房地产企业融资方式的探讨与思考

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　　摘要：随着房地产行业的迅速发展，房地产已经成为国民经济的重要组成部分。房地产行业的投资较大，一般行业在进行新项目时需要融资，融资已经成为房地产行业当中的一个重要问题，传统的融资方式已经不能满足于房地产行业的经济需求，文章从当前房地产行业融资现状着手，对房地產融资方式进行分析与探讨，并提出相应的融资新措施，以保障房地产行业的经济稳定性。
　　关键词：房地产;融资方式;融资途径
　　随着经济的不断发展，房地产行业的经济效益显著增长，各企业间的竞争也随之激烈。企业的资金链是企业在行业中处于领先地位的重要条件，大多数企业的资金链是依靠融资保持的，基于此，融资成为了企业间所共同面临的课题。随着融资企业的增多，融资越来越难，拓宽融资渠道，促进企业的长效发展是每个企业管理者的责任，管理者要顺应时代的变化，适当转换思维方式，开展多元化融资方式。
　　一、房地产企业融资问题现状分析
　　（一）企业融资渠道单一
　　现阶段我国房地产企业的融资制度存在欠缺，融资方式较为死板，多为债券、股权等方式。传统的融资方式利息较高，资金使用期限较长，增加了企业的经营成本，而且一旦发行债券，出现融资密集化现象，势必会导致还款集中现象，企业又需筹备资金进行补充，企业的经济压力可想而知。但不采取此类的融资方式，企业就无法进行项目的开展，甚至影响企业的运行。
　　（二）资本结构不合理
　　在进行企业案例分析之后不难发现，某些房地产企业存在一定的风险性，风险性主要体现在资金结构的构成比例上。房地产行业融资现象是基本现象，是每个企业都存在的，但一些企业的负债率也在陡然上升，数值高达企业资金占比的70%。高额的负债率使企业在面临金融危机时不堪一击，资金链极易瓦解，严重情况下会危及融资企业的发展。资本结构的不合理，不利于房地产企业的长效发展。
　　（三）企业规模使融资受限
　　融资条件取决于企业的发展状况。像一些小型企业自身的经营规模就存在一定的弊端，投资方在进行投资时大型企业肯定是投资的首选，因此小型企业在进行融资时处于不利地位，难以获得投资方的青睐，限制了企业的发展。从融资规模来讲，大型企业融资规模的增大，无形当中对企业产生一定的压力，资金链一旦出现问题，企业会面临更大的风险与损失，中小型房地产企业在自身经营管理不完善的情况下，资金出现问题，企业会面临灭顶之灾。
　　（四）资金的管理与投资不合理
　　在房地产行业中，烂尾楼事件层出不穷，交房时间延后情况多有发生。此类情况的发生大多是因为融资资金没有得到合理、恰当的使用，众所周知房地产的资金投入是巨大的，房地产公司在不进行融资的情况下很难推进项目，融资后，企业才能够形成合理地资金结构，在资金的使用过程中企业要提前做出预算，以免出现工程后期资金链断裂的情况，资金链一旦断裂，会给企业带来无数的负面评论，造成不可估量的损失。在多家房地产行业同时出现资金链断裂的情况时，整个房地产行业受到严重影响。
　　二、常见的房地产企业融资模式
　　（一）银行贷款
　　对于任何行业来讲，银行贷款是最简单的融资方式。我国银行所办理的贷款中一般分为抵押贷款与商业贷款。在前期开发阶段，土地及在建工程抵押开发贷款是一种常用的融资方式，预售开始后商业按揭贷款可缓解资金压力，相比于其他的融资方式，银行贷款在利息等方面的优势较大，因此对于房地产行业来讲，银行贷款是最符合融资目的的融资方式，同时也是房地产行业普遍的融资手段。随着我国对宏观调控的加大，银行贷款对房地产行业不再友好，银行贷款困难重重。找寻、摸索其他的融资方式，是房地产行业迫在眉睫的工作之一。
　　（二）上市融资
　　上市融资在大型的房地产企业融资中较为常见，他们通过上市发行股票的方式吸引社会资金。上市融资能够让企业在短时间内获得大量的资金流，但股票市场的监管也日渐严格，房地产上市的条件也更加苛刻。同时上市融资只针对大型房地产企业，中小型房地产企业是不具备实力的，企业在上市之前会有大量的资金投入，以完善企业的各项上市指标。此外、股票市场也存在极大的不确定性，对于自身存在风险的融资方式来讲，房地产企业一般不会选择此种融资方式。
　　三、房地产企业融资问题对策思考
　　（一）拓宽融资方式
　　资金是支撑企业发展的原动力，想要实现房地产企业不竭的发展就必须对融资方式作出改革，从融资方式、融资渠道等方面入手。
　　1.长期融资
　　融资租赁、债权融资都属于长期融资方式，长期融资是筹集企业长期使用的资金。对于大型企业来讲，一段时间内，可能多个项目在同时启动，无形间加大了企业的经济压力，在企业的资金链出现问题时，由于企业开展的项目众多且时间上跨度较大，企业常用长期融资的方式进行资金链的补充。对于小型企业来讲，长期融资的经济压力过大，突发的经济风险会给小型企业带来打击。因此企业在进行长期融资之前，必须就企业发展情况作出评估，以科学分析企业是否适合长期融资。
　　2.短期融资
　　短期融资手段能够帮助企业更快的摆脱困境，但是对于后期的还款来讲，也是具有相当大的压力，短期融资具有速度快、弹性大、成本低、风险大的特点，对于短期融资，各企业要合理、科学的进行规划，确保风险的低发生率。短期融资所获得的资金使用时间较短，管理者要对企业的资金需求进行预算，在每一项财政支出上都要精打细算，确保将钱花在刀刃上，在产生资金缺口时，管理者应当立即做出其他融资策划。
　　（二）选择符合实际的融资方式
　　融资方式是多种多样的，融资方式多样也就意味着可供企业选择的融资机会越多。现行的融资方式较多，股权融资、债券融资、信托基金融资、资产债券化等都是常见的融资方式，所以在企业进行融资时，要根据企业的生产情况选择适合企业的融资方式，不盲目追求资金的最大化。 　　股权融资是指该企业的股东愿意售出部分的企业所有权，通过企业增资的方式吸引新股东的加入，股权融资所获得的资金，企业能够长期使用且不必归还，是一种长期的融资方式。在企业股权变动较大时，会对企业的控制权产生影响。
　　债权融资属于短期融资的一种，具有一定的时效性，到期需要连本带息归还，债权融资能够解决企业短时间内的资金问题，相对于股权融资来讲，债权融资不影响企业的控制权、融资成本相对较低，能够获得财务杠杆效应。
　　信托基金融资是近几年兴起的一种融资方式，它集中多位社会投资者的不等额资金，由信托机构负责打理。对于企业来讲，此种方式拓宽了企业的融资渠道，但信托基金的投资一般定位于发展中的中型规模大小的企业，信托基金承担风险的能力较弱，小型企业不具备高额的盈利手段。
　　融资租赁是集融资与物体于一体的新型融资结构，融资租赁类似于房屋出租，双方在达成一致条件后，进行相关合同的签署，合同期满租赁物能够回收。此种融资方式对企业的信誉、经营状况等要求不高，适用于中小型企业融资。
　　资产证券化是将基础资产未来时期所产生的现金流为条件，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产的过程。这种融资方式成本较低、资产的流动性较强且风险程度低，对于企业来讲是有效的融资手段。
　　综合以上融资方式，企业在进行融资行为时，要从实际情况出发，不可盲目的进行融资。多样化的融资方式在给企业带来希望的同时，也能够制约企业的发展，企业要根据各种融资方式的特点取长补短，构建合理化的融资结构，并同时注意各种融资方式的长处，使其发挥最大的效用，使公司尽最大可能的利益最大化和股东权益最大化。
　　四、结束语
　　房地产企业在获得高额利润的同时面临着资金链的困扰，企业想要完善的资金链就必须进行融资。在当今形势多变的情况下，只有突破传統的融资方式，不断的对融资模式进行探索、改革企业才能够在竞争激烈的房地产行业中有生存之地。想要达到这一目的，就必须在增强自身的市场开发能力的同时创造性地开发新的投融资渠道，通过科学的投融资优化企业的资金链，进而在新的房地产行业激烈竞争形势下取得更好的发展。
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