我国城市保障性住房政策执行问题研究

来源:用户上传      作者:张静　张建新

　　摘 要：政府在追求公平、满足中低收入居民的住房需求方面肩负重任，建设好民生工程，对于社会进步具有重要的意义。我国在增加保障性住房财政投入等方面做出了极大努力，但在保障性住房的政策实施、质量监管等问题上依然有待改进。本文将驻足于行政管理的视域，以内蒙古呼和浩特市为例，来剖析我国城市保障性住房政策执行中存在的不足，并提出与之相应的对策，为促进我国社会公平、长治久安和保障房地产市场健康发展提供理论支持。
　　关键词：保障性住房;呼和浩特市;存在问题;解决对策
　　中图分类号：F2
　　 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.19.003
　　
　　相对于国外的保障性住房政策来说，我国在完善保障性住房体系的经验方面可能相形见绌，在保障性住房政策的执行方面则需要参考国外的有效保障制度和解决手段，来改善我国住房困难的现状，保证中低收入者的住房权，给人民带来居有其屋的稳定感和幸福感。
　　1 我国城市保障性住房政策执行现状
　　1998年我国就开始为收入偏低家庭提供廉租房，政策鼓励收入达到中等水平的家庭购买经济适用房。随着我国常住人口增加，“十二五”期间基本建成保障性住房1566万套。2016年，全国棚户区和公共租赁住房基本建成658.58万套。依据十九大的国家发展规划可以知晓，截至2020年，我国需要解决1亿人的住房问题，并逐渐形成了以市场为主导的调控机制。目前，居民的住房问题已经从传统的住房绝对短缺转变为住房结构性过剩和高房价导致的居民承受力不足，需要加大保障房的供给来缓解住房供应中的结构失衡。由于不同地区的建设情况和需求不同，也出现了很多问题，如设计滞后、质量隐患等。因此，分析各地保障体系中存在的不足，探索出有效的解决措施，才能整体性的促进我国保障性住房这项民生工程的成长。
　　2 呼和浩特市保障性住房政策的具体执行情况
　　2.1 呼和浩特市保障性住房政策概述
　　1999年6月，呼和浩特市人民政府就对呼和浩特市保障房的上市交易进行管理，界定了公有住房和经济适用房的具体范围。2004年呼和浩特市丰富了住房供应结构。2005年8月，修改了《呼和浩特市经济适用住房管理办法》，重新规范了经济适用房的住房标准。2006年到2010年，呼和浩特市对保障性住房的建设标准、价格以及前景做了规划，2012年制定的《呼和浩特市公共租赁住房管理办法》进一步完善了保障体系。近年来，随着房地产价格的一路上涨，应纳入住房保障范围的“夹心层”家庭也越来越多，对保障房的需求也与日俱增。与此同时，我国现阶段的社会矛盾又决定了居民对生活水平的要求不断提高，不仅要为居民提供住房保障，在质量和环境等方面也是政府应该考虑的范畴，这也加大了对政府工作的考验。
　　2.2 呼和浩特市保障性住房政策执行中存在的问题
　　2.2.1 保障性住房供不应求
　　目前，呼和浩特市首要的保障性住房问题是供求不平衡。2018年，呼和浩特市达到公租房配租标准的申请者总数18923人，其中新城区4701人;回民区4118人;玉泉区6016人;赛罕区4088人，而呼和浩特市分配的公租房项目共12个，共计提供房源1738套，其中，公開摇号配租的仅有1338套，高新人才公寓预留400套，根据呼和浩特市人事局公开的人才引进人数来看则远远超过400人，2016年发布的《呼和浩特市大数据人才引进暂行办法》中，计划在2019年内引进大数据高层次人才与创业人才100名、研发与应用人才1000名、相关产业基础人才10000名，由此看来，在满足住房供给目标方面，也是任重而道远。
　　2.2.2 保障性住房融资渠道较为单一
　　在呼和浩特市的保障性住房建设过程中，市场发挥的作用较小，投资模式单一化，融资渠道有限。呼和浩特市主要的保障房资金来源是财政资金，2016年在进行棚户区项目改造时，采取单一来源即政府采购的方式。呼和浩特市委、市政府从2017年开始，历时3年左右，投资1263亿元，让2680万平方米城中村和城市棚户区改头换面。而保障房这样的安居工程耗资数目较大，这就意味着，政府的财政压力会越来越大，因此对于政府来说，开辟更多的融资渠道是建设保障房的关键。
　　2.2.3 保障性住房机制不健全
　　一个完善、健全的准入和退出机制，是确保保障房后期合理公平分配和保障制度健康长久运行的“生命线”。依据2012年到2017年国家审计署五年的审计结果来看，全国各省市保障房配租及使用不合法、分配不合理等问题屡见不鲜，呼和浩特市也不例外。2018年在开展公租房普查的工作中，查出违规转租、转借122户，已清退113户;对拒绝退租的9户进行起诉并强制清退。这表明呼和浩特市在准入条件核定、资格审核、退出机制运转监督方面存在漏洞，个别地方只是初步建立了制度和规定，却没有科学的收入真实性评估机制，在后期的监管力度上未能加强，导致保障性住房只进不出、非法转租等问题的出现。
　　2.2.4 保障性住房质量管理体系不完善
　　保障房的质量决定着政府的住房保障工程能否托起百姓的“安居梦”。从2011年开始，呼和浩特市的房价一直处于上升趋势，从2011年平均7000元/m2的房价上升到2019年的10000元/m2，这对于呼和浩特市政府来说，意味着要不断增加财政投入。中国建筑科学研究院指出，配建的模式看似能够保证保障房的质量，其实则不然，大部分开发商选择将保障房单独建设一栋或几栋楼，以区别开其他商品房，以便压低建设成本且不影响商品房的销售。因此，质量管理体系不够完善是我国当前建设施工的通病，工程建设前期手续不全，违反基本建设程序、参建主体责任意识不强，行为不规范、政府质量监督管理不力都是会给居民带来安全隐患的定时炸弹，不容忽视。 　　3 完善呼和浩特市保障性住房体系的对策
　　3.1 大力发展廉租房、加大房源供应
　　租住廉租房对于收入微薄者来说，比购入经济适用房更加快捷有效，大力开发廉租房也可以解决新就业人员、外来务工者和引入新进人才的住房问题。首先，可以适当减免建设廉租住房企业的税费，鼓励企业、非营利组织等第三方力量参与建设保障房，增加廉租房的供给数量。其次，可以借鉴美国政府在税制改革期间实行的LIHTC计划，凡是投资指定的保障房，并且以低于市场价格出租保障房，在连续10年内都将获得建设成本4%或9%的返还费，10年后投资者则可以自主定价。健全激励制度，以此来刺激企业在保障房方面做出贡献。最后，可以适当放开二手房的评估价，在市场的调节作用下，促进二手房源的流动性，多方面增加住房来源，最大限度的补给廉租房供应的现状。
　　3.2 融资渠道多元化、深化保障房体制改革
　　资金融入是保障房建设的前提，各国会针对国情来满足建设资金的需要，而供给方一般包括政府、开发商和消费者等多方的供给。市政府应进一步拓宽保障性住房的融资渠道，根据不同保障性住房建设需求和主体，实施差异化的融资方案，建立多元化的融资体制。我认为，对于公租房的融资模式，可以考虑在公共领域流行的PPP模式，即政府选择公共租赁房项目公司，提供政策支持和部分建设资金，公司以项目投资的方式承担设计、运营、质量管理等建设成本，再由公租房的受益对象以定期缴纳租赁资金的方式来给予项目公司投资回报，这样就可以通过政府、居民和企业共同筹集资金，减轻财政负担，权责分明。而对于经济适用房来说，政府可以按照本地区每年的用房需求，收购符合保障房住房规定的商品房，向社会收购闲置的二手房，来完成每年的经济适用房供给目标。这样不仅能够节省财力物力，还能有效的保障“居者有其屋”。
　　3.3 建立健全保障性住房准入退出制度
　　科学完善的准入和退出制度，是实现保障房合理分配的关键。一方面，设置科学合理的准入条件，完善审核系统，保证工作人员业务水平专业化。一是要按照保障对象的收入水平决定其保障权益。实现多种类保障房间的无缝对接，惠及“夾心层群体”，从而实现对中低收入群体的全覆盖。二是应建立严格的保障性住房问责制度，恶意隐瞒实际收入情况、将保障性住房转借转租的行为要严厉打击，不定期动态抽查受益对象的实际收入变化，为弱势群体提供住房公平的住房机会。另一方面，要严格把控保障性住房的退出机制。政府可以结合征信等信用平台，将住房保障过程中的个人违约违纪行为进行依法采集和客观记录，以此来约束已经不满足保障房住房标准但仍占有资源的个人，对其进行追责制，取消其一定期限内的保障房申请资格。
　　3.4 建设质量管理体系、创新住房设计理念
　　从行政角度来看，第一，要加强和完善建设、施工、监管单位的管理体系，严格要求建设单位按照法定基本建设程序报批建设，先行办理土地使用、规划、施工许可等手续。此外，要确保这些单位的管理人员具有一定的管理经验，能够针对不同工程和情况，制定恰当的监管措施，施工者有一定的培训经历，从根本上确保工程质量。第二，建立项目追责制度，在项目完成后仍然要对建设过程中出现的过失、质量安全隐患等负责，对已经出现的质量问题进行及时补救，以此来约束和避免不法开发商采用低价材料建设保障房的行为。
　　从保障性住房的结构设计来看，应该学习国外先进的保障性住房案例，不仅要保证房屋的质量，还要学习先进的设计理念，真正做到保障房使用的可持续性。如美国的保障性住房——纽约维亚沃德综合体，作为纽约市市长布隆伯格2002年宣布的10年住宅计划中的一部分，该项目为纽约市创造231个保障性住宅单位。我国可以借鉴其设计理念，以集合住宅形式建设保障性住房，应用绿色建筑技术这样的高科技生态建筑技术。从政府的角度来说，我国也给予了政策的支持，从2007年开始，要求所有的建筑都采用墙体保温工程，必须将建筑节能规范强制性落地。
　　4 结语
　　综上所述，我们可以认识到我国的保障房建设已经粗具规模，但保障性住房的建设和分配是需要通过政策来辅助实现的。除此之外，本文通过分析呼和浩特市保障房建设中出现的问题，提出可行对策，并建议我国的保障性住房建设可以借鉴国外的设计模式，运用PPP模式来进行融资，也是结合当代经济特点的全新模式，能有效的完成公共供给。最后，我们要因地制宜，逐渐完善保障性住房体系建设，不断为我国保障性住房建设道路的发展开辟新的前进方向。
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