中国个人住房按揭贷款的信用风险及成因剖析

来源:用户上传      作者: 阴天泉,杨 英

　　摘要:随着中国房地产市场的不断扩张和个人住房按揭贷款业务的快速发展,其信用风险也越来越受到中国金融界的重视。要实施有效的防范措施和管理策略,就必须先认真剖析风险的形成原因。中国个人住房按揭贷款信用风险的成因主要在于:开发商信用缺失造成;借款人问题导致;商业银行自身原因引发。
　　关键词:个人住房按揭贷款;信用风险;成因
　　中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)28-0066-02
　　
　　一、中国个人住房按揭贷款存在信用风险
　　住房是一种高价耐用消费品,长期以来的低工资制度使中国普通工薪阶层的多数购房人购房时都离不开银行贷款的支持,这就推动了商业银行个人住房按揭贷款业务的迅速扩张。
　　(一)住房按揭贷款的规模增长快
　　近十年来,随着房地产市场的快速发展,中国商业银行个人住房按揭贷款余额也不断上升,现已突破40 000亿元,比2001年的6 000亿元增长了5倍多,年均增速超过20% ,个人住房按揭贷款余额占商业银行全部贷款余额的比重也稳步上升,现已超过17% [1]。
　　(二)中国住房按揭贷款存在信用风险
　　在个人住房按揭贷款业务快速增长的同时,也暴露出一些问题:一是房价上涨速度大大超过了城乡居民收入增长的速度,高房价超出了普通居民家庭的承受能力;二是在一些地区,假按揭、以虚假资料骗贷、开发商与购房人之间的房产交易纠纷影响到住房贷款安全等各种案例屡屡出现。这就向我们发出了警示:中国住房贷款中存在信用风险。
　　实际上,由于中国市场经济还处于发展初期,法律制度不够完善,个人信用征信体系也不健全,商业银行风险管理水平较低。而个人住房按揭贷款期限长,每笔贷款数额大,一旦房地产市场出现调整或振荡,违约风险就会显现。所以,中国个人住房按揭贷款仍存在较大的信用风险。
　　二、中国个人住房按揭贷款信用风险的成因剖析
　　个人住房按揭贷款信用风险是指购买住房的自然人以所购房产作抵押,向商业银行申请取得贷款,而后由于种种主、客观原因,借款人未能如期偿还贷款本息而导致商业银行遭受损失的可能性。它不仅威胁到商业银行信贷资金的安全,而且对整个金融市场的正常秩序和房地产市场的稳定发展构成威胁。要防范和控制个人住房按揭贷款的信用风险,就必须认真剖析风险的形成原因。
　　(一)开发商信用缺失造成
　　一些房地产开发商弄虚作假、经营管理不善及其他缺陷可能直接造成或间接引发借款人违约,带来信用风险。
　　1.以虚假按揭骗取银行贷款。指一些开发商以骗取银行信贷资金为目的,在借款人没有真实购房意愿的情况下,钻法规不够健全、制度不严的空子,以其关联企业或有特殊关系的个人之名义“购买”其开发的房产,甚至伪造购房人资料,以“按揭贷款”之名,行套取乃至诈骗银行信贷资金之实,一旦资金到手,就挪作他用,甚至携款潜逃。这种开发商往往是资质不合格,缺乏诚信,应在依法取缔之列 [2]。
　　2.一房多售的欺诈现象。指一些开发商将同一商品房重复销售给几家,最终最多也只能有一家得到房产,有的购房人不但购不到房屋,连购房款都难以追回,导致购房人发生产权纠纷,对这种产权风险银行难以洞察清楚,因而可能面临贷款损失的风险。这种开发商行为恶劣,也应严厉打击,追究其法律责任。
　　3.不按期交房造成的风险。指在期房预售制度下,一些开发商与购房人签订了购房合同之后,由于计划不周,资金周转不灵或其他原因,未能按照合同规定的日期将房屋交付使用,形成烂尾楼,势必会影响到借款人的还款意愿,贷款银行也因此遭受损失。这种情况主要由于开发商经营管理能力差,资金实力不足等原因引起。
　　4.开发商与消费者的矛盾转嫁给银行造成的风险。在房屋销售过程中或交房后,购房人与开发商经常由于一些问题而发生纠纷,如:房屋质量未达标,房屋面积测量不准确,物业管理水平差等。开发商往往将类似矛盾也转嫁给放贷银行,这已经成为导致个人住房贷款信用风险的一个重要因素。这种情况往往是由于开发商技术力量不足,或出于谋利动机,加上虚假宣传以致购房人和贷款银行受连累。
　　5.房地产市场发展不规范而引起的风险。目前,中国的房地产市场发展还不规范,国家对房地产开发和销售行为的管理法规不够健全,监控的效率不够理想,如房地产市场的信息披露不完善,房产预售许可证审批发放把关不严,购房人对房屋的质量标准等情况缺乏足够的了解等,这些都有可能使银行贷款资金遭受信用风险。
　　(二)借款人问题导致
　　由于借款人或担保人信用缺失以及其他方面的问题,也可能使贷款银行不能及时足额收回贷款本息,从而导致损失。其原因通常有:
　　1.购房动机问题。借款人购房若属于自住的,一般对还款相对重视,逾期或不还款的现象相对较少;若借款人属炒房客,则贷款利率大幅度上升、房价急跌、资金周转困难等原因都可能使其主动放弃房屋所有权而拒绝履约还款。还有些购房者在购房时根本不具备按期还款的能力,为了博取房价上涨带来的暴利,通过伪造个人信用资料或虚报收入来骗取银行的贷款,以后再将该房屋出租,以租金收入还贷。在这种情况下,一旦房屋无法出租,借款人也就无力继续还款。所以,诚信不足的投资客、炒房客的违约行为是造成个人住房按揭贷款信用风险的重要根源,在目前房地产市场泡沫过多、风险较大的情况下,应注意抑制房地产投资和投机需求。另外,中国的个人征信体系不够健全,也是个人住房按揭贷款信用风险的一个间接原因 [3]。
　　2.还款能力问题。由于社会就业形势的严峻和不稳定,以及借款人家庭成员遭遇重大灾害、意外事故、失业等,若借款人未投保上述的相关险种,得不到保险赔偿,则可能造成借款人的还款能力丧失或下降,贷款信用风险就发生了。另外,借款人因考虑不周,签订借款合同时借款期限选定不合理,也可能日后因收入下降或医疗、子女教育等支出增加而影响其个人住房按揭贷款的按期归还。这种情况难以预料,一般来说,银行可通过宣传、指导,让借款人自愿对贷款或某些方面进行投保,以减少借款人和贷款银行的风险。
　　3.房价下跌或利率上升导致借款人“断供”。在开发一个新楼盘时,开发商为了尽快收回成本和赚取更多的利润,往往会大力宣传,制造该楼盘热销的假象,若房地产监管不到位,可能造成房价偏高。在房子卖出后,若由于市场规律的作用或国家出台的政策影响,房价下跌,当借款人发现其所购住房的市值已低于所欠贷款本息,则可能不愿按照合同条款继续还本付息而放弃对所购房产的所有权,这就叫“断供”。由于经济形势变化,国家统一调升金融机构的贷款利率时,会使住房按揭贷款的借款人还款负担加重。若利率提高幅度较大,也可能引起一些借款人“断供”而不计后果,或提前归还贷款。所以,房价下跌或贷款利率上升也是促成借款人违约的间接原因。促使房地产市场稳定发展,尽量避免房价的剧烈波动,也是防范住房按揭贷款信用风险的一项重要策略。
　　(三)商业银行自身原因引发
　　由于贷款银行在信贷管理方面的缺陷以及员工素质不高也可能引发住房按揭贷款的信用风险。
　　1.由商业银行的信贷操作风险引发。个人住房贷款户数多、借款人来源分散,若银行的贷前调查流于形式,缺乏足够的监督管理措施,就可能给贷款安全埋下隐患。如目前有些商业银行对房地产开发商的资质和财务状况、以及住房贷款借款人的还款能力等方面审核不严,对如何避免重复担保问题缺少有效的管理方法,对贷款审批、发放和催收等环节的监控措施落实不到位,也可能造成借款人赖账或拖欠贷款本息的情况发生。

　　2.由员工的道德风险引发。有些银行的贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系,明知借款人提供的是虚假材料而不指出,导致借款人相关资料不真实,误导贷款审批人;更有甚者,个别经办人员内外勾结,故意伪造相关资料,骗取银行信贷资金,若银行在贷款调查、审批等环节缺乏监督机制或制度执行不严,违章不纠,也可能引致住房贷款的信用风险。所以,加强住房贷款的管理和监控是防范住房贷款信用风险的一项重要措施。
　　针对中国个人住房按揭贷款信用风险的成因,当前,中国应注意贯彻落实房贷新政策, 抑制投资、投机性购房,并加大社会保障房的建设力度,以调控房地产市场供求,稳定房价;同时,继续完善个人征信体系和信用担保体系;商业银行则应进一步健全住房信贷管理制度,规范业务操作,严格把好审核、监控关,努力防范和消除个人住房按揭贷款的信用风险。
　　
　　参考文献:
　　[1]罗力力.中国个人住房抵押贷款风险控制问题研究[J].黑龙江对外经贸,2009,(7):95-97.
　　[2]梅思杏.透视次贷危机看中国个人住房按揭贷款风险管理[J].吉林省经济管理干部学院学报,2009,(6):29-33.
　　[3]程遥,孙海彬,史美娟.浅析发展住房按揭贷款的若干风险及对策[J].黑龙江社会科学,2006,(2):94-95.
　　
　　The Credit Risk of Personal Housing Mortgage Loans and Its Causes
　　
　　YIN Tian-quan,YANG Ying
　　(College of Finance and Economics, Jimei University, Xiamen 361021,China)
　　Abstract:With the expansion of the real estate market and the rapid development of personal housing mortgage loan business in China, people pay more and more attention on the credit risk.We should study the reason of the risk firstly.Then we could implement preventive measures and management strategies effectively.The risks of personal housing mortgage loan are caused by the shortage of the developer credit, the borrower credit and the commercial bank themselves.
　　Key words:individual housing mortgage loans; credit risk; causes[责任编辑 陈丽敏]

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