房地产融资方式探讨
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[摘 要] 房地产是我国经济发展的支柱性产业，对于促进我国经济发展，提升国民经济生活水平具有重要的作用，而随着市场经济发展速度有所放缓，根据房地产行业特殊性质，其融资出现了一系列的问题，普遍存在着融资困难、方式单一、综合利率较高的现象，文章正是基于这种背景下，首先阐述了融资的相关概念，其次阐述房地产目前的融资方式，最后针对房地产融资方式出现的问题提出合理的建议措施，以促进房地产行业的发展与进步。
[关键词] 房地产;融资方式;融资预算
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.080
1 房地产融资方式的相关阐述
房地产融资是指在房地产开发、流通以及消费过程中，通过货币流通或者信用渠道所进行的筹资、融资以及相关服务的一系列的金融活动的总称，包括资金的筹集、运用以及清算。具体来讲，房地产融资是房地产企业以及房地产项目的直接和间接融资的综合，包括房地产信贷以及资本市场融资等，随着市场经济的稳步发展，政府对于房地产企业的融资行为做出了更加明确的规定，在新形势下，创新房地产融资方式，拓宽融资渠道对于企业发展具有重要的意义。
2 房地产融资方式现状分析
目前，房地产融资现状不容乐观，据统计，2018年，房地产开发企业到位资金整体保持高位，资金规模达16.6万亿元，同比增长6.4%，从整体来看综合融资成本较2017年提高约1～3个百分点，融资持续偏紧，银行贷款依旧是主要途径。当前房产企业普遍存在着融资困难、融资方式单一、销售資金普遍受到监管等现象。
2.1 融资困难，方式单一，综合利率较高
房地产企业作为资金密集型企业，在运营过程中的各个环节都需要大量的资金，从拿地到建筑开发再到最后的竣工结算，都需要大量的资金支持，受到宏观经济政策以及房地产特性的影响，在开始进行建造之前，房地产企业需要首先拿出一部分自有资金来维持项目的运转，据统计，2018年房地产自筹资金占比增长加快，占比为33.64%，同比增长1.04个百分点，而房地产后期所需资金一般是通过银行贷款获得，2018年年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2018年年末高5.5个百分点，可以见得银行贷款是房地产获得融资的重要途径，但是，银行贷款的门槛越来越高，一般只做满足“432”条件（四证、资本金比例30%、二级资质）的开发贷，但是自2017年开始国家实施去杠杆政策，国内部分银行已经关闭了此种融资渠道。这就导致了房地产企业融资更加困难，资金更加匮乏，贷款利率越发增加，成本也逐渐增加，从而影响了房地产企业的项目开展。
2.2 销售资金受到监管，销售回款更加困难
房地产企业是通过销售商品房来获取回款的，自从2017年以来，已经有100多个城市发布了有关房地产限签、限价的相关政策，这给房地产企业带来了很大的负担，一方面，限价政策使得房地产企业的商品房收入降低，回款大幅度下降;另一方面，限签政策的颁布导致客户没有资格去银行办理商品房贷款，影响了房地产企业的回款效果。其次，国家对于房地产企业的资金监管趋于严格，建立政府、银行以及企业等多方的监管机构，加强对房地产企业的预收款管理，同时部分地区也逐步取消了商品房预售制度，全面实施现售，这也将导致房地产企业获取资金的手段举步维艰，难以维持自身的资金需求。
3 针对房地产方式做出的探讨
通过以上分析，房地产融资较为困难，方式单一，融资综合利率较高，并且销售资金受到监管，因此，创新房地产融资方式十分必要，文章认为，在新形势下，创新房地产融资方式可以从以下三个方面进行考虑。
首先，扩宽多种融资方式和渠道，可以通过上市手段募集相应的资金，建立科学的管理机制，规范管理运营，积极做好上市准备，增强企业的实力。也可以通过建立房地产产业基金的方式募集资金，设计基金架构，引入外部的权益基金，寻求多方合作，从而可以有效地降低企业内部的资产负债率。另外，通过设立棚改基金、共有产权以及特色小镇基金，实现房地产项目表外融资与运作，同时房地产企业也可以加强与小额信贷、信托公司等有意向的公司合作，并且密切关注政府颁布的房地产政策，以便提升自身的经济效益。
其次，可以选择债权融资与股权融资相结合的方式来募集资金，例如通过私募地产基金，建立有限责任公司或者合伙企业，资金募集对象为市场总特定的对象，人数控制在50人左右，最终将募集的资金投入到房地产企业中，实现企业稳定运营。
最后，房地产企业应该摒弃传统的思想观念，寻求多个利润增长点，通过物业管理、房地产租赁等形式扩大经营业务范围，获得短期的资金收入，例如，部分大型房地产企业也在逐步做长租公寓，更好地满足不同市民对房屋的需求。例如万科旗下的万科驿、泊寓、蘑菇公寓、Color公寓等。在进行房地产融资方式的选择时，不仅需要因地制宜，而且要根据房地产企业的发展现状和特点选择合适的融资方式，还需要健全融资方式管理制度，提升企业内融资人员业务水平，力求科学选择融资方式，降低融资风险，实现企业的资金募集。
3.1 改变融资观念，选拔合适的融资人才
房地产企业的融资方式的选择与实施效果很大程度上依赖于观念与业务人员的互相配合，针对这种情况，需要进行以下优化。首先，创新融资观念，管理层带头创新，根据房地产企业的发展现状结合当前的经济政策，合理预计资金使用情况，选择合适的融资方式，例如，可以选择在海外市场公开发行债券，可股权可债权的融资方式，探索适合本企业发展的最佳融资方式，这里需要注意的是，无论选择哪一种融资方式，都不是一蹴而就的，需要经历成长，不断提升金融水平，增加抵御风险的能力。其次，应该提升企业融资人员的业务水平，采取合理的招聘以及培训，一方面，提升融资人员的业务水平，增加融资知识储备，拓宽融资思路，为企业选择合适的融资方式;另一方面，加强员工的风险管理意识，在募集相应的资金时要提升风险识别以及应对的能力，建立风险预警机制，识别各种潜在的风险，从而实现房地产企业的融资的合理化与规范化发展。 3.2 完善融资预算管理机制，合理规范资金使用
虽然拓宽房地产企业融资方式能够帮助企业有效募集资金，但是，企业内部也应该建立相应的融资预算管理制度，合理规划资金，明确资金流向，保证资金使用与融通资金互相配合，以提升房地产企业活力，主要从以下两个方面完善。首先，根据房地产项目的现状，编制合理的业务预算，并且将融资预算融合到业务预算中去，层层分解指标，并且逐年对融资预算完成情况进行总结分析，力求融得的资金及时合理地使用到项目运营的各个环节，融资预算与业务预算互相配合，提升资金使用活性。其次，针对房地产企业不同的项目进行分析，出具项目可行性报告书，分析项目的可行性，对于投资规模较大的项目，应该根据谨慎性的原则判定是否需要投入相应的资金，以投资控融资，实现企业发展。
3.3 合理规划，降低融资成本
融资作为房地产企业一个必不可少的商业活动，在实现募集相应的资金的同时，企业还需要对融资成本多加考量，目前大部分房地产公司的融资综合利率为8%～15%，这对企业来说，负担过重，然而龙湖地产的全年综合利率在4.55%左右，刷新了地产行业的最低融资利率，这是需要我们认真考虑和反思的。对于企业融资成本要做长期的规划，房地产企业根据自身的经营情况，针对不同的项目对现金流量做出预测，做出相应最佳的融资方案，例如当资金富裕时偿还相应的负债，促进资金流动，或者规避在资金较为短缺时仓促募集资金从而增加融资成本，企业应该将融入和支出的资金的配比规划好，在一定程度上降低融资成本，实现企业稳步发展。
4 结论
最佳融资方式的选择关乎房地产企业的稳步运营，因此，在新形势下，应该创新融资思路，紧跟政府颁布相应的政策，结合自身房企的实际情况，寻求符合自身的融资渠道和方式，房地产企业在增加融资途径的同时，一方面完善融资预算管理机制，与业务预算管理相互配合，合理规范资金使用，跟踪资金的流向;另一方面提升企业自身实力，建立长期的多方合作伙伴，以房产为主，发展周邊产品，分离风险，促进房地产企业的稳步发展。
参考文献：
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