我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析
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作者: 冯志艳 鲁忠军
摘要:主要从四个方面分析了我国中小房地产企业财务管理存在的问题,对此提出要强化企业高层财务管理意识,提高财务人员业务素质,构建完善的财务管理体系及拓宽融资渠道等具体对策。
关键词:财务管理;中小房地产企业;财务管理体系
随着我国城市化进程的加快,房地产业发展迅速,中小房地产企业也得到了一定程度的发展,然而据有关资料显示,我国中小房地产企业平均寿命不到三年。很多中小房地产企业之所以难以持续发展,一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下,不能满足企业发展的需要。因此,中小房地产企业必须要树立财务管理是企业核心管理的理念,重视财务管理工作,努力提高企业财务管理水平。
一、我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及原因分析
(一)高层管理者不重视财务管理
目前,在大多数中小房地产企业里,高层管理者非常重视工程、销售部门,把它们看作是一线部门,而把财务、人事视作二线部门。企业高层管理者认识不到财务管理在企业管理中的重要地位,对财务管理不够重视,在招投标、合同签订、经营决策等重要事项中往往没有财务人员的参与,企业高层只是把财务人员看作是账房先生,是记账的人,没有意识到财务人员能为企业高层决策提供重要信息。
究其原因,主要是很多中小房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一,企业的投资者同时又是管理者。而这些投资者要么是从施工员、包工头等发展过来的,文化水平不高,缺乏现代的管理理念,擅长节约成本,却不注重财务管理;要么是学建筑工程专业的,他们管理的侧重点通常是自己所熟悉的工程领域,而对财务管理只是有一个大概的了解,认为财务管理只是简单的会计核算,把账搞清就行,对财务管理的重视程度不够。
(二)财务工作人员素质不高
很多中小房地产企业的财务人员缺乏财务管理的观念,业务技能不高,导致一些中小房地产企业的财务管理工作处于无章、无序和混乱状态;暗箱操作盛行、财务监控不严、会计信息失真;不依法建账、兼职做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象屡见不鲜。
究其原因,主要有两个方面:一是由于中小房地产企业老板在经营过程中,特别重视商业秘密,在财务管理方面,大多采用家族式管理模式,财务负责人、会计、出纳等多是由投资者的亲属担任,一定程度上导致财务人员素质不高。二是由于中小房地产企业高层不重视财务管理工作,不注重选拔任用高素质和高水平的财务管理人员。
(三)财务管理的职能作用未能充分发挥
当前很多中小房地产企业的财务管理属“被动反映型”。仅停留在简单的记账、算账和编制财务报表的财务会计阶段;财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本处于空白,缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息。财务人员主要还是账房先生,为老板记明白、算明白账,没有进一步发挥财务管理作用。有些中小房地产企业甚至没有建立严格的财务核算制度,包括账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序没能得到切实有效的贯彻,会计资料的相关性、真实性和可靠性较差。
究其原因,主要原因有两个方面:一是高层管理者由于自身的财务知识有限,对财务的定位很低,只要求简单的会计核算,没有对财务管理提更高更深层次的要求。二是许多企业的财务人员本身业务水平不高,财务管理水平有限。
(四)融资方式少,融资能力弱,财务风险大
房地产业是资金高度密集的行业,其开发、消费过程都离不开资金支持。然而中小房地产企业由于在资金总额和财务管理规范程度上达不到上市公司的要求,因此通过股市融资往往行不通。目前从中小房地产企业实际操作来看,最常用的融资方式是银行贷款。然而有些中小房地产企业由于自由资金达不到银行规定的信贷标准,难以贷到资金,而在抵押物贷款上,中小房地产企业资信往往相对较差也较难取得。于是一些中小房地产企业为了解决资金周转困难,不顾成本、不惜代价,从民间高息借款,加大了企业的财务风险。还有些企业靠施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发,然而房地产企业建设周期长,资金前期投入大,项目要取得商品房预售许可证才能预售,回笼资金。一旦商品房销售不畅,资金不能及时回笼,将会导致工程难以为继,企业发生财务危机。
二、解决我国中小房地产企业财务管理存在问题的对策分析
中小房地产企业应结合自身的实际情况,努力做好以下几项工作,以便给企业营造一个良好的财务管理环境,使企业的经营管理以财务管理为中心。
(一)强化企业高层的财务管理意识
企业高层的财务管理思想,将直接决定一个企业的财务管理水平。因此中小房地产企业高层管理者要转变观念,切实树立财务管理是企业核心管理的理念,要重视财务管理工作,努力提升企业财务管理水平,要认清财务管理的重要性和必要性,确立财务管理在企业管理中的中心地位。同时要强化中小房地产企业法人的法律意识,明确单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。企业负责人的法律意识增强,不仅可以避免会计违法行为的发生,还有利于会计人员依法提供完整、真实的会计信息,为企业发展提供准确的决策依据。
(二)提高财务管理人员的业务素质
首先,中小房地产企业在选拔聘用财务人员时,必须摒弃家族式财务管理,应根据企业的实际情况,对外有针对性聘用一些专业水平高的财务管理人员,建立一支高素质的财务队伍。
其次,要经常对企业现有财务人员进行业务培训,使他们不断更新财务管理理念,掌握最前沿的财务管理理论及实践,在业务上力求精益求精。要培养财务人员的财务创新意识,在日常的财务管理工作中,企业要充分调动财务人员的工作积极性,鼓励财务人员要不断的实践创新,尤其是要培养财务人员自主创新的意识,这样才能使企业的财务管理水平得到不断的提升。
最后,要引入竞争及奖惩机制,形成优胜劣汰的良性机制,使全体财务人员有一种危机感,促使其立足自身岗位,刻苦钻研业务,不断提高其自身的财务素养,使财务人员的责任不能简单地局限在记账上,要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面上。鼓励财务人员积极参与企业的经营管理,为企业的发展献计献策。
(三)构建完善的财务管理体系
构建完善的中小房地产企业财务管理体系可促进中小房地产企业由核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,为高层决策者提供充足的管理决策信息,保障房地产企业发展战略的实现。财务管理体系一般包括以下几方面:
第一,完善财务会计体系,科学设置会计科目、统一会计核算程序,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
第二,建立管理会计系统,向管理者全面及时地提供企业经营状况分析的财务资料,为管理决策提供有效支持。
第三,健全预算会计体系,以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本的监控。
第四,建立统一明确的业务授权制度,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范性与科学性,降低运营风险。
第五,强化资金管理,加快资金周转,提高资金使用效率,降低资金风险。
第六,完善企业财务信息系统,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率。
第七,完善内部审计制度,加强审计监督,以提高财务信息的真实性。
当然财务管理体系还需与企业的战略管理体系、人力资源管理体系等在内的企业其他管理系统进行整合,形成有机的整体管理系统,最终实现中小房地产企业的持续发展。
(四)拓宽融资渠道
中小房地产企业要多方拓宽融资渠道,缓解资金困难。一是探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下,可以按适当高于银行同期利率寻求向其他企业、自然人融资。这种融资方式灵活、简单、方便,对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。二是合作开发,与其他房地产企业建立战略联盟。中小房地产企业规模小、资源数量有限,因此不断扩大企业规模,提高经济效益,是中小房地产企业发展的目标之一,而战略联盟是实现这个目标的有效手段。如某企业拥有土地,但缺乏相应的开发资金,为了吸收资金,可以采取将该项目开发企业的股权转让出去一部分,寻求资金雄厚及技术管理水平先进的房地产企业合作开发。这样不仅可以解决中小房地产企业的资金难题,也有利于中小房地产企业提高内部管理水平。另外,中小房地产企业还可选择房地产委托贷款、典当融资等融资方式进行融资。总之,每个中小房地产企业都应该结合企业自身的实际情况来选择适合自己的融资模式,增强企业的融资能力。
参考文献:
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3、孙迎庆.中小房地产企业在财务管理中存在的问题及相应对策[J].华章,2009(8).
4、吴秀禧.小议房地产企业的财务管理[J].引进与咨询,2005(1).
(作者单位:冯志艳,湖南城市学院经济管理系;鲁忠军,湖南城市学院土木工程学院)
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