基于住房空置原因与对策研究
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作者: 谢璞泽
【摘 要】政府的鼓励和支持以及巨大的市场前景促进了个地房地产市场的繁荣和发展。但是我们不可避免市场不容乐观的现实：在住宅市场繁荣发展的同时，住房空置面积也在悄然迅猛的增长。文章试着从几个方面入手分析空置的现状，造成住房空置的原因及其影响，探讨解决办法。
【关键词】住房；空置率
近年来随着商品住房投资的迅猛增长，全国各地商品房空置面积集聚增大。空置指标是反映市场供求平衡的重要指标，通过对空置指标的研究可以洞察房地产市场的变化，为决策提供重要的参考依据。当前我国商品房空置率已高达30％多，有的城市都大于30％。这远远高于10％的国际警戒线。上海楼盘的整体空置率大约在25％～30％之间，上海部分地区房屋空置高达50％，北京市仅从2006年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16％。有人称上海有400万套住宅空置，连续6个月电表读数为0。一场由“空置房”引发的“口水战”仍在持续发酵。解决空置问题仍面临着很大压力。商品住房空置是个全国性的问题，当然各地商品住房空置原因也存在很大的差别。造成商品住房空置的原因是多方面的，概括来说主要影响因素有几个方面：一是市场经济在运行过程中宏观调控因素的影响；二是商品房开发过程中存在的问题所；三是由于住宅市场的一些配套服务体系不够完善。
一、宏观调控因素的影响
由于房地产在经济发展中的作用和地位举足轻重，因此在经济运行中宏观调控对房地产的影响也是十分明显的。宏观调控因素可以体现在住房供应总量虽然挺大但居民有效需求不足、地产调控和调节个人房产收益的税收政策等方面。（1）商品住房供应总量偏大。很多地方政府把房地产业作为促进城市经济发展的重要的支柱产业，并推出了大量的优惠政策和措施，鼓励和支持房地产企业的发展，而高额的行业利润也促使很多的部门、单位和个人纷纷投入住宅市场，巨大的市场前景和政策上的优惠也吸引了大批外来资金纷纷入驻长三角，珠三角，京津冀等地。从而导致了房地产的过度开发，投资失控。目前全市从事商品住宅开发的房地产企业几乎上千家，其中有开发项目的300多家，而且每年都还在增加。房地产投资的过于膨胀，使开发规模过大，商品住房集中上市，每年新增竣工面积进入商品房空置面积在逐年增加，这必然形成大量的积压空置。（2）居民有效需求不足。有效需求是指消费者在一定价格下对商品的需求，它必须具备两个条件：一是消费者愿意购买商品，二是消费者有购买能力，商品、购买意愿、购买能力，三者缺一不可。而其中最关键的因素就是购买力。虽然近几年居民收入有所增加，但与商品住房消费水平相比还是相差很大。尽管目前广大居民对住房的潜在需求十分巨大，也相当强烈，但是商品住房价格远远超过现阶段居民的购买能力，使大多数潜在的购房者只能望房兴叹。根据2010年底北京市居民人均可支配收入计算，一个双职工家庭要购买一套中等价位的商品房需将其全部收入不吃不喝积攒近二十年。因此，在目前这种高房价；低收入必然会造成部分商品住房的空置。（3）地产调控和调节个人房产收益的税收政策。购房有三种情形，一种是自住，一种是投资，还有一种是投机行为，而目前市场30％是投机行为，正是这么大比例的投机行为推动了住房空置率的不断攀升。在一定时期内限定购房套数，有效地遏制了外地炒房者，尤其是某些炒房团。而且很多专家认为之所以出现一批空置房，是因为中国没有征收房产税。房产税呼之欲出，很多人觉得调控房地产市场系列政策的出台，是对房产税的颁布有着引导和铺垫的作用。考核问责机制与房市调控的捆绑，在稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的事上，要追究有关部门和领导的责任。这大大推进的宏观调控的力度。虽然，此次房地产调控初显成效，但政策效果还需进一步巩固。一线城市的房地产交易经过近几个月的“缓冲”，已经有所适应。二三线城市的降价效果似乎也并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反涨。同时我国住房的空置率仍然很高，表明中央对房地产业的宏观调控任重而道远。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。
二、开发商经营中存在的问题
住宅开发商在投资开发和经营中的诸多问题是造成商品房大量空置的重要原因，主要表现为售房价格过高、开发商的观念落后、商品房的设计落后、位置偏远、配套设施不完善及物业管理和房屋质量问题等几个方面因素。（1）售房价过高。一般的房地产开发商将开发利润定在20％～30％，有些甚至高达50％，而国际上房地产企业的平均利润均在6％～8％之间。即使目前有些住房开发商声称降低房价，让利消费者，把自己的利润率降为10％左右，但由于开发商资产负债率较高(多数大于70％)，即使开发利润真的降到10％，其资本利润率仍是相当丰厚。有些商品房开发商开发管理不严，效率低下，浪费严重，也是导致造价成本太高的因素。近年各地商品住房价格年平均上涨近30％，远高于同期的经济增长率和通货膨胀率。过高的房价使得大量商品住房空置，而多数消费者却无力购买。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求下的投机炒作行为等。（2）开发商的观念落后。从整体上看这几年居民对商品住房的需求是逐年增长的，但是我们的有些房地产开发商们对商品住宅的开发部分脱离了消费者的现实需求不能正确地分析形势，没有对市场进行充分的调查和准确的预测，更没有形成一个科学而成熟的开发理念。收入人群究竟有多少？市场需求有多大？大多数房地产开发商们经过了那么多年仍然没有形成一个自己的开发理念，不知道自己该为谁修房子，修什么样的房子，只会从别人那里模仿和抄袭。于是很多房地产市场也就形成了一个奇怪现象，当某一种新形式的住房出现并受到市场欢迎时，很多开发商们便会蜂拥而至来开发这种住宅。小户型热之后又接着出现了电梯公寓热、联体别墅热等。开发商没有自己的开发理念，在开发项目时盲目跟风，而不对市场进行深入调查，出现空置积压也就难免了。（3）商品房位置偏远，配套设施不完善。商品住宅是一种特殊的商品，它有不可移动性、永久性，易受限制。在脱离老城区的同时，相关的产业布局却没有及时跟进，这造成了新城区在房子卖出去之后却没人住的情况发生。从住宅市场的需求来看，消费者对住宅所在的区位有着较高的要求。人们在选择住房时，通常地理位置是十分重要的影响因素，许多人宁愿住在面积较小，但是交通便利的地方，而不愿选择居住条件好，但地理位置偏僻、交通不方便的地方。有的开发商由于预测和判断的失误，在离市区较远的地方开发了居住小区尽管小区已经建成且形成了一定的规模，但是由于交通不便、市政基础设施建设和公共服务设施落后，商业、教育、服务、文化娱乐等配套设施不完善。虽然这部分商品住房销售价位较低，但是仍无人问津。
三、住宅市场体系不健全
完善的住宅市场必须要有一个完善的住宅配套体系与之相适应。这个配套体系应包括：完善的房地产市场金融体系、成熟的二级市场、健全的信息系统等。配套系统不完善也是导致商品住房大面积空置的一个主要原因。（1）金融体系不健全，住宅抵押贷款业务发展缓慢。在目前高房价、低收入的情况下，个人住房抵押贷款是完善住宅金融和消化空置商品住房的有效措施。住房抵押贷款分为住房开发贷款和个人住房抵押贷款，这两者在中国发展极不平衡，前者为银行支持的重点，而后者仅占全部房地产贷款总量的10％左右。而在经济发达国家或地区，个人住房抵押贷款占银行贷款总量的20％～50％，如加拿大约为50％，美国、香港约为30％。我国房地产业的开发商资金可获得性高且成本低。且他们不论土地储备还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80％左右。我国以前过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升，致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。此外目前个人住房抵押贷款还存在贷款条件苛刻、贷款手续烦琐、贷款期限偏短、贷款额度较小、贷款利率刚性偏大、还款方式单一、贷款风险较大等问题。所有这些都大大限制了居民购买商品住房的能力。（2）住宅二级市场发展滞后。大力发展住宅二级市场是培育住宅产业成为新的经济增长点和新的消费热点的重要内容。目前很多城市总体上看其功能仍没有得到充分发挥，住宅市场化程度依然很低，市场流通性不够，住宅的可转移功能及保值、增值优势不能得以充分体现，因此难以形成以个人消费为主体的住宅市场和住宅建设的良性循环体制。发展滞后的二级市场不仅影响了银行放贷和投资者投资的积极性，也限制了住宅存量部分的有效调整，同时难以刺激住宅增量的需求，间接导致和加剧了商品住房的空置。（3）房地产信息体系不健全。房地产业是一个复杂的系统部门，投资周期长，投资数额大，因此对它的调控需要提前预测，掌握详细的房地产动态信息。目前政府缺乏及时有效的信息，难以做出科学的决策，这也使得开发商在投资开发和消费者在购买住房时缺乏必要的信息依据，客观上加重了住宅生产和销售的脱节。而且大量商品住房的空置积压套牢了开发商的资金，不利于企业进一步发展，同时还占压了大量的银行信贷资金，产生了大量的坏帐，存在潜在的金融风险的隐患。政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。
因此采取各种措施，大力解决商品住房的空置问题已成为当前刻不容缓的一项任务，有着重大的现实意义。由于商品住房的空置问题涉及到政府、银行和开发商等很多方面，不是某一个单位或部门的力量所能解决的，因此在处理这一问题时需要各方通力合作，共同推进。
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