房地产公司的项目管理和成本控制探究

来源:用户上传      作者: 黄绍华

　　摘要：在房地产业竞争日趋激烈和国家房产调控政策日趋向紧的背景下，房地产业的利润来源逐渐回归到项目管理和成本有效控制上来。本文结合房地产项目的特点，分别从项目前期的规划设计、项目招投标、减少变更签证和工程后评估等方面探讨了房产公司如何做好项目管理和成本控制，希望为促进房地产业健康发展提供一些思路。
　　关键词：房产公司；项目管理；成本控制
　　
　　我国的房地产业在经历燥热的跃进式发展后，在国家日益加强房地产调控的政策干预下正逐渐回归到理性阶段。可以想见，房地产业在近十年的高速发展后，参与房地产活动的市场主体已趋于饱和，营销模式和服务产品也已接近同质化，因此，对房产企业来说，要想继续保持企业自身的竞争力和盈利水平，必须转向更加精益的项目管理和成本控制上来。房产项目从论证立项到项目实施涉及到众多流程，倘若不对各个流程进行有效干预，那么基于项目管理上的成本控制将面临失控的风险，这都有赖于强化项目的有效管理来解决。本文笔者结合房产管理实战经验，提出了一些项目管理和成本控制的切入点供参考。
　　一、项目前期论证规划阶段的成本控制
　　房产项目前期的论证规划对项目整体的成本有着牵一发而动全身的决定性影响。据测算，项目前期及设计阶段的成本控制最终影响了80%左右的工程造价。而且一旦项目设计确定下来并动工，工程中后期很难再进行整体性的更改,甚至许多环节无法进行局部调整，倘若必须进行再调整势必平添成本。因此，项目前期的论证规划阶段进行成本干预非常重要，工程项目负责人员必须要高度重视项目设计，前瞻性地进行工程项目的设计规划，在确保工程项目质量的前提下优化工程造价。具体做法一是在设计阶段初期应引入有效的监督和制约机制。如可以尝试业主在和工程设计单位签订设计合同时，明确告知对方还会另行聘请有设计资质的设计人员进行基于成本方面的设计优化以作对比，如若优化方案与原设计相比在合理控制范围内,则产生的优化费用由业主自行负担；若有出入则由设计单位负担,这样以合同条款的形式督促设计单位认真履行职责，通过施加压力以尽可能按照成本优化方案进行设计。二是参考同行业做法和市场动态，如了解同行业设计时每平米造价指标、材料使用情况和采购渠道等，通过对比分析确定自己在设计成本上的拿捏尺度和底线。三是在设计单位筛选中引入招标程序,通过面向行业招标一是吸收更优的设计方案，二是压低工程造价。
　　二、真正落实招投标工作
　　在工程领域，招投标是降低工程造价的重要方式。但是目前招投标市场存在的问题是施工中为求项目快速推进而留给招投标的时间过短，或因设计上的频繁修改导致中标价格的临时改变，造成中标价格底线的变化。分析来看，招投标过于仓促很容易影响整体的招标质量。考虑到目前许多房产公司基于资金成本的压力,无法避免因赶工期而忽视或草草对待招投标环节现象,因此只能通过业主和相关部门以提高设计前瞻性来努力克服，争取设计一次定型；临时修改设计的最大弊端是已定部分的中标价格需要重新报价，这不但会导致工期延误，还会出现原中标单位以因为已进驻施工占据了有利地位为要挟,在重新报价时进行“敲竹杠”以抬高施工费用情况。因此，解决此类问题必须聘请专业资质设计单位进行设计，确保设计质量，减少工程变更。至于如何有效地开展招投标工作, 可从以下几个方面着手：一是对施工单位资质进行严格审查,重点考察施工单位技术实力，成功案例和品牌信誉度和行业影响力等，杜绝技术水平差、资质缺乏、信誉差的施工单位混入投标单位行列。二是严格掌握工程招标条件,认真编制标书,做好评标定标工作，如可采取邀请招标以提高竞争度。招标书条款应严谨、准确和全面,尤其是工程造价及相关费用应尽量罗列细致，不留回旋余地。三是合理低价中标。招标单位应对项目价格底线做大大致了解,避免投标单位以低于成本价恶意竞标。四是在中标后，签订合同条款应严谨、细致, 明确双方责任义务，避免出现责任纠纷。
　　三、有效控制工程中出现的变更
　　变更签证是工程中经常出现的问题，一旦工程出现变更签证麻烦，将干扰到工程的进度和成本预算。因此，如何对变更签证进行有效的控制,必须是工程施工单位必须提前考虑到的。分析来看，变更签证出现问题除人为因素外,最主要还是施工流程出现障碍,必须通过建立完善的流程管理制度,以最大限度地避免因沟通不畅等引起的错算、多算失误。具体而言要从以下几方面着手：一是加强现场施工管理人员、工程技术人员的成本意识、质量意识和严谨求实的工作作风，要求他们在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时, 充分认识到成本节约的重要性。二是尽量减少设计变更。工程管理部门人员应切实履行监督职能，按照合同约定要求督促设计公司履行设计质量承诺, 避免或减少设计失误或不合理设计问题。另外，业主方还可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场, 随时掌握、控制工程造价的变化情况，对工程流程进行监控干预，防止滞后性造成损失。
　　四、严格现场签证管理
　　现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作,我国目前建筑工程领域普遍存在着由于现场签证的不严肃性给工程结算带来的麻烦问题, 许多问题甚至造成重大的经济损失。严格现场签证管理可以以下几个方面着手：一是借助公司层面的制度和流程控制，使成本、技术、工程始终处在健康的运行当中，并对各个环节做到监督。二是工程技术部门、财务部门、监督部门和专司工程造价核算的部门等要通力合作。根据“木桶原理”，相互密不可分的一个整体倘若出现一个局部的缺位，都必将殃及整个群体。工程项目就是多个相互联系的部分共同组成的一个整体，在成本控制上各个部门应加强合作，不互相拆台。工程技术部门做好技术建立和核定；财务部门要与工程造价部门协同做好项目预决算和资金合理调拨；工程造价部门要与工程技术部门进行沟通，严格工程造价的核算；工程监督部门要及时跟进，对项目各个流程做到监督，尤其是工程造价的预决算监督。只有各个相关部门做好各自工作的同时，加强部门间的协调配合，才能通过互相制约，使工程中出现的问题及时发现并及时解决，防止工期延误或返工造成的成本平添。
　　五、重视工程后评估工作
　　工程后评估工作是一个工程项目组实现工程成本控制必须完成的程序。后评估工作主要是在项目竣工结算审核的基础上,将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库,为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考，同时还可作为总公司进行项目部绩效考核的依据。后评估还存在一个意义是会同工程项目各个部门及时总结项目管理与工程造价控制过程中存在的问题和教训,便于为今后做出改进方案以更好地对下一次项目管理与工程造价进行控制提供依据。由此看来，工程后评估重在总结经验，查找不足，为后面提升工程管理水平打基础，这也是一个成熟的工程建筑企业必须做的一件事。
　　六、结语
　　房地产公司的项目管理和成本控制是个复杂的系统的工程，涉及到前期的设计论证到施工中出现的变更签证再到后期的后评估，要提高工程项目的管理水平和成本的控制水平，也必须从以上几个方面着手。我国政府对房地产市场调控的力度日益加大，房地产发展日渐步入理性化，因此加强房地产项目管理和成本控制既是政府调控的题中之义，也是加强提升自身竞争力的必然。
　　
　　
　　参考文献：
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　　[2]张小君,陈小庆.试析房地产项目管理的优化[J].《科技资讯》,2008(27)
　　[3]顾宏光.如何做好房地产项目的管理[J].《新西部》,2008(03)
　　[4]连宏伟.论房地产开发项目中的成本控制[J].《财经界》,2010(02)
　　

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