基于利益相关者的房地产企业社会责任实现

来源:用户上传      作者: 刘前涛　章喜为

　　摘要：在承担企业社会责任已经成为大势所趋的情况下，文章以房地产开发企业为研究对象，从政府、银行、消费者三个角度来分析如何实现房地产企业的社会责任。
　　关键词：房地产企业；社会责任；实现
　　
　　一、引言
　　
　　目前还没有企业社会责任的权威定义，比较有代表性的有：管理学者斯蒂芬・P.罗宾斯（Stephen.P.Robbins）与玛丽・坎特（Mary Coulte）认为企业社会责任是指超过法律和经济要求的企业为谋求对社会有利的长远目标所承担的责任。1991年，Carroll认为经济、法律、伦理和慈善四种社会责任构成了企业社会责任的全部，而且这四个企业社会责任构成了一个金字塔的结构。关于企业社会责任到底是什么这个问题并不重要，重要的是企业应该对哪些人承担责任，对这些对象应该承担什么样的责任，怎样推动企业实现这些责任的问题。Carroll认为将利益相关者理论应用于企业社会责任研究中可以为企业社会责任“指明方向”，针对每一个主要的相关利益群体就可以界定企业社会责任的范围。Clarkson也曾经说，利益相关者理论可以为企业社会责任提供“一种理论框架”，在这个框架里，企业社会责任被明确界定在“企业与利益相关者之间的关系”上。目前，利益相关者的范围主要有投资者、员工、顾客、供应商、债权人、行业协会、当地社区、政府等。作者选取了其中认为对房地产企业最重要的三个利益相关者作为本文的研究基础。
　　
　　二、房地产企业社会责任的缺失表现
　　
　　（一）房地产开发企业的土地寻租现象
　　曾有人在2002年测算，当年中国国有土地资产总量约25万亿元，约占当年全部国有资产总量的76%，相当于当年全国GDP的2.44倍。不过，这笔巨大的资产却产权界定不清、产权交易积弊丛生，“肥沃”的土地因此成为经济领域权力寻租的最热门领域，很多大案要案、金融犯罪，其背后都与土地密切相关。据统计，过去几年里，在领导干部以权谋私、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占三分之一。在土地招挂拍的过程中，竞买人恶意串通“围标”、“陪标”的现象很普遍。投标单位向陪标单位承诺条件，以金钱贿赂收买主要的评标人，里应外合，发布不对称信息，故意抬高投标门槛和中标价格，减少限制和吓阻其他竞标人。开发商不惜代价的寻租成本最终会转嫁到消费者的手中，这也可以部分解释近年来房价飙升的原因。
　　（二）房地产开发企业金融风险大
　　2006年中国房地产开发资金来源为32523.23亿元，同比增长28.3%。近两年银行信贷比例上升，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，2006年提升到19.58%；2006年自筹资金与其他资金分别占资金总量的31.95%和47%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看约有70%的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。这种高度集中的银行融资体制，必将加大银行信贷风险。因为如果商品房空置面积长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自于银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。一旦房地产泡沫破裂，房价下跌，则银行即使拍卖抵押物也无法收回贷款本息。最终，银行将成为房地产风险的最大承担者，2008年美国爆发的次贷危机就是前车之鉴。
　　（三）房地产开发企业对消费者的欺诈行为
　　房地产开发企业对消费者的社会责任主要是提供能够满足消费者需求的产品和服务，保持房价的稳定发展。在当今中国房地产开发商以利润最大化为中心的动机下，房价已经成了老百姓生命中不能承受之重，房地产开发企业在卖楼过程中所表现出来的欺诈行为更是严重损害了消费者的基本权利。这些欺诈行为具体表现在：不向消费者公布新开楼盘的价格或者是公布虚假的价格；相关项目的另收费行为以及小区配套设施的不完善；隐瞒售房进度、散布虚假销售信息或涨价信息，营造虚假销售气氛。
　　
　　三、房地产企业社会责任缺失的根源分析
　　
　　（一）寻租现象背后的实质
　　房地产开发离不开土地这个重要的资源，政府对土地的垄断是产生房地产寻租的重要原因。在中国，土地的控制权牢牢地掌握在有着二元结构特点的政府手里。二元结构主要表现为政府代表主体的二元性，即中央政府代表土地所有权、行使市场管制权，地方政府代理使用权、行事经营权。具体经营土地市场的是地方政府，中央政府对地方政府具有绝对的监管权。但是由于信息不对称，监管成本过高以及地方政府官员考核指标的因素，地方政府和中央政府在行使同一块土地的权利上会表现为一定的价值冲突：中央重视土地的资源价值，但地方却看重土地的资产价值。于是，地方出于政绩、财政的考虑，挖空心思与中央争夺土地经济、政治利益。由于地方政府官员的考核指标直接和GDP挂钩，土地收入就成了地方财政收入的一个重要来源。而地方政府实际上也并不是作为一个机构行使土地所有权，它需要委托相关部门的官员来具体地行使这项垄断权力。如果地方政府的某个官员掌握了控制土地市场的权力，那么就有开发商“处心积虑”地去获取高额垄断利润，这就给拥有颁发开发许可权的官员创造了巨大的寻租空间。
　　（二）房地产企业大量银行贷款的原因
　　近几年来，随着土地招挂拍在全国的推进，中央紧缩土地政策的实施，土地价格越来越高；又由于房市的飞速发展，房价一路上扬，普通工薪阶层买不起房，只有靠原有公房的拆迁获得“第一桶金”，从而使得拆迁成本愈来愈难以控制。由此产生的结果是，土地费用和动拆迁费用占一个房地产项目总投资的比例从原来的30%上升到40-50%，中心城区的比例就更高，有些甚至达到60%。未缴清土地费用，完成动拆迁，就不能取得四证，也就无法达到银行贷款“四证齐全”的门槛。这样一来，房地产企业需要自行筹备的资金大大增加，这对大型房产集团来说影响不大，对中小房产商则是致命一击。因此，自有资金不足，追求高杠杆获利的房产商企图绕过政策，另辟蹊径来解决前期资金。另一方面，房地产业的高利润对银行有着天然的吸引力。资料表明，世界房地产平均利润基本保持在6-8%，高于其他产业。而中国等新兴市场经济国家的房地产投资利润远高于国际或发达国家水平，一般不低于30%，即使不景气时也在20-25%；即使利润较低的政府安居工程也达15%。显然，房地产开发信贷是银行一项重要的赢利性资产业务。
　　（三）造成房屋销售过程中欺骗行为的根源
　　房地产开发企业对消费者的种种不诚信行为主要来自于人们价值观的错位等一系列社会问题。改革开放前服务于人民的核心价值观开始迷失，改革开放后逐渐表现为社会价值观的多元化，形形色色的价值观激烈碰撞，不健康的价值观（拜金主义、奢侈、欺诈、自私等等）充斥整个社会。绝大多数房地产开发企业唯利润是从，在追逐利润的过程中绞尽脑汁耍尽一切不良手段，又加上中国现行相关的法律制度不完善，消费者维权意识薄弱，房地产企业的不诚信行为时有发生。
　　
　　四、房地产企业社会责任实现机制的构建
　　
　　（一）完善现有的土地产权制度，完善政府官员考核体系
　　在保证国家对土地的绝对所有权的前提下，进行土地产权多元化改革的试验，把一部分土地的开发权和使用权等实际产权分配给大型国有企业，对土地的管理办法可以参照一般国有资产的管理办法，但是应该开设专门账户进行管理，实行国有土地使用权的委托代理经营制度。实行由农地终极所有者的农户通过民主选举产生代表村民集体利益的合作经济组织通过农户自愿形式行使土地管理权，行使的土地权利包括占有、使用、收益、处分等权能。必须改变现有的官员考核制度，改革现有的单纯依靠GDP绝对增长额的官员政绩评价，尤其是与土地收入挂钩的GDP增长率指标需要慎重衡量。注重当地官员的长期绩效考核指标，把地方官员对地方可持续发展所做的贡献值的大小作为官员晋升的重要依据。

　　（二）加强房地产信贷管理，拓宽房地产企业融资渠道
　　商业银行在进行房地产项目贷款上时应做好相应的客户分析和放贷前的调查，以掌握客户的真实资料。加强贷后管理，强化动态监控。要强化信贷资金的“过程控制”，加大对企业贷款后的动态监管力度，对房地产贷款要确保项目资金封闭运行，要与开发企业签订资金封闭管理协议，确定各自资金到位时间与进度，明确各自的权利与义务。同时，对每笔贷出去的款项的风险和责任都要追究到个人，涉及金额特别大的可以由几个人共同承担。银行对这些信贷员实行专门管理，保证每一位信贷员都有积极性就负责专门的款项，同时，对专门款项的使用进行跟踪，确保每笔贷款实现真实的用途，信贷员对可能具有坏账风险的款项要有书面的解释说明及相应的防范措施。对有失职行为的银行工作人员必须追究连带责任。发展以股票融资为主的房地产直接融资渠道，大力发展房地产信托，积极探索其他形式的房地产融资渠道。据2007中国统计年鉴显示，截至2006年中国共有房地产开发企业58710家，而目前能上市的房地产企业不过几十家，就算全国的上市公司都做房地产投资，加起来也不超过1400家。因此，通过股票融资的开发商毕竟是少数。因此应该大力发展房地产融资的资本市场，开拓房地产中小企业板块，积极探索房地产融资的其他渠道。
　　（三）营造一个诚信健康的房地产销售环境
　　对在商品房销售中损害消费者权益的房地产开发企业高层管理人员应该加大惩罚的力度，比如在销售过程中严重损害消费者权益的开发商企业应吊销商品房预售许可证，要让这些经理人员明白，不强化员工的诚信意识，依靠坑蒙拐骗来取得业绩无益于个人的利益和公司的发展。同时，实行房地产销售人员全国区域管理的制度，这个统一管理的机构可以由各地的消费者保护协会直接领导，营销人员采取持证上岗的方式，每一个房地产销售资格证上都有代表本人唯一合法身份的编号。消费者可以直接向消费者保护协会的有关部门进行投诉，由消协的有关部门进行真实性调查后再做出处罚决定。从外部环境来说一方面应尽快完善《消费者权益保护法》等相关法律，提高消费者的维权意识，对严重违反消费者权益的开发商企业和个人可以考虑追究民事责任甚至是刑事责任等。另一方面应该在全行业甚至全社会范围内加强社会主义诚信观建设，像一些西方国家那样建设个人诚信的电子档案制度。
　　
　　参考文献：
　　1、斯蒂芬・罗宾斯.管理学[M].中国人民大学出版社,1998.
　　2、CAROLL A B.The pyramid of corporate responsibility:toward the moral management of organizational stakeholders’[J].Business horizons,1991(4).
　　3、CLARKSON.A Stakeholder framework for analyzing and evaluating corporate social performance[J].Academy of management review,1995(1).
　　4、喻建齐.中国房地产金融风险分析及防范[D].武汉理工大学,2007.
　　5、陈嘉音.房地产违规信贷模式分析及风险防范[D].上海交通大学,2008.
　　（作者单位：湖南农业大学商学院。其中，章喜为为该单位副院长、教授、硕士生导师）

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