南宁市房地产泡沫研究
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作者: 巫德富，谭雪燕
摘 要：通过R-K模型对促使南宁市房价上涨因素分析，发现促使南宁市房价上涨的因素确实存在，而且南宁市房价上涨幅度脱离了实际经济的支撑，存在一定的泡沫。同时，提出有效的防范房地产泡沫的对策。
关键词：R-K模型；指标分析；防范对策
中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号： 1673-291X（2012）14-0074-02
近两年来，国家对房地产市场进行了史上最严厉的宏观调控，从限购到限价，从提高首付款比率到提高贷款基准利率，这些措施在一定程度上压制了房价的过快上涨。但房价的拐点真的到来了吗？在负利率和流动性长期存在的中国经济下，房地产泡沫真的被挤破了吗？南宁房地产市场是否有泡沫的存在？本文在分析南宁市房价上涨的因素后，应用R-K模型分析南宁市是否存在房地产泡沫。
一、决定南宁市房价上涨的因素
在判定南宁市房地产市场是否出现泡沫之前，首先要明确的是：我们不能简单地从房地产价格的高低来判断房地产是否出现了泡沫；不能简单地说，房价增长20%就是泡沫，增长15%就不是泡沫。要判断房地产是否出现了泡沫，须根据决定房地上涨因素中能否支撑房价的增长幅度，如果能，则没有出现泡沫，如果不能，就出现了房地产泡沫。
决定房地产价格因素很多，如市场供求状况、经济因素、人口因素、社会因素、行政因素等等。本文就选取了目前的租金水平（R）、未来的预期的回报率（K）、租金未来的增长预期（G）三个决定房地产价格最重要的因素来判断房价，房价P=R/（K-G）。其中，租金水平（R）取决于人们的收入水平和市场供需情况；未来的预期的回报率（K）取决于利息水平和风险贴水，其中风险贴水主要是投资者对市场的判断，是该投入还是该持币观望的问题，换句话说就是贪婪与恐惧的问题。当人们把大量的货币投入房地产，也就是比较贪婪的时候，对资金的回报率要求不高的时候，我们可以看到由于风险贴水实在分母里面，当这个数值减小风险贴水降低的时候，房地产的价格就会上升。南宁的房价在2009年下半年疯狂上涨，这是一个很重要的因素，也就是想购买和投资到南宁房地产市场的人从2009年的上半年的恐惧变成了贪婪。2009年上半年恐惧的原因是：金融危机的到来，人们的预期收入下降，认为中国的经济增长速度会放缓，但是在中央政府各种政策措施的作用下，中国经济出现了迅速复苏，南宁经济也在各种利好因素作用下发展迅速，所以，南宁房地产价格出现了上半年平稳发展，下半年房价飞速上涨。决定K的另一个因素就是利息，根据一般的房地产发展经验，房地产价格上涨都处于利息的下降期，房地产市场出现调整也和利息有关。南宁乃至中国在2009年的房地产价格上涨，都和利息下降有关。金融危机到来时，无论是中央政府还是地方政府，都通过各种措施促进经济发展，其中利息就是就是一个常用的手段。人们在投资的时候会用做个对比，是投资在银行还是投资其他领域。当利息下降时，人们发现把钱放在银行不是一个很好的选择，人们就会把钱取出来投资在其他领域，其中房地产就是一个很好的选择。
租金未来的增长预期（G）这个指标和人们对未来的预期收入有关，也和一个国家和地区的GDP有关。南宁的房地价格出现上半年平稳、下半年疯狂上涨的原因之一就是，下半年后人们对自己收入预期上升，同时对通货膨胀的预期上升。由于租金未来的增长预期在分母下面，其放大作用也较为明显。收入的预期上涨1个百分点，房价的上涨就有可能上涨10个百分点，具有放大10倍的功能。
二、南宁房地产泡沫的判断
根据公式P=R/（K-G），我们首先来看南宁市租金（R），其和人们的收入水平和市场供需情况。南宁市房屋的供应状况如表1所示，在2004—2011年人均可支配收入是逐年提高的。
表1 南宁城镇居民家庭人均可支配收入
数据来源：广西统计年鉴
根据行业规律，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，商品房的竣工面积与施工面积均反映了目前可售房和未来1—2年里可售房的一个供应量情况，当其值小于3.0倍，会出现供应短缺；其值大于4.0倍，未来供应量将会放大。南宁市房地产市场一直处于供需不平衡的状态，时高时低，但其在2007年以前的比值不高，直接导致2008、2009年供应偏紧。表3中，南宁市2003—2008年房屋租赁价格指数也是时高时低的变化，但2007年、2008年的租金显示租金价格是上升。从长期趋势看，南宁市租金R是处于上升的。另外，施工面积/竣工面积这在2009年达到了5.3，这一指标值远远超过临界值4，说明了2009年出现泡沫的可能性大。
表2 南宁市2005—2010年施工面积/竣工面积
数据来源：广西统计年鉴
表3 南宁市2003—2008年房屋租赁价格指数
数据来源：广西统计年鉴，并经整理。
未来的预期的回报率（K）取决于利息水平和风险贴水。从前面论述中可以看到，利息和风险贴水都处于下降水平，未来的预期回报率降低，将促使房价上升。
租金未来的增长预期（G）和对未来的预期收入以及一个国家和地区的GDP有关。随着东盟博览会的永久落户南宁，东盟自由贸易区的如期建成，以及北部湾规划的实施，人们对南宁的经济的前景看好的同时，也对自己未来预期收入也有所提高。另外，从表4可以看出，南宁GDP都是保持着两位数的增长，都在15%以上。GDP的增长意味着人们对未来预期收入的增长。
表 4 南宁市2003—2009年GDP及增长
数据来源：广西统计年鉴 南宁市政府工作报告
根据公式P=R/（K-G），从前面分析我们可以知道R是在逐年递增的，K在减小，G在增大，最终导致房价P上升。
2009年南宁市房价增长率达到27%，超过GDP增长率12百分点，正常情况下，房地产价格增长率与GDP增长率之比应该是一直的。房地产价格增长率与GDP增长率之比这一指标主要说明虚拟经济偏离实体经济的程度，二者都代表虚拟经济与实体经济的发展[1]。如果房地产价格增长率超过GDP增长率过多，房地产泡沫可能就越大。但从这个指标可以看出，南宁市房地产在2009年出现了严重的房地产泡沫。
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