房地产融资渠道多元化建设思考

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　　【摘要】房地产行业近年来总体发展势头良好，但在行业迅速发展的同时，通货膨胀对房地产带来了不利影响，造成融资困难的局面。对此，本文围绕房地产融资渠道进行相关研究，旨在拓宽融资路径，运用多元化发展融资渠道，使房地产行业更好适应市场变革，创造经济效益。
　　【关键词】房地产;融资渠道;多元化
　　为进一步推动我国经济发展，国家针对经济市场提出新政策，改进了原有的市场管控方案，采取市场宏观调控，提出供给侧结构性改革，为市场提供了自我上升的空间。而作为早期发展最快的行业，房地产行业逐渐出现融资困难、资金流通不顺等现象。现阶段是房地产行业缓冲期，房地产融资渠道多元化建设问题亟待研究。
　　一、房地产主要融资渠道
　　（一）金融机构贷款
　　中央银行、商业银行、保险公司、信托投资公司、证券公司等是我国主要金融机构，能够为房地产行业提供贷款。其中，通过银行的贷款渠道最为便利、成熟。银行贷款具有无需缴纳利息预提税且外债额度无限制的优势，大大降低房地产企业建设成本，因而成为房地产企业贷款的首要选择。但当相关政策出台限制房地产的银行贷款时，需要房地产企业寻求新的渠道代替。
　　（二）企业销售回款
　　主要包括定金预收款与个人按揭款。其中，个人按揭款是房地产企业主要资金来源。对正处于开发项目销售或预售阶段的房地产企业而言，直接影响其还贷能力以及借贷资金数量。部分房地产企业选择在楼盘尚未完工时预先销售期房，可使资金尽快回流，且操作简便，成本低，但易受商品房预售条件、政府购房限制令等限制。
　　（三）上市融资方式
　　企业将资本股票化，经批准后上市流通。该种融资方式优势在于资金具有永久性、宽松用款限制，且利于提升企业知名度，而缺点在于只适用于大公司，中小企业规模较小，难以负担上市融资前期运作成本。
　　二、房地产融资渠道多元化建设思考
　　（一）对内部及外部融资渠道深入挖掘
　　房地产企业融资的主要渠道来源于银行信贷，这种外源性融资虽然具有一定优势，但经济新常态下的市场环境，使得外源性融资渠道贡献度持续走低，尤其是以商业银行为代表的传统金融机构，受宏观调控性政策影响较大，获得资金支持的难度提升。部分房地产企业对外源融资的依赖性高，忽视了内部融资渠道的拓展，未能有效挖掘其融资价值，导致融资活动缺乏主动性优势，容易催生新的融资问题，不利于企业融资成功率。
　　以某大型房地产企业为例，该企业虽然对外源融资依旧保持较高的依赖性，但也未曾忽视挖掘内源融资渠道的融资价值。该企业于2016年尝试增发内部股票，企业各个分公司在融资活动中也愈发重视内、外源融资渠道的选取平衡。比如，企业采取售后回租融资方式，銷售时，置于购房者签订销售合同。与此同时，企业全资成立专属物业服务公司，负责该模式下商铺的运营管理工作，并以物业管理公司的名义与购房者签订委托代理租赁合同，按高于市场的价格销售后，由房地产企业租回并统一出租，以年为期，将售价按一定比例返回给购房者。该种模式能够有效避免企业对单一渠道的过度依赖，并且融资方式简便，可更好的挖掘内、外部渠道价值。
　　（二）根据融资成本管控选择融资渠道
　　房地产公司融资规模较大且频繁，需要庞大的融资成本支撑。根据近年来国家对房地产行业发展颁布的调控性政策以及落实状况，可以看出政府主要调控资本以及金融市场，在政策上干预房地产企业融资，以间接调控房地产企业发展。为有效抑制泡沫经济，房地产企业在融资过程中不断提升成本，尤以对外源融资依赖较高的企业为主，融资成本高昂。如若不进行多元化融资渠道的选择，则压缩融资成本变得更加困难。
　　房地产企业在出现实际融资资本较高的情况时，需以成本控制为中心，多元化选用融资渠道。一方面，建立在融资需求上，企业合理预估实际融资成本，以确定融资渠道方案。另一方面，尝试组合式融资渠道。通过与信托公司（非民间借贷）合作拓宽房地产企业融资渠道，将民间资本引入实体经济领域，有效促进产融结合，以降低房地产企业融资成本。该种模式下，有利于房产企业感知不同融资渠道带来的融资价值，提升融资成本管控的主动性优势，使得房地产企业做好对融资活动的统筹规划，合理降低融资成本。
　　（三）管理控制不同融资渠道融资风险
　　多数房地产企业在选择融资渠道时缺乏融资风险防范意识，且在融资风险控制层面的主动性优势较低，因而极易受到外部因素影响，诱发融资风险。融资是一种经济行为，其本身具有风险性。而房地产融资规模较大，部分房地产公司举债经营，在此种情况下，一旦发生资金链断裂或短期债务压力攀升，则会产生相应的融资风险。实际上，大部分房地产企业在选择融资渠道时，首要考虑的因素是能否满足融资需求，尤其是在融资需求急切时，更会忽略风险控制适宜，使得风险指数始终处在较高水平上。
　　管控融资渠道风险，需要房地产企业结合自身实际融资以及融资渠道选用状况预估融资风险，并针对选择不同融资渠道表现出的融资风险以及风险诱发因素特点加以分析。基于分析结果，将风险防范意识贯彻到整个融资活动中。同时，对不同阶段的融资活动进行融资风险的评价与分析，及时有效的明确融资管控层面的变化及压力。由此，房地产企业能够积累相应的融资活动开展经验，尽管处于对外源融资渠道依赖的状态下，也可以灵活应对融资风险，保障对融资的需求。
　　三、结论
　　房地产企业应加大对融资渠道多元化建设的关注力度，为企业融资活动提供更优良的选择。然而，融资渠道实际贡献力受房地产企业的经营能力、经济水平以及企业对融资需求的影响，存在明显差异。需要房地产企业结合自身融资实际，灵活选用合适的融资渠道，以满足企业融资需求，促进房地产企业持续健康发展。
　　参考文献：
　　[1]何鲜珍.中小房地产企业融资模式创新及竞争优势问题探析[J].企业改革与管理，2019（19）：111-112.
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