业的现状，笔者带领课题小组成员先后走访了市本级31家房地产中介机构，累计发放调查问卷112份，在对调查问卷以及访谈记录进行整理后，发现市本级房地产中介行业主要存在以下问题：
（一）房地产中介机构数量多、规模小。房地产二级市场的繁荣带动了中介市场的快速发展，人员大量涌入行业内部，中介机构如雨后春笋般崛起。据有关部门统计，截至2019年11月末，嘉兴市本级注册备案的房地产经纪机构就有391家，可开展二手房网签合同的房地产经纪机构有328家，备案经纪从业人员数量达1，283人，未备案的从业人数更是数不胜数，呈现出数量多、规模小的特点。如在随机走访的30余家房地产中介机构中，仅有君悦地产、民家地产、立好信房屋三家中介机构规模比较大，大多数的房地产中介机构均为单一门店，员工人数一般只有2～3人，个别门店仅有1名员工。
当前，规模小、数量多的行业现状成了嘉兴市本级房地产中介行业的主要特征。这种现状，一方面使得行业内部各中介机构的从业人员为争抢客户资源而频繁引发恶性竞争;另一方面作为消费者在缺乏相关中介以及房产知识的情况下，很难从数量众多的房地产中介机构中选出让自己放心的从业人员，使得消费者在租房、买房过程中变得犹豫不决，大大延长了双方成交的时间。
（二）从业人员专业素质参差不齐。大量人员的快速涌入，使得行业内人员总体专业素质参差不齐。调查显示，最高学历为高中学历的从业人员占比达64%，只有少量从业人员的学历是大专以上，个别从业人员学历为高中以下。而在持有专业资格证书方面，包括房地产经纪人执业资格证以及房地产经纪人协理从业资格证，持有率仅为28%。在职业道德教育和专业技能培训上，虽然样本中有近七成的从业人员表示两者都参加过，但是基于房地产中介行业从业人数众多，实际未参加过教育培训的从业人员人数还是相当多的。另外，被调查人员还反映，虽然参加了培训，但培训质量欠佳，往往只有一两个小时的集中上课，难以形成预期效果。大量从业人员在专业素质方面的缺失，直接导致了从业人员操作业务的生疏以及法律意识的欠缺，严重影响了房地产中介行业的服务水平和行业整体形象。
（三）行业诚信缺失。行业诚信缺失包括从业人员诚信缺失和消费者诚信缺失两个方面。消费者诚信的缺失主要体现在跳单现象时有发生，跳单指中介机构安排买卖双方进行洽谈后，消费者为逃避支付报酬而跳开中介机构私自签订买卖合同的行为。调查数据显示，有77%的中介从业人员表示碰到过跳单，其中有近两成的从业人员表示自己经常性会碰到跳单现象。对消费者诚信约束的欠缺，直接导致了从业人员利益的流失，同时也降低他们的工作积极性。从业人员诚信缺失，主要表现为诸如哄抬房价、不按规定收费等现象。从业人员缺乏诚信严重扰乱了房地产中介市场的秩序，严重损害了交易双方的共同利益，极大地降低了房产中介行业在全社会的美誉度，同时也增加了行业管理的难度。
二、问题产生的主要原因
（一）行业准入门槛过低。目前，嘉兴市本级成立一家房地产中介机构仅需一张全国房地产经纪人证或三张嘉兴市主管部门颁发的从业证书即可。在新建商品房热卖、二手房屋成交大幅增加，房地产中介行业前景较好的大背景下，因为较低的行业准入门槛，使得进入行业的机会成本大大减少，导致大量人员涌进该行业，个体中介机构遍地都是。中介机构规模小数量多，必然导致许多中介机构的业务数量降低，不仅增加了中介机构的生存压力，同时也慢慢磨灭了从业人员的工作热情，在提供中介服务时一些不规范、缺诚信的事情时有发生。
（二）主管部门管理力度薄弱。在走访过程中，一些中介从业人员表示，行业主管部门对其管理是有的，但主要是在开业前对一些备案材料的审核，平时的管理只是通过微信群发布一些通知，没有什么实质性的日常监管工作。房地产中介行业主管部门监管力度的薄弱，使得各中介机构在操作流程上显得不规范，从业人员专业素质以及道德素质跟不上行业发展速度，必然导致行业难以朝一个健康的方向发展，也难以适应激烈的市场经济大潮，更难以建立一个良好的社会服务形象，在降低行业总体质量的同时也威胁到了消费者的合法权益。 （三）行业协会没有充分发挥作用。嘉兴市本级房产中介行业协会成立于2015年11月，其职能主要包括宣传贯彻房地产经纪行业管理的法律法规;拟定房地产经纪行业标准、行为规范、收费标准;开展会员的行为道德和执行纪律的教育以及中介业务的日常监管等工作。虽然行业协会在前期规范服务程序、统一合同文本等方面已经卓有成效，但是在后期的一些管理上还显得有些不足，如对违规机构、从业人员的处理;对从业人员的后期培训等方面没有大的作为。作为房地产中介行业协会，需要切实发挥好自身的管理作用，为行业创造出一个良好的从业环境。
（四）部分从业人员素质不高。行业从业人员的素质包括专业素质和职业道德素质两方面。在专业素质方面，由于房地产中介市场起步较晚，当地又没有对从业人员资格进行严格认定，使得一大部分从业人员没有经过基本房产知识和从业素质的培训，缺乏必要的专业知识与法律常识，导致从业人员在操作流程上不规范，从而提高了行业纠纷发生的概率。另外，不少中介机构过于追求经济效益，忽视了对从业人员的职业道德教育，导致部分从业人员在道德素质上跟不上行业的发展要求。
三、解决措施
（一）提高行业准入标准。行业准入门槛的提高，不仅是治理房地产中介机构规模小、数量多的有效手段，更是为行业提供健康、稳定发展的制度保障。一个适当的行业进入标准，可以为行业进行有效筛选，在起点时就提高中介机构的综合能力，从而提高行业的总体质量。对于现有中介机构而言，虽然提高行业准入标准在一定程度上保护了其自身利益，但是高标准所带来的高质量中介机构的进入，也对其产生了相当的压力，从而督促自身发展。此外，政府主管部门要做好房地产中介行业的界定工作，明确房地产中介与其他行业中介的界限，严禁其他行业的中介机构打擦边球，从事房产中介业务。
（二）整合零散的中介机构。目前，嘉兴市本级房地产中介机构数量多、单体规模小，导致的行业内部竞争激烈，各中介机构在抢夺有限的房源、争取客户资源上浪费了大量的人、财资源，不仅让自身效益降低，也让消费者三天两头被重复打扰。整合零散的中介机构，成立若干规模较大的房地产中介机构已然成为整顿行业的一个有效手段。通過对零散中介机构的整合，首先，提高了单个机构的影响力和知名度，让消费者能更安心地选择中介机构，增加了消费者对机构的信任程度，减少失信行为的发生;其次，便于行业的规范管理，整合为较大的房地产中介机构，减少了一些规模小的机构，便于法律法规的普及、从业人员的素质建设以及管理部门对中介机构的考核等。
（三）加强行业监管。发挥政府行业监管职能，切实开展行业的整治工作，增强应对各种新型违法、复杂违法、违规行为的处理能力：第一，界定行业准入资质，提高进入行业的机构质量，减少规模较小的机构进入，提高行业总体质量。第二，不断完善行业机构考核制度，每年对机构进行资质考核，评定资质等级，减少行业内机构浑水摸鱼现象的发生。通过不断提升现有监督管理水平，肃清行业不良风气，维护行业正常市场秩序，为行业创造一个良好的社会形象。
（四）积极发挥行业协会的作用。房地产中介协会作为行业中具有一定公信力的社会团体组织，在接受监督的同时也需切实履行自身职能，发挥协会的作用。一方面需要积极承办政府主管部门交办和授权的房地产经济、房地产咨询、行业资质管理、经纪人注册等具体工作以及其他委托办理的工作;另一方面需要根据嘉兴市本级现阶段房地产中介行业现状，开展有利于本行业发展的活动，包括行业自律性规则的制定及实施、行业内自律性检查、房地产经纪人培养及再教育、行业内部交流会等。房地产中介协会对行业的积极管理，不仅可以大大增加行业规范程度，树立一个良好的社会形象，同时也促进了行业的健康发展。
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