浅谈房地产企业财务分析存在的问题及对策

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　　 摘要：随着资本市场的不断扩大，房地产行业作为我国的支柱产业，在金融市场中也获得了一席之地。财务分析作为财务管理的必要手段在推动房地产企业发展方面起着重要的作用。但是部分房地产企业为了追求利润最大化，却忽视了财务分析在企业管理中的作用及重要性。文章从财务分析存在的问题入手，分析问题出现的原因，然后提出相应的改进措施，进一步提高财务分析水平，为企业的有效决策提供信息支持，创造财务价值，增加房地产企业的行业竞争力。
　　 关键词：房地产企业;财务分析;问题对策
　　 一、房地产企业财务分析的意义
　　 随着居民住宅市场化，房地产开发企业犹如雨后春笋般迅速发展，加剧了房地产市场的竞争力，为了适应市场发展的需求，财务管理工作成为了房地产企业管理的重点及核心工作，尤其财务分析作为财务管理的必要手段在推动房地产企业发展方面起着重要的作用，意义重大。虽然不同行业进行财务分析有着各自的侧重点，但是从企业总体来看，财务分析的内容基本是一致的，主要包括偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析和发展能力分析四个方面。常用的财务分析方法有趋势分析法、比率分析法、因素分析法和差额分析法。
　　 财务分析的依据是财务报表中反映的各项财务指标，通过对财务指标的分析可以揭示企业在一定时期运营过程中的财务状况和经营成果，为提高企业财务管理水平和优化经营决策提供重要的财务信息;通过财务分析可以预测企业未来的收益和风险，使投资人、债权人和经营者了解企业的获利能力和偿债能力，为其决策提供依据;通过财务分析可以检查企业预算的完成情况，合理评价经营者的工作业绩，并据此奖优罚劣，以促使经营者不断改进工作，进一步为完善企业的管理制度和激励机制提供帮助。
　　 二、房地产企业财务分析存在的问题
　　 （一）财务分析的作用没有得到发挥
　　 目前，部分房地产企业财务管理仅局限于资产负债表、利润表和现金流量表三张基本的财务报表的编制，没有细致、完整的对财务报表项目进行更深入的分析，不能为领导层提供建设性的有价值的财务信息;没有通过分析财务数据来反映企业日常财务管理工作中存在的问题和不足，不能对企业管理人员的业绩考核做出客观的评价，对业绩的考核只停留在用简单的指标衡量其是否完成，财务分析的作用没有得到很好的发挥。
　　 （二）财务分析的重要性没有引起重视
　　 在部分中小型房地产开发企业，领导层对财务分析意识比较淡薄，对财务分析的重要性没有得到重视，导致在制定企业战略及项目投资中屡次失败，造成重大经济损失。究其根源，第一、房地产企业的领导层没有让财务人员参与到企业的项目开发和经营管理中来，他们对财务工作的认识只停留在会计的基本核算职能层面，比如日常的会计记账、费用报销、款项支付及财务报表的编制，对财务管理的监督职能根本没有意识，更不用谈及财务分析;第二、在经营管理中企业领导层只注重于项目的施工和房屋预售的管理，对财务管理工作重视不够，没有充分认识到财务分析作为财务管理工作的重要组成部分，在企业的运营活动中发挥着重要的作用。
　　 （三）财务分析的数据来源存在局限性
　　 目前，大多数房地产企业进行财务分析的数据来源于财务报表，仅对三张财务报表反映的数据进行分析，只是运用几个通用指标简单的计算出几组数据而已，使用的财务分析数据存在局限性，缺少与预算数据的比较，看不出数据变动的趋势，无法探究趋势变化的原因，这样的分析结果没有说服力，无法为企业领导层提供有价值的信息和经营建议。
　　 （四）财务分析方法较单一
　　 绝大部分房地产企业采用财务分析的方法主要有比率分析法、趨势分析法、因素分析法和差额分析法。有些企业只是采用了其中一两种方法对个别财务指标进行分析，对财务报表的数据分析不全面，有很大的局限性，这样的财务分析结果根本不能满足企业管理层的需求，提供的财务信息使用价值不高。除此之外，与财务人员的自身业务素质也有关系，由于财务人员的业务知识单一，缺少项目管理方面的知识和技能，观察力和分析能力比较弱，导致不能为企业管理层提供有效的财务信息。
　　 （五）财务分析结论没有得到有效应用
　　 大多数房地产企业存在一个共性问题，就是对财务报表及相关数据进行搜集、整理、汇总、对比，做完财务分析后就算完了，实际上仅是完成了一项工作任务而已，实质上并没有重视财务分析的结果，没有将财务分析的结论传递给企业领导层，当然企业领导层就无法及时知悉企业的财务状况和经营成果，严重影响了企业的发展，加大了企业的经营风险。
　　 三、房地产企业财务分析不足的改进策略
　　 （一）积极发挥财务分析在企业管理中的作用
　　 1. 房地产企业要提高财务分析的有用性，体现财务分析在企业管理中的价值。一方面要求财务人员必须要深入了解企业的经营模式及经营目标，了解企业经营成功的关键要素;另一方面要以项目为导向，了解企业管理者当下所面对的压力及困难，提供一份针对性强，实用性高的财务分析报告，通过财务分析报告揭露出在运营过程中存在的问题，这样有利于企业领导层及时调整战略，做出正确的决策;有利于体现财务分析的价值，发挥财务分析在企业经营管理中的作用，为企业的发展保驾护航。
　　 2. 将企业管理人员绩效考核与财务分析紧密联系在一起，通过财务分析综合评价企业管理人员的业绩完成结果，不但有利于调动管理人员的积极性，提高管理水平，为企业创造更大的价值，而且将财务活动与经营活动相互联系，找出企业发展的瓶颈所在，为完善企业财务管理和经营管理提供重要依据。
　　 （二）重视财务分析的重要性
　　 第一、改变企业领导层对财务工作的认识。财务人员除了做好日常的会计核算工作，应该针对企业自身的经营状况设计一些内部管理报表，比如：成本费用分析、销售分析、资金收支分析及预测等，为领导层提供真实可靠的信息资料。同时还要具备捕捉信息、归整信息和传递信息的能力，使管理层能从财务部门及时地获取信息，帮助企业领导层对目前的运营状况有准确的判断，做出正确的决策，能够真正为企业领导层提供有效的帮助，这样才能引起企业领导层对财务分析的重视。 　　 第二、扩大财务管理外延。财务工作不能将眼光仅仅局限于财务活动，而应贯穿企业经营的全过程，财务人员要开阔眼界，要参与到企业的项目开发和经营管理中去，参与项目招标、合同会签，选择合格供应商;预测项目现金流，做好资金平衡，保持合理存量，盘活资产，增加企业的盈利能力;做好风险控制，提高风险防范意识，对不合理的支出及存在的潜在风险及时向上级领导沟通、汇报，做好事前预测、事中控制、事后分析总结。只要控制好这些节点，久而久之，领导层决策时就会征求财务部门意见，此时财务分析在企业管理中就体现出了重要性。
　　 （三）增加财务预算分析
　　 财务人员要加强预算分析：第一、对预算的执行情况、成本费用的支出、资金收支计划进行分析;第二、对公司资产、负债、所有者权益情况进行具体量化分析;第三、对公司的预算收入、目标利润实现情况进行对比分析。通过预算指标与财务报表指标的相互比较，发现问题，对比异常情况，提出改进建议，这样的财务分析结果才有说服力，才能对企业领导层提供一份有用且有价值的财务分析报告。
　　 （四）改进并合理运用财务分析方法
　　 房地产企业財务分析不能再局限于单一的指标分析，应该从整体上综合分析企业的营运能力、偿债能力、盈利能力和发展能力，全面地对企业经营状况、财务状况进行剖析，对企业经济效益的优劣做出准确的评价与判断。具体有以下改进措施。
　　 1. 在原有单一的财务分析方法的基础上，结合杜邦财务分析法，利用财务指标间的内在关系，对各财务指标进行综合、系统的分析，这样才能对企业的财务状况做出全面的、合理的分析。财务分析除了从整体上分析外，还应该进行专项成本分析，专项成本分析主要包含成本结构分析、销售费用分析、投资项目可行性分析、净资产收益率分析等。运用杜邦体系进行自上而下地分析，查明各项主要指标的影响因素，为企业领导层优化经营理财状况，提高企业经营效益提供思路。
　　 2. 加强对现金流量表的构成分析。房地产企业属于资本密集型企业，其最大的特点就是项目期限长，占用资金量大。由于房地产开发项目需要大量资金，对资金的依赖程度很高，因此在进行财务分析时不再以利润为中心，而是要偏向以现金流量为中心。以利润为中心的财务分析主要是以权责发生制为前提，由于房地产企业是一个比较特殊的行业，确认收入的时点与其他行业不同，在项目尚未竣工验收决算，无法确认收入，大量的预收账款未转收入，导致企业账面出现巨额亏损，很难通过财务报表反映其真实的盈利水平，财务分析不全面，无法对企业领导层提供有效财务数据进行决策。而以现金流量为中心的财务分析则不同，它是以收付实现制为前提，对现金流量表的构成进行分析，通过对经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量分别占现金及现金等价物净增加额的比重及各自结构的分析。不但可以衡量营运资本在运转过程中，对企业经营活动产生的现金流量的盈利质量好坏，还可以评价企业的营运资本管理的有效性，是否有能力满足其贷款利息的支付，进一步分析企业的生存和可持续发展能力。
　　 3. 加强财务人员对项目管理的知识培训。房地产企业应该建立健全培训机制，定期不定期的组织参加内部或外部的培训，提高自身修养，提升专业知识水平，加强财务分析能力，全面做好财务分析工作，为企业领导层提供有价值的财务分析报告。
　　 （五）加强财务分析结论应用的有效性
　　 为了体现财务分析报告在企业管理中的价值，财务人员必须注重加强财务分析结论的有效应用，主要表现在：第一、进一步提高财务分析作用的认识度。通过开展财务分析，可以提高财务人员分析问题的能力;可以激励财务人员写出更好更全面的财务分析;可以体现出财务分析在企业管理中的重要作用;第二、在财务分析的数据来源上下功夫，加强搜集数据的质量，提高财务分析自身的价值，增加利用效果。通过掌握表外因素，提高财务分析的全面性，大量真实可靠的数据分析，影响着企业的经济活动，可以为企业提供更多机会，为企业创造财富提供更多的机遇，这样财务分析就会被企业越来越重视，其有效性就会被广泛应用。
　　 四、结语
　　 总之，在现代企业管理制度下，财务分析在企业管理中有着不可替代的作用，企业应当重视财务报告分析工作，定期召开财务分析会议，充分利用财务报告反映的综合信息，全面分析企业的经营管理状况和存在的问题，不断提高企业经营管理水平。财务负责人应当在财务分析工作中发挥主导作用，企业领导层应当赋予财务负责人参与相应决策的权利，在制定企业发展战略、分析评估风险和做出决策等环节扮演好关键助手和参谋角色。
　　 参考文献：
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　　 （作者单位：兰州福田房地产开发有限公司）
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