我国实施住房反向抵押贷款的制度环境分析

来源:用户上传      作者: 胡金 唐亚武

　　摘要：计划生育政策的长期推行，使我国家庭结构发生了巨大的变化，老龄化程度急速上升，而我国社会保障制度仍处于发展完善过程中，较低的保障水平无法满足老年人日益增长的养老需求，导致家庭养老压力日渐增大，由此引发了以房养老的探索。文章对我国实施住房反向抵押贷款的背景、具备的条件及面临的风险进行了分析，并提出了可行的应对措施。
　　关键词：住房反向抵押贷款；制度环境；风险；对策
　　
　　一、住房反向抵押贷款简介
　　
　　住房反向抵押贷款模式兴起于荷兰，因其业务操作上与普通的住房按揭贷款模式正好“逆向”，因此美国最先将之称为“反向抵押贷款”，它是以房养老的一种重要模式。具体来看，它是指拥有房屋完全产权的老年人（通常限定在65岁或以上）将房屋产权抵押给开办反向抵押贷款的机构，相应的贷款机构综合借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值和未来的增值及折损等情况对其房产进行评估，然后根据房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，分摊到贷款申请人的预期剩余寿命中去，通常采取按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世（也有些模式只到合同期满）后收回房产。该模式目前已在美国、英国、加拿大及新加坡等国发展成熟，并衍生了多种具体实施模式，而在国内仍处于探索研究阶段，有过四种不同模式的试验，均未取得成功。
　　
　　二、我国探索住房反向抵押贷款模式的背景
　　
　　（一）老龄化进程加快，老年人口基数日益增大
　　据我国第六次全国人口普查数据显示，中国大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，60岁及以上的人口为177648705人，占总人口的13.26%，其中65岁以上人口为118831709人，占8.87%。与2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点，另据预测，2020年老年人将约占总人口的18%，2050年占比将超过30%，这意味着每3个人中就有1个老人。而当前我国经济发展水平不高，平均社会保障水平相对较低，无法有效满足老年人日益增长的需要，此种“国未富、民先老”的情况使我国养老制度压力倍增。
　　（二）家庭结构变化较大，“养儿防老”压力大
　　中国大陆31个省、自治区、直辖市共有家庭户401517330户，家庭户人口为1244608395人，也就是说，平均每个家庭户的人口才3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.34人。可见我国家庭结构在长期计划生育政策下已经日益核心化，我国独生子女家庭在70、80、90三代人时期内“421”的家庭占了大多数，甚至还包括“8421”的家庭结构，家庭养老的压力明显增大，加之目前我国居住在乡村的人口仍高达674149546人，占全国人口的50.32%，在农村社会保障制度仍未成形的情况下，传统的“养儿防老”的养老模式面临着前所未有的困难，而人口流动带来的老年人“空巢化”现象将更加剧这一困难。
　　（三）社会保障制度不完善，老年人养老需求得不到有效满足
　　我国养老保障制度在建立初期的原则是低水平、广覆盖，截至2009年底，我国养老金总规模为2.25万亿人民币，仅占当年GDP的6.62%，而发达国家平均占比为40%-50%。尽管2005年来国家连续6年提高企业职工退休金，目前人均月收入增加了140元左右，但是由于物价上涨、通货膨胀及工资涨幅较大等原因，养老金的替代率却在持续下降，目前已经降到了50%以下，属于全球较低水平。而在我国农村刚实行的新型农村养老保险，起步待遇仅为每月55元，是相当低的水平，远远不能满足老年人的基本生活需求。
　　
　　三、我国推行反向抵押贷款所具备的条件
　　
　　（一）我国存在反向抵押贷款的潜在市场
　　据第五次全国人口普查资料显示，我国城市人口中有751224户购买了商品房，占城市家庭户的9.2%；533396户购买了经济适用房，占6.5%；2401075户购了买原公有住房，比例高达29.4%；另外，还有26.8%的家庭户自建住房，城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72%。当前，一方面，我国较低的社会保障水平无法有效满足老年人的养老需求；另一方面，计划生育政策下的421家庭结构使家庭养老面临较大压力，许多老年人不想给子女增加压力，他们更希望通过自己来养老，这在一定程度上为住房反向抵押贷款的实施提供了可能。此外，根据房产过滤理论，当前年轻人住父辈老房子的意愿将日趋下降，加之我国人口流加剧，家庭成员长年离散，房产代际相传的传统将逐步改变，反向抵押贷款发展的空间也随之增长。
　　（二）潜在的经营机构初具条件
　　根据国外住房反抵押贷款的经验，该业务的经营机构需具备几个基本条件：强大的资金支撑，完整的服务网络，严格的保险精算，相关咨询行业配套完善。金融产品多元化创新是我国金融业发展的必然趋势，而我国商业银行存款及保险公司现有的雄厚资金规模急剧扩大，发展住房反向抵押贷款便成为其拓展业务范围、创新金融产品、充分利用闲置资金的有效途径。银行、保险公司拥有的众多分支机构和完整的服务网络也为开展住房反向抵押贷款提供了市场基础。此外，近年来我国金融咨询、法律咨询等服务业也取得了快速发展，基本具备了金融产品咨询、市场评估及中介交易等能力。
　　（三）配套市场发展日益完善
　　顺利开展住房反向抵押贷款业务，不仅要有市场潜力和经办机构，相关配套的房产、土地等市场也相当重要。首先，对于反向抵押贷款这一业务，完善的房产交易市场显然很重要，只有房产能够在二级或三级市场上顺利变现，金融机构的流动性才有保证，贷款才可行。目前，我国经过商品房市场化改革，房地产一级、二级市场已经取得较好的发展，三级市场也随着房产中介的兴起而日益完善，已经具备了房产交易的市场条件。其次，目前我国正逐步理顺土地管理，探索土地使用权的可交易转让等新方式。物业税的推出，将房产商在征用土地时需要一次性交纳的土地出让金改为业主在居住期间分年度交纳物业税，实际上是对住宅土地使用权70年政策的最大改变，这使得我国开展反向抵押贷款的可行性进一步增强。
　　
　　四、我国实施反向抵押贷款所面临的几大主要风险及其应对措施
　　
　　（一）市场规模较小，短期内无法形成规模效应
　　由于中国城镇化水平不高，而住房反向抵押贷款申请的条件限制也较严格，加上贷款推行初期还要深受中国传统的“反馈养老”模式的观念阻碍，贷款市场开拓较难，市场规模不足将导致各种风险无法在较大市场范围内分散，必然影响贷款业务的开展。对此，贷款机构可以引入共享增值贷款，将住房按揭贷款与反向抵押贷款结合起来推行以增加对在职群体的吸引力，达到培育市场的目的。具体来看：一方面，可以通过签定条款，对当前购房者愿意在离退休后参与反向抵押贷款的，在购房时可以获得利率优惠；另一方面，针对离退休群体，通过高共享增值率与较低房价收入结合，降低贷款参与者对于未来房价上涨带来投资损失的担忧，同时也有效降低贷款机构业务开展初期的资金投入压力。
　　（二）利率风险
　　利率受到国民经济前景预期、通货膨胀、国家金融政策、周边国家利率状况等因素的广泛影响。如果在推行住房反向抵押贷款时采取既定还款利率，那么当市场利率下降时，特设机构就面临着隐含期权引致的利率风险，即申请人选择提前还贷以减少因房产价值上升而引起的损失；当市场利率上升时，则贷款机构又面临利润缩减甚至房产价值倒贴的风险。根据国际经验，可以采取以下措施控制风险：一是采取严格的保险精算确保贷款推行时可预测的主要风险在可控范围内；二是通过将住房抵押贷款证券化运作，贷款机构将持有的抵押贷款转化为证券在市场上交易以达到分散风险的目的；三是机构可以引入期权调整利差模型（OAS），利用OAS模型来衡量和防范利率风险；四是推行利率保险，即由保险公司开办业务，如在合同期内利率波动超过了一定幅度则由保险公司承担。

　　（三）预期寿命风险
　　由于反向抵押贷款合同期限较长，且申请者都是老年群体，对于预期寿命难以准确预测，然而贷款支付则主要依赖于对预期寿命的预测，如果预测过长，贷款机构将面临利润减少甚至赔本的风险，如果预测较短，则在合同期满后申请者面临养老收入骤减的风险。针对这一风险，国外主要采取严格的精算制度来控制风险，在风险超出可控范围则由政府部门提供最终担保（如美国）。我国保险精算已经趋于完善，推行住房反向抵押贷款初期可先在以监会最新发布的经过调整的《中国人寿保险业经验生命表（2000-2003）》为基础进行定价，并在贷款业务发展成熟过程中不断制定完善行内的精算表。政府也应该在业务开办前期给予担保，确保反向抵押贷款模式的顺利开展。
　　（四）房产价值评估风险
　　房产价值评估风险主要涉及房产本身的价值评估以及房产市场的波动。房产本身的价值评估风险主要指其折旧，包括有形折旧（物理磨损）与无形折旧（住房样式及建筑材料更新换代）。房产市场波动的风险则是房产市场价格的变化带来的不确定性。对于房产本身价值的评估风险，可以通过签定协议明确贷款申请者维护房产的义务及蓄意破坏所应承担的赔偿责任，防止出现道德风险。而房产样式及建筑材料的更新换代导致的风险与房价的市场波动密切相关，这就需要严格的精算及全面的风险评估，对于普遍性的经济不景气、政策变动、城市规划变动等重大原因造成的房价超幅下跌则需要政府参与建立全国系统性的应对措施。
　　（五）提前还贷风险
　　我国自古“家”的文化习惯及利率变化是可能导致提前还贷的两大重要原因。首先，我国文化“家”的概念中一个重要组成部分就是家产，而房产是家产之重，因此，受文化习惯的影响，当贷款申请者收入有较好的增长或有更放心的选择时，会选择提前还贷收回房产以求心安。其次，目前国内尚未实现利率市场化，如前文所述的利率风险则是影响贷款者提前还贷的现实因素。应对提前还贷的情况，可采取以下措施：一是借鉴美国经验实施递减支付制度，即将大部分款项集中在合同前中期支付，减少贷款申请人因考虑合同期后期寿命情况及房价上涨可能带来的损失而选择提前还贷款的可能性；二是可以考虑实施协商回购房产制度，对于要提前还贷收回房产的申请者，可以在支付一定费用确保贷款机构适度利润的前提下后予以回购；三是可以制定特别退出机制，对于因特别情况需要退出该反向抵押贷款制度的申请人，可在一定条件下准予退出。
　　
　　参考文献：
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　　2、范子文.以房养老――住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M].中国金融出版社,2006.
　　3、赵振津.期权调整利差模型在反向抵押贷款中的应用[J].商业经济,2010(10).
　　4、柴效武,方明.售房养老模式中金融运营机制的探讨[J].金融论坛,2004(11).
　　(作者单位：武汉科技大学)

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