商业地产的投资与运营

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　　【摘要】2019年以来，受宏观经济运行及行业变革等内外部因素影响，新建商业地产开发投资和销售面积均出现同比下降，使本来就已进入存量竞争的商业地产市场库存压力进一步加剧。为实现商业地产长期投资价值，选择正确的盈利模式和运营模式尤为重要。本文通过分析商业地产的长期持有价值和运营风险，为商业地产持有者的长期投资决策提供参考。本文所指的商业地产，包含商业营业用房和办公楼。
　　【关键词】商业地产  盈利模式  持有价值  运营风险
　　一、我国商业地产投资发展现状
　　（一）商业地产市场现状
　　当前我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市面临较大的商办库存压力。在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业地产市场表现供过于求。
　　经济增速放缓、中美贸易前景未明、商办类项目限购政策及电商市场崛起等内外部因素，挤压商业商务消费空间;
　　同时服务行业增速也有所放缓，消费对于经济的拉动作用有所减弱。这对于商业地产投资端与销售端带来一定影响，2019年上半年，包含商业营业用房和办公楼的商业地产开发投资额及销售面积均出现下降。
　　此外，随着网上消费零售总额的持续增长，电商崛起给线下实体商业造成的冲击仍将持续。
　　（二）商业地产运营管理现状
　　（1）消费需求升级对商业地产运营的影响。近几年，随着新兴技术快速发展，商业模式不断创新。社会大众的消费需求已从物质、心理需求逐步走向精神需求等更高阶的层次，在服务品质、消费体验、文化内容、个性化偏好等方面有了更高的需求。
　　随着竞争加剧，各大购物中心开始重新规划业态布局。符合大众消费潮流的业态组合和品牌组合的优化创新受到各大购物中心的欢迎。
　　因此，深刻洞察消费升级、技术迭代对商业模式变迁的传导逻辑，把握商业业态更替规律，应对不断产生的新的消费需求，打造引领时代潮流的创新性产品，成为商业地产发展的核心内容。
　　（2）信息化趋势对商业地产运营的影响。随着新科技在商业地产的广泛应用，智能化成为商业地产发展的方向。利用楼宇自动化系统、通讯自动化系统、安保自动化管理系统和办公自动化系统等，商业地产变成一个信息化的整体，物业管理方能应用先進的设备，全面提升管理效率。目前，商业地产的物业管理工作主要是针对物业外在形象、商业环境、设施设备正常运行等方面。
　　（3）商业地产开发商不重视资产的长期运营和管理。当前我国商业地产的开发利润率显著高于经营利润率，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
　　（三）影响商业地产投资的因素
　　商业地产是将地产和商业相结合的特殊地产形式，商业地产投资不仅具有房地产投资的特性，还兼有商业投资的一般特性。可以说，从项目的前期投资决策到项目的建成是属于房地产投资阶段，而项目建成后的租售与商业运营阶段属于商业投资阶段。商业地产跨越房地产与商业的双重性，使得商业地产投资不仅受到房地产市场环境因素的影响，如国家土地政策、房地产政策、金融政策等，同时还受到商业行业因素的影响，如居民消费结构、居民日常消费价格指数、通货膨胀等。
　　商业地产运营的价值效益主要体现在其租金价格水平上。良好运营状态下的商业地产，其租金必然维持在稳定的市场相对较高的租金水平上。同时，项目租金水平收入的高低对物业投资回报的收益水平起着关键的影响作用，而投资回报收益水平是影响地产持有人对盈利模式选择的关键因素。
　　二、商业地产盈利模式的选择
　　（一）出售还是出租
　　商业地产的盈利模式主要可分为出售与出租两种。租金收入是商业地产企业的重要现金流来源。商业地产企业在进行项目开发时， 都是基于利益驱动进行的生产活动， 根本目的是实现成本效益的最大化， 具体来说， 商业地产开发企业长期持有物业可以在未来预期内实现资产价值增值， 另外， 商业品牌溢价、土地溢价及开发溢价等都能有效增加企业的投资收益。这也就意味着， 商业地产的持有发展盈利模式实现了价值互换基础上的经营效益最大化， 即商业地产企业在付出项目使用权的同时， 获得了与此相匹配的利益回报， 是一种非连续性的市场投资行为。
　　地产持有者出售房产时，一次性交出房产的价值和使用价值，并获得房产的相应交换价值，一般与房产当前的价值相符。只有出租房屋的总收益等于卖房的总收益，地产投资者才认为租房与买房两者是相对等的。
　　（1）根据持有价值选择。假设一： 某地产当前售价为S元（不含税），每年可获得的年租金净收益（扣除运营费用后）为A元。假设二：假设房屋出租是连续进行的，不考虑空置率的变化。假设三： 合理的折现率为i ，租金收入平均每年增长率为g，该处地产的使用寿命为n年，n年后残值为0.
　　该地产的长期持有价值应为使用寿命内每年租金净收益的现值，根据递增年金现值公式：
　　当PV>S时，地产的持有价值大于出售价值，应选择长期持有以获得租金回报;
　　当PV<S时，地产的持有价值小于出售价值，应选择立即出售房产，获取一次性回报。
　　（2）其他参考因素。前文从估值角度简要分析了商业地产投资者应如何在持有（出租）和出售中做出选择。但是在实际投资时，还需要考虑其他因素。
　　首先，因资金存在机会成本，投资者要求的回报率肯定要高于无风险收益率，因此，合理的折现率i必须根据投资者所处行业、所在时期的平均投资回报率来确定。也就是说，投资者是否应长期持有某地产，不仅由该地产自身的客观条件决定，也直接受投资者所要求的投资回报率影响。
　　此外，如果投资者融资的财务成本低于项目地产持有收益，则可运用借贷资金加杠杆来提高投资回报率。 　　最后，多数情况下地产持有者并不打算持有地产至其报废，即，持有期满后该处地产的残值为0的假设很难成立，因此，我们还要考虑地产在持有期满后的出售价值。
　　（三）商业地产盈利模式选择的案例分析
　　某投资者持有的某处商业地产当前的市场公允售价为63748万元，当前每年可产生的年租金净收益（扣除运营费用后）约为1911万元，根据市场调查，该处地产合理的年租金纯收益增长率为5%
　　如该投资者要求的年投资回报率不低于9%，预计持有期限为10年，假设该处地产的售价在持有期的1-3年以8%的速度增长，在4-6年以6%的速度增长，在7-10年以4%的速度增长。那么该投资者是否应继续持有该处地产？
　　从该商业地产估值角度分析，为满足投资者对投资回报率的要求，应以9%作为折现率。根据前述公式可得：
　　PV1+PV2=69606万元，大于当前售价63748万元，这意味着继续持有该地产10年所获得的项目收益能满足该投资者每年9%的投资回报率要求，因此该投资者应选择继续持有。
　　在上述案例中，投资者虽然从经济效益角度选择了长期持有的盈利模式，但这也意味着将承担长期持有商业地产的运营风险。
　　三、商业地产运营中的风险与建议
　　（一）商业地产运营中存在的风险
　　商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，才能保证整个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。因此，商业地产的风险也比普通房地产大，通常会有以下几个风险：
　　（1）政策风险。近年来我国持续加大对商业地产的调控力度。商办类项目限购政策的落地实施，对商办市场造成较大冲击，商办房的流动性大大降低。其次，城市发展规划调整也会对相关区域的商业地产估值产生深远影响。需及时了解最新城市规划信息，分析城市发展倾向。
　　（2）大租户的经营风险。如果几个大租户在长期承租期间因自身的经营管理不善而无法继续经营或无力支付预先约定的房租，就会增加租金收入的不确定性。因此商业地产在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而应根据商铺的行业前景、资质一级履约能力等进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。
　　（3）物业管理中存在的风险。商业地产在运营管理过程中始终存在着安全风险，以及因物业维护不到位而使房产因折旧而减值的风险。物业管理费可能因为经营不善而在后期激增，增加地产持有者的运营成本。
　　（二）商业地产运营发展建议
　　（1）选择高素质的物业管理团队。阶段性对工作人员进行专业知识的培训，使其掌握先进的运营和沟通技巧，在增强工作可靠性与有效性的基础上，营造良好的工作氛围。根据商业物业自身特点，采用不同的管理模式，提高物业管理效率。
　　信息化、专业化、多元化将成为未来竞争日趋激烈的商业物业发展的方向。在挑选物业管理团队的过程中，應选择能应用自动化技术与信息管理技术的可靠团队。
　　（2）明确经营发展方向。企业在实际发展的过程中，应当明确自身方向和特色，对各类商业资源进行整合，在理性思考与规划的基础上，拓宽发展渠道，针对区域产业定位和市场消费需求，设计先进的招商方案，避免出现同质化的现象。
　　越接近城市核心商业区、办公区，其人口密度越大，商业地产也应以高端商业产品为运营方向，提高租金水平。相反，远离城市核心的郊区，由于其周边人口稀少，因此需建立有别于市区内商业地产特点的商业项目来扩大其吸引范围，如经营主题类特色商业，跨境大型外贸商业等。商业地产运营方向应与附近区域的最新消费需求相匹配，引领消费升级新趋势。
　　（3）加强商业地产的社区服务功能。社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，使人们能够在社区内享受娱乐、消费、养老、商务等便利服务，这将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。通过客户定位、互联网思维运用、线上线下社群打造、特色服务提供等方式，可实现联合办公的快速布局与发展。
　　（4）做好安全防范。确保商业地产的财产安全是运营管理的首要任务，为此，必须尽可能利用技术防控手段来保证物业和客户资产的安全，尤其应注重消防安全，定期排查消防隐患。此外，为避免因自然灾害等原因造成的意外损失，应为商业地产购买相关保险。
　　四、结语
　　为实现自身投资回报要求，商业地产持有者应根据地产持有价值选择正确的盈利模式。同时，只有重视商业地产的后期运营管理，有效识别和防范运营风险，方能实现商业地产的保值增值。
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