论新房产税对我国房价的影响
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作者: 杨丽明 张向东
摘要：2011年1月28日起，备受关注的房地产税在上海和重庆两地正式试点。?财政部、国税总局、住建部相关负责人表示，条件成熟时，将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。在中国房价上升势头猛烈的时候，中国出台这样一种税收政策，此举会对我国房价产生影响，。由于这次的房产税有别于我们之前提到的房产税，故在这里称之为“新房产税”。通过分析，本文得到的结论是新房产税在一定程度上能够抑制房价的上涨，但影响是有限的，政府还是要同时采取其他的手段加以配合。
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一、房产税的提出
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。我国房产税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。征收方式分为从价计征和从租计征两种。按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产余值计征的，年税率为1.2%； 按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
在没有将重庆、上海作为试点以前，我国房产税征收的范围仅限于城镇的经营性房屋，对与个人所有非营业用的房产免征房产税。而这次试点城市将自用的房屋也纳入房产税的征收范围，其原因是为了抑制我国几年来居高不下、不断上涨的房价。下面我们来看这样一组数据。
2009年3月-2010年11月全国70个大中城市房价同比走势图
数据来源：新浪财经
从以上数据可以看出，我国房价已经出现了不可遏制的上升势头，居高不下的房价带来了一系列的社会问题，因此，我国政府为了抑制房价的进一步上涨，除了采取“国十条”、“新国八条”等系列措施外，还将上海、重庆作为新房产税征收的试点城市。
二、新房产税的实施
2011年1月28日起，备受关注的房地产税在上海和重庆两地正式试点。?财政部、国税总局、住建部相关负责人表示，条件成熟时，将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。作为国家首批个人住房房产税改革试点城市之一，重庆于1月28日启动改革试点工作。重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。
根据国务院第136次常务会议有关精神，上海市政府决定，自2011年1月28日起，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
三、上海、重庆对个人住房征收房产税实施细则的对比
首先，我们从试点范围来看，从两个城市的对部分个人住房征收房产税的暂行办法（以下简称“暂行办法”）来看，上海的试点范围为本市行政区域，而重庆为主要九区，可见上海试点范围要更大些；
其次，我们从征收对象来看，上海针对的是本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，非本市居民家庭在本市新购的住房，而重庆从征收对象来看，主要是高档住宅，这里有个人拥有的独栋商品住宅，也就是别墅。即使不是新购的，也是房产税的征收对象。所以从这一点来看，重庆主要针对高档住宅。
再次，我们从计税依据来看，上海的计税依据为应税住房市场交易价格的70%，而重庆则为房产交易价，可以看出，上海的计税依据要低些。
另外，我们从税率来看，这两个城市的税率都是房价越高，税率越高，但是总体来看，重庆的税率要比上海的高。
这两个城市的个人住房房产税收入都是用于公共住房或保障性住房方面的支出。
最后我们从征收管理方面来看，在重庆的暂行办法中，我们看到了这样的字眼“纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。”“欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。”从这两条来看，足以看到该暂行办法的惩治力度。
四、房产税对房价的影响
我国近年来，房子已经不再由单位分得，而是需要在市场上购入商品房，房价就一路看涨，各方面原因导致房价居高不下，房价如此之高，带来了一系列的问题，甚至发生了社会的悲剧，如2010年3月，在西安就有一位年迈的母亲因为无力为儿子买房，而内疚投河自尽。当然这不是一个典型的社会案例，但是足以说明高房价给人们生活带来的负面影响。影响房价的因素很多，大致来说分为两大类，一类是构成房子成本的基本因素，还有就是社会因素。基本因素包括地价、建造成本、广告宣传费用、配套设施建设成本等，社会因素包括居民的收入水平、供求比例、周边配套设施的建设、国家的信贷政策和税收政策等。很多学者认为我国房地产的价格是存在泡沫的，原因是因为很多人利用房子来做投资，而非自用，这样投资者为了赚取利差或租金，而将房价提高上来。国家这次实施的新房产税的目的就是为了减少投资者的投机购房，因此才对个人所拥有的住房征收房产税。
征收房产税以后，居民持有房子的成本提高了，也就是说，即使所持有的房产不用于产生收益，但是如果是应税住房，也要每年缴纳房产税，这种税和我国现存的其他税种不同，其他的税种都是有了收入，才缴纳税款，而房产税是即使没有收入，也要缴纳税款。这样，在一定程度上确实能够减少投资者的投资行为，但是，房产税对房价的抑制作用是有限的，主要表现在以下几个方面：
第一，很多人为了逃避税款，会采取假离婚，或者让子女提前结婚登记；
第二，房产税的新购住房的交易价格容易掌握，而持有过程中房产的估值势必会存在主观因素，未必公允，也就是说相关信息还不太完善；
第三，有关统计部门公布的房价等统计数据也未必准确。有可能偏离房产真正交易价格；
第四，如果投资房产所获得的收益超过应缴纳的房产税，投资者依然会持有房产；
第五，我国的传统思想，依然导致我国对房产的刚性需求。
从以上的分析我们可以看出，在我国目前的形势来看，全面推行房产税还是不合时宜，房产税对房价确实存在一定的抑制作用，但是绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段。还要结合国家的一些信贷政策、建设保障性住房，并且确保能让真正需要的居民住上保障性住房。
参考文献：
1.《上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
2.《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》
注：“本文中所涉及到的图表、公式、注解等请以PDF格式阅读”
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