房地产开发企业资金管理存在问题及改进措施

来源:用户上传      作者:

　　 摘要：房地产行业是我国经济发展支柱产业，在国家加强城镇化进程的背景下，房地产行业的繁荣及房地产企业的稳定发展，将是推动经济增长的重要因素。在持续调控的影响下，房地产企业的发展也面临着各种挑战。从土地获取、开发建设到销售库存的长周期业务模式中，房地产企业的资金管理显得尤为重要。结合房地产开发业务模式，资金管理应始于投资计划，科学合理的投资计划与业务安排有机结合，才能确保房地产开发企业保持良性的资金循环。依照投资计划，房地产开发企业编制详实的资金计划，亦是降低资金管理风险的有效措施。资金筹集为房地产企业带来新鲜血液，拓展融资渠道成为房地产企业生存发展的关键。目前房地产开发企业在资金管理方面多数存在一些问题，比如缺少完善的资金预算管理制度或执行不到位;资金结算方式混乱，缺乏统一管理，风险分散;融资方式单一，融资成本较高;资金管理风险意识薄弱等。为解决上述问题，文章结合实际，提出五种管理措施，希望能帮助房地产企业对资金实现更好的管理，实现企业健康长远发展。
　　 关键词：房地产企业;资金管理;改进措施
　　 一、引言
　　 房地产企业是我国的重要产业，对我国经济具有极强的拉动作用，对群众生活质量的提升和国民经济的健康发展有重要影响。自2016年以来，国家出台了密集且严厉的调控政策，在连续近三年的调控下，我国房地产企业市场热度有所下降，房价涨幅趋于平稳，房价已逐步接近合理区间。在严厉的调整政策下，房企的融资环境持续收紧，整个房地产行业面临着严峻的挑战。现阶段，房地产企业面临的首要问题就是确保企业自身资金的充足，实现对企业资金的有效管理，以保证企业自身的长远、健康发展。因此，制定可行的资金管理方案，根据方案加强资金管理意义重大。
　　 二、房地产企业资金管理概述
　　 （一）房地产企业资金管理概念
　　 资金管理是以资金为主体，围绕该主体展开的筹集、分配、运用等一系列行为，从而确保资金的正常运作，实现投资收益最大化。企业通过合理运用筹集到的资金可以获取更高的利润，为企业的顺利运营和扩大规模打下坚实的基础。作为经营项目较为特殊的房地产开发企业，资金管理涉及到房地产开发、经营等多项活动，加强对这一运作流程的资金管理，是保障经营活动获得预期收益的关键。
　　 （二）房地产企业资金的特点
　　 1. 房地产企业资金投资规模大
　　 大多数房地产开发企业的业务模式是获取土地、开发建设、销售存货或持有运营。这决定了房地产企业的资金流向。第一、房地产企业需支付巨额资金获得土地使用权，才能实施建设和发展，造成企业的前期资本投入较大。第二、房地产企业项目开发建设周期长，在建设初期，并不能通过销售取得资金流入。在此阶段如果诸如市场及政策等因素发生变化，很容易造成资金风险。
　　 2. 房地产企业投入资金回收速度慢，回收周期长
　　 首先，房地产作为一种特殊商品，不计土地获取阶段时间，仅从建设投入开始到取得销售许可能够进行商品房出售，一般周期为2年左右。在建设期间其资金投入量较大，资金回笼较少。即使能够实现产品预售，取得的预售收入亦须经过主管行政机关和银行机构监管，不能快速实现资金回流。其次，商品的价格及消费者的购买力、国家宏观调控政策等也对企业资金的回流造成很大影響。
　　 3. 房地产企业资金管理风险大
　　 首先，房地产企业的前期投资规模大、资金回收期长，企业对未来具有很大的不确定性。其次，房地产企业筹集资金能力受市场因素影响较大。销售回款是筹集资金的主要来源、而销售形势又受到如银行贷款利率、购房资格等市场调控手段的影响。另外，国家对金融市场的调整，也给房地产企业筹集正常经营用资金带来了困难。
　　 三、房地产企业资金管理的关键
　　 房地产企业资金管理按业务流程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用四个关键点构成。
　　 （一）投资计划是资金管理的前提
　　 房地产企业的资金特点决定了一旦房地产企业出现现金流短缺问题，必然会影响其工程进展，更严重的可能造成项目烂尾的情况。因此，房地产企业在投资新项目之前，应全面估算项目开发的需求，做好投资计划，以确保拥有良好的现金流和投资能力。
　　 （二）资金计划是资金管理的基础
　　 从项目开发周期来看，在获取土地前，房地产企业需开展项目可行性研究评价，在此阶段就应做好项目的全部资金计划安排。可研结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准完成可研工作，房地产企业需要对项目定位、设计方案、施工安排、融资方式及时点、销售计划做出科学的预测。因此，可行性研究工作越细致，所编制的资金计划与未来实际资金需要更贴合，企业面临资金风险也越小。
　　 （三）资金筹集是资金管理的关键
　　 房地产开发企业对资金需求总量极大，因此，其资金筹集能力关系到企业能否持续发展。对于房地产企业而言，融资阶段是整个资金管理过程中的重点，而对所筹资金的管理又是融资阶段的管理核心。由于自身筹集资金能力受企业积累的限制，不太容易在短期内出现大规模的提高;传统的用土地或在建工程取得开发贷款方式已愈发困难;而国家对市场的各种调控，更让企业难以预测资金回收周期。由此，拓展融资渠道成为房地产企业生存发展的关键。房地产企业应按照企业的资金计划，尽早与资金方进行接触，深入沟通，并将资金方融入项目中，以帮助企业较为便利的获得融资。
　　 （四）合理安排和使用企业资金
　　 企业占用的自由资金和债务资金都是要付出代价的。对房地产开发企业亦是如此。借款付出利息，自有资金付出分红，即使是欠款，也承担损失信用的代价。房地产开发企业要充分考虑资金的安排和使用重要性，以投资计划和资金计划为前提，选择好资金投向和投入时间，量力而行，尽可能合理安排和使用资金，降低资金管理风险，提高资金的使用价值。 　　 四、房地产企业资金管理中存在的问题
　　 （一）缺少完善的资金预算管理制度或执行不到位
　　 资金预算是企业对一段时间内资金对收支情况做出的合理预计和科学安排，对保证企业日常经营的资金需求和使用起着保障作用。目前，部分房地产开发企业未高度重视资金管理，没有制定资金预算管理制度或并没有严格执行已建立的资金预算制度，或对预计开发项目预算管理不准确，造成投资总额预实不一致，从而导致企业对开发项目不能准确判断其资金需求、不能做出正确决策，企业资金利用效率低下。
　　 （二）资金结算方式混乱，缺乏统一管理，风险分散
　　 由房地产企业的行业性质决定，企业在经营期间，所开发的项目可能会横跨省市。为了企业日常经营管理方便，各项目会在项目所在地设立独立的银行账户。对集团公司而言，这种情况是导致资金结算分散的直接原因，最终导致集团无法及时、全面、准确的了解到当前资金的结算管理情况，影响了房地产企业对资金的有效利用。
　　 （三）融资方式单一，融资成本较高
　　 目前许多房地产企业的融资方式单一，前期获取土地使用权资金主要通过自有资金或股权融资方式取得，工程项目资金主要是通过向银行获取开发贷款。但由于对股权融资的要求比较高，大部分发房地产企业都会选择通过银行贷款方式取得资金，融资渠道单一。从融资成本来看，2018年有86%的房企融资成本较2017年全年上升，且增幅超过1%的房企超过44%。受宏观调控政策影响，国家陆续出台政策对房地产企业信托贷款、银行贷款及委托贷款的用途加强监管。房地产企业融资环境持续收紧使房地产企业综合融资成本上升。
　　 （四）资金管理风险意识薄弱
　　 部分房地产企业的管理层将日常工作的重心放在了项目建设管理方面，在思想上未重视企业内部资金管理，造成房地产开发企业全员资金管理意识薄弱导致成本控制不到位、项目资金挪用、未经审批及支付款项等各种资金使用不善情况的发生，提高了房地产企业资金管理风险。
　　 五、加强房地产企业资金管理的措施
　　 （一）细化项目投资可行性分析
　　 投资计划是房地产开发企业资金管理前提，在初期，可行性分析是项目进行投资决策的依据。房地产企业投资规模大、资金回收期长，加上开发过程涉及方面较多，相比其他行业而言，更容易受到国家政策的影响。所以，可行性分析更应扩大视角，在原有内容基础上增加对金融政策、税收政策及各专业法规变化等对预投项目影响分析。针对预投项目，在前期进行充分的可行性分析。对影响投资的因素进行综合分析、论证，从而达到节约成本、降低投资风险的目的。
　　 （二）加强资金预算管理及资金计划执行分析
　　 在房地产企业资金管理过程中，资金预算是至关重要的一项。只有建立适用于房地产企业的资金预算管理制度，将制度落实到位，才能达到提高资金的使用效率的目的。因此，加强资金预算管理就是加强资金管理的首要方法。首先，积极建立健全资金预算管理制度。在进行资金管理工作中出现的实际情况，有针对性地进行综合有效的分析，为开展具体的资金管理工作提供指导并规范工作行为。明确指责分工，将预算管理工作落到实处。其次，积极开展全面预算管理工作，保证资金预算管理和企业发展进程良好结合，充分发挥资金预算管理工作的作用。
　　 在房地產开发企业实际资金管理工作中，月度资金计划是资金预算管理的管理工具。财务部门要依据业务情况，注重编制资金计划，加强与各业务部门的沟通，夯实资金计划收入与资金计划支出的各明细项目，确保资金计划与各项经营活动紧密结合。在资金计划执行过程中，应做到有效的跟踪控制企业的日常资金使用情况，使企业的各项资金都能按照既定的使用计划顺利实施。在月度终了，财务部门应根据当月资金收支情况，编制资金计划完成情况说明。加强与业务部门联动，重点分析计划与实际差异较大项目的原因，对明细收支项目严重不符的予以重点关注，及时寻找行之有效的处理方式，提升资金管理工作的整体效果。
　　 （三）积极拓展融资渠道，加强行业资源整合
　　 房地产企业一旦出现资金短缺，将面临极大的风险。因此，要解决资金短缺问题，获得充足的运营资金，房地产企业必须扩展融资渠道。从经营管理角度寻求缓解资金压力的方式，并积极整合资源尝试新的融资方法。
　　 房地产企业可以通过供应链融资缓解资金支付压力。虽然运用这种方式，房地产企业并没有获得资金，但能够帮助企业将供应商的应付账款延长一年时间支付，以此方式获得短暂的资金充裕。此外，房地产企业可用以下几种方式解决融资问题。
　　 1. 信托融资
　　 信托融资一直是房地产企业的一种重要融资方式。土地竞买过程中，用于支付地价款的资金多来自于信托融资;在房地产项目建设中的资金也通过信托融资形式补充。虽然随着监管部门的穿透式审查，信托融资条件已日趋严格，但项目四证齐全、企业资本金达到30%、二级以上资质的开发企业，依然可以通过信托方式融资。
　　 2. 多种金融工具混搭
　　 监管升级使房地产企业固有的融资渠道运行不畅，在融资收紧的情况下，房地产企业需要探寻更多的融资方式，比如，信托、私募基金、资管计划、资产证券化，更可以尝试多种金融工具混搭方式。房地产企业应该通过积极尝试，选择能与企业现金流和项目开发节点匹配的产品。
　　 3. 加强行业资源整合，合作开发降低风险
　　 对于已有土地储备的房地产开发企业，或针对意向开发土地，寻求行业资源，合作开发不失为一种拓展融资渠道的方式。比如在拿地阶段，通过与土地出让方共同成立项目公司的方式或股权收购的方式间接获得土地使用权，减少购买土地资金的集中支出或延长购买土地资金的支付期限;在资金获取方式上，可以通过设立房地产投资基金等方式，借助外部资本，实现房地产开发企业自身的轻资产化运作。 　　 （四）规范资金管理制度，加强全员资金管理意识
　　 规范资金的使用流程，简化工作流程，提升资金使用效率是房地产企业资金管理的最终目的。在进行日常管理过程中，企业要建立与开发业务相适应的资金管理制度，用制度作为工具规范管理人员的行为，并作为资金管理工作的保证。在管理制度制定过程中，应该结合实际资金管理工作，针对管理中的问题制定相应制度，有效规范资金管理行为。
　　 在实际工作中，财务部应同其他业务部门加强合作，形成对资金的动态管理。比如，与营销部门共同加强对应收账款管理，制定清欠方案并对销售人员清欠力度进行绩效考核;与工程、成本部门协调加强对工程款及各类保证金的管理;与综管部门加强费用类支出管理。房地产企业各项支出需区分刚性支出和非刚性支出，由财务部门按月汇总，上报管理层批准后执行。在资金使用环节，严格依照房地产开发企业资金管理制度规定及相关审批权限、审批流程执行。禁止出现先付款后审批或未审批完成时进行资金支付的情况。
　　 （五）加强资金管理信息化平台建设
　　 对于中型以上的房地产企业来说，仅改变支付方式很难控制资管方面的风险。目前，已有多家咨询机构或软件开发商，推出了与资金管理相关的ERP平台产品，其结合资金管理工作，从不同层面构筑了完整的系统化解决方案。资金管理系统连接着业务系统与账务系统，承接管控职能与运营职能，涉及全周期、多形態的资金流及多层级、多职能的管理部门，全局性特征极为明显，系统建设复杂度高、难度大。房地产企业应根据企业自身的资金管控模式和策略，借鉴第三方机构以往经验，购买或开发适合企业的资金管理信息系统。通过资金管理信息系统提升资金结算工作的规范性和效率，强化风险控制，降低财务成本，提高存量资金流转效率。
　　 六、结论
　　 综上所述，资金对房地产开发企业至关重要，企业的资金管理工作至关重要。当下，房地产开发企业应结合自身实际，建立健全资金管控体系，改进资金管理模式，加强在投项目可行性分析和项目资金预算管理，拓宽筹融资渠道，确保资金运营安全稳定，加强资金风险管理，有效应对各种风险。
　　 参考文献：
　　 [1]李少春.关于房地产开发企业资金管理探讨[J].财会学习，2018（13）.
　　 [2]杨婷婷.试论房地产开发企业资金管理的关键环节[J].时代金融，2017（30）.
　　 （作者单位：北京愿景明德管理咨询有限公司）
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-15130048.htm