商业地产项目融资与管理策略探讨
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[摘 要]商业地产项目作为我国市场经济体系中的重要组成部分，如何实现科学合理的项目融资具有重要意义，其中商业地产项目融资具体指针对特定工程提供协议性贷款融资项目，并在后期对项目资金支出实施偿债请求权，但在融资过程中会发生一定的风险，因此，本文基于我国商业地产项目融资特点和发展现状，针对当下常用的融资模式提出了具体的融资管理措施。
[关键词]商业地产;项目融资;管理策略;风险
文章编号：2095-4085（2019）12-0177-02
1 我国商业地产项目的融资特点及发展现状
1.1 我国商业地产项目的融资特点
我国商业地产项目可以具体分为开发阶段和持有阶段，首先针对开发阶段项目融资，开发阶段具体指商业地产项目从土地购入到地产建筑物建设完成的整体周期，在此过程中具有投资规模较大，开发风险较高的融资特点。其次针对商业地产持有阶段，持有阶段过程中商业地产面临运营风险，需要考虑自身品牌是否足够吸引消费者，是否能获得最大的经济效益，同时在持有阶段具有较高的流动性风险，因为地产项目初始负债较重，后期运营过程中会面临较大的还债压力，造成资金调配不稳定的现象。
1.2 国内商业地产的融资现状
我国很多房地产公司多数通过银行贷款进行项目融资，以万达商业为例，万达自身资金投资占约20%，银行贷占有60%，剩余多与合作企业进行投资，但自从国家进行宏观调控干预后，很多商业地产项目受到了抑制房地产过度投资政策的压制，银行对商业地产项目降低贷款发放，这样对商业地产公司造成了巨大的融资压力，在未来发展也面临着重重困难。基于这一现状，很多商业地产公司开始拓宽融资渠道，不断寻求新型融资方式，我国商业地产项目融资便走向了多元化，地产基金、地产信托以及上市等融资方式目前已经成为商业地产公司的主要发展方向。商业地产项目在走向多元化的道路中也在不断发掘更适用于中国市场的融资模式，未来我国需要不断优化管理模式，规范融资审批制度，实现商业地产项目融资的良性发展。
2 我国商业地产项目现有融资模式
2.1 投资人直接融资
投资人直接投资指商业地产项目负责投资人直接进行融资，其中项目责任和风险承担都由投资人负责，这是一种较为简便的融资结构，仅仅适用于信用良好，自身财务模式简单的投资者，具有灵活性调配的优势。其次，直接融资方式可以便于投资人依据自身的信用等级和银行关系减少投资成本投入，但也因此具有高风险性的弊端，后期难以对贷款进行有效跟踪。
2.2 ABS项目融资
ABS项目融资是一种以证券形式进行项目资产融资的模式，商业地产公司可以将项目增值收益作为保证来提高信用等级，再通过在国际市场发放债券获得进一步融资。该融资模式因为主要通过国际债券市场获得融资而扩大了投资者的权限范围，同时因为ABS项目融资模式利用债券市场的低利率优势，有效降低了商业地产公司的成本投入。
2.3 PPP项目融资
PPP项目融资是20世纪90年代后新兴的一种融资模式，这种模式将公共部门与私人企业促成合作关系，促进政府与营利机构，非营利机构共同参与同一地产项目投资而实现合作共赢，这样每一个参与方都会在合作过程中获得比单独行动更高的经济利益，此方式更适用于有政府扶持的商业地产项目。
3 商业地产项目融资管理策略分析
3.1 完善专业化商业地产项目体系
商业地产项目可以从信托银行，住宅银行，保险公司等多方向实现更加多元化和专业化的融资体系建设，其中信托银行可以负责实际项目运营，保险公司可以为项目做担保，此外，还应当通过专业化评估公司评估项目不动产，加强日常监督和管理，提高項目融资的可靠性和稳定性。其次，公司应当积极引入大量专业融资人才，改善传统的单一融资模式，促进商业地产项目的改革创新。
3.2 创新“轻资产”管理模式
“轻资产”管理模式是当下一些大型商业地产项目所探寻的新型融资方式，其中以万达商业项目为典型范例。过去很多商业地产项目通过住宅地区的盈利收入维持自身商业地产的投资、建设和管理，这种模式在过去成为重资产管理模式，在实施“轻资产”管理模式后，商业地产项目对其他机构进行投资、运营与管理，利用新型信息系统和管理模式提高整体商业化结构，进一步增加盈利收入，为自己获得投资资金，这样一来，商业地产项目不需要经过传统房地产销售，摆脱了过去的房地产化盈利模式，目前“轻资产”管理模式已经成为多家商业地产公司关注和发展的新型融资方式。这种融资模式摘掉了以往商业地产难以融资的帽子，可以趁机扩大自己的产业范围，提高自身企业在整个市场经济体系中的占有比例，不断推进我国商业地产走向全新的发展模式。
3.3 完善融资法规体系
为了确保商业地产项目投资者和证券发行人的合法权益，需要国家和政府的大力支持，可以针对商业地产项目出台与信托，贷款，抵押等项目相关的法律条例，加强对商业地产项目的监督力度，强化执法体系。其次，针对个人信用监督与管理，相关部门应当深入开展调查工作，详细了解个人资产和收入情况，有效避免融资风险，商业地产公司也应当不断提高自身融资工作的科学性与合理性。
4 结 语
综上所述，近年来我国针对商业地产项目实现了较好的宏观调控，整体发展前景和趋势较为光明，但近年来因为资金调配不周的问题导致商业地产进入发展瓶颈时期，单一化的银行贷款式融资也制约了未来地产项目的全面发展。因此相关工作者和专业人士在未来应当结合自身产业发展现状，探索适合自己的融资模式，其他相关机构也应当为我国地产商业提供针对性的服务与帮助，全面推进我国实现多元化和综合性商业地产项目融资。
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