房地产融资转向信托
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作者: 毛欢喜
目前，国家相关部门进一步加强了房地产市场调控，中国人民银行近期提高存款准备金率。收紧资金；银监会表示对于房地产开发贷款实行综合的授信。多家商业银行对于房地产资金需求也进行严格控制。这些措施使得房地产开发商通过银行融资越来越困难。许多中小房地产商见从银行融资无望，便转向了信托融资。而前不久，央行工作会议指出，要加快开展房地产投资信托基金(REITs)试点工作，使得房地产投资信托基金再度成为市场关注的焦点。许多专家和市场人士在接受记者采访时也表示，在未来的一段时间内，信托公司将成为许多房地产企业重要的融资服务提供商。
信托助力房地产融资
目前，许多房地产企业将融资目光转向了信托公司。中诚信托有限责任公司首席经济学家许均华日前在接受记者采访时指出，房地产信托一直是信托公司的重要业务，支撑着信托公司的经营业绩。目前，中诚信托为北京市房地产提供的资金达到200亿元，受支持的房地产企业达到50至60家。
“政府进行宏观调控，好的房地产也受到影响，它也需要资金支撑，信托对房地产资金需求是一个补缺作用。”许均华说，信托可以平滑宏观调控对房地产的影响，对就业，对产业的带动，对地方税收，都是很重要的。
从北京看，中诚信托以支持中小房地产商为主，一些中小的房地产企业有好的项目，但是由于缺资金，特别是缺银行信贷方面的支持，这些中小房地产公司会找到信托公司。目前，中诚信托在北京支持的房地产企业以住宅项目为主。 许均华说，在选择房地产公司时，中诚信托公司一是考虑房地产公司项目的法律文件是否齐全，二是房地产公司自己有没有资金投入，三是房地产公司如何保证信托公司信托资金的安全。一般情况下，投入不会超过项目资金的40％。 北京唐古拉投资管理有限公司董事副总裁谭吴楠日前在接受记者采记时说，“信托公司之所以会对房地产企业情有独钟，是因为房地产看得见，摸得着，收益是最有保障的。”
谭吴楠说，目前，一些信托公司的房地产项目收益已经突破30％，即使是一些相对保守或者称稳健的信托公司，因为介入的房地产项目相对成熟、风险较小，其收益要求也达到了20％以上。
“在高收益的同时，房地产项目的另外一些特点也是其吸引信托公司的重要原因。这些要件中首要的是风险相对可控。”谭吴楠说。
因为目前国家对银行信贷资金进入房地产行业的限制，建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等到四证齐全是银行介入房地产项目所必需的硬件要求，因此在房地产的融资接力中，信托公司扮演的是银行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招标之前就可进入，帮助房地产商解决拿地资金，在地产商利用信托资金拿到土地并取得土地证之后，银行信贷资金进入房地产项目，替换出信托资金。以这样的方式进入的房地产项目，即使拿不到地，也不影响信托资金的安全；信托资金进入后地产商拿到了地但银行资金没有跟上，那么信托资金还有土地作为质押，与其他抵押品比较，土地的变现能力更强，即使出现了风险，信托资金也更容易退出。在期限方面，信托资金的使用一般不超过一年，而这个期限也恰好与信托资金的期限要求相匹配。
另外，房地产企业把房地产资产或收益权抵押给信托公司，一般是3折。这也使得房地产类信托比较安全。谭昊楠说，曾经给一家房地产企业做了一个信托计划。该房地产的在建项目进行了一半，没有资金了，企业在建工程也抵押给了银行，没有用于抵押的资产了。但是这个房地产建的是商业项目，于是谭吴楠以这个房地产企业的商业项目未来租金收益做抵押进行信托，购买商业项目的未来10年租金收益，价值是10亿，信托公司给房地产商打3折，以3亿元买下他们未来10年收益权。该房地产商用其中的2亿偿还银行，剩下的1亿元使他们走出了资金困境。
国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞在接受记者采访时认为，中小房地产企业寻求信托融资比大的房地产企业更迫切一些。值得关注的是，以往房地产信托模式比较简单，主要是对某个房地产开发项目进行信托贷款，但现在一些房地产信托越来越表现出类基金化操作的模式。这些举动都表明信托机构正在积极行动，试图在房地产领域拥有更多话语权。
孙飞认为，日前“国十一条”中提出要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度，这一政策对中小房地产企业影响较大，从证监会和国土部的相关政策也可以看出，上市公司的融资审核也越来越严格。房地产企业可能又将面临资金之渴，融资的重担或将落在信托身上。
REITs或或将推出
前不久结束的中国人民银行工作会议指出，要不断提高金融市场的广度和深度，开展房地产投资信托基金(REITs)试点有关工作。这使得房地产投资信托基金再度成为市场关注的焦点。孙飞在接受记者采访时认为，房地产投资信托基金早就该试点了，这可以促进房地产市场的健康稳定发展。
孙飞说，相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式，REITs更适合于商业地产融资。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs主要是进行长期稳定的价值投资，而商业地产运作周期比较长。标准意义的REITs都是公募基金，解决REITs在资本市场上市问题是关键性的一步。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上探索，各种情况表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，商业地产对REITs的迫切需求也在不断增长。
中国不动产研究中心的相关负责人告诉记者，目前，北京、天津、上海三地的REITs试点工作正在进行。2009年8月REITs试点研讨会在上海举行，会议承办单位上海浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51％的控股权，海通证券将是首家试点券商，2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段，上海REITs有望将在2010年推出。同时，央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。而业内人士认为，从当前情况看，国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市，债权REITs将在股权RElTs前出台。
孙飞说，央行版的房地产投资信托基金主要在银行间市场，操作难度小，可行性更强。证监会版的房地产投资信托基金因为在股票市场进行披露，需要出台相关的管理办法和信息披露，推出的时间会晚一些。
“REITs可以打通房地产行业的融资渠道、沟通银行存款与资本市场，促进商业地产发展。现在房地产商对此政策已经准备好了，就看政府相关部门如何实施了。”孙飞说。
北京富华园房地产开发有限公司副总经理郑曼夏也向记者表示，REITs的出台是房地产金融放开的第一步，也是极其重要的一步。发展房地产金融项目也将推动房地产企业健康平稳快速发展。
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