控制房地产企业开发成本的策略

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　　摘要：由于房地产开发市场的竞争越来越激烈，因此，对房地产企业的开发成本的控制策略进行研究对于房地产企业的生存及其未来的可持续发展都具有相当重要的意义。鉴于此，本文重点就房地产企业开发成本的控制措施进行研究。
　　关键词：房地产企业；开发成本；控制措施
　　
　　一 房地产企业开发成本的组成
　　
　　1 土地征用以及拆迁补偿费用
　　土地征用以及拆迁补偿费用主要由城镇土地的出让金、土地征用费用以及拆迁安置补偿费构成。房地产企业主要通过三种方式来获取土地：（1）协议出让，（2）招标出让，（3）拍卖出让，通常后两种方式更为常见。随着我国对于土地所进行的宏观管理政策的趋紧，拍卖方式已经成为多数开发商获得土地的主要手段。
　　2 前期工程费用
　　前期工程费用指的是前期规划及设计费用、可行性研究费用以及地质勘查等费用。此外，另一部分为行政性相关费用，是地方政府及其行政主管部门等对房地产企业所收取的费用，主要由征地管理费用、商品房交易管理费用以及人防费用等构成。
　　3 基础设施费用
　　基础设施费用主要指的是开发区内的道路、水电气的供应、排污排洪、通讯、保安以及绿化等工程的支出。
　　4 建筑安装工程费用
　　建筑安装工程费用主要指的是房屋建造时，建筑工程、设备以及安装工程所需支出的费用，包括了发包方式对承包方所支出的建筑安装工程费用以及通过自营方式所产生的建筑安装工程费用等。
　　5 公共配套设施费用
　　公共配套设施费用主要指的是建设用地内所设置的配套服务相关的各种非营利性公用设施以及多种营利性配套设施等所支出的费用。此外，还包括了煤气调压站、变电室等室外工程以及大市政配套费用等。
　　6 开发间接费用
　　开发间接费用则是指企业的直接组织以及管理开发项目等所支出的各项费用，主要包括了工资、职工的福利费用、折旧费用、修理费用、办公费用、水电费用、劳动保护费用以及周转房摊销等等。房地产由于其开发周期相对较长，因此需要较大的投资数额，所以，必须通过银行的信贷资金的借助，但其大小同所开发项目的规模，融资额度多少等息息相关。
　　
　　二 房地产开发的成本控制
　　
　　由于房地产开发成本的控制及其管理分为四个阶段，即项目决策、规划设计、施工以及竣工结算四个阶段。因此，对此四个阶段的成本进行控制即能达到对整个房地产开发成本的控制目标。
　　1 首先，决策工作作为控制整个房地产开发成本的关健，其对错对对整个项目的成本造成直接的影响。
　　1.1 决策前应进行前期的调查及论证
　　进行投资之前，都应当对相关行情进行调查和研究，同样，进行房地产开发项目的决策之前，进行新项目的立项过程中应当对立项请示以及可行性研究报告等进行提交，且需立项听证会的讨论方可通过。重视项目的前期调查及其论证等相关工作，确保为决策者提供详细正确的相关资料以便其做出正确的决策。
　　1.2 项目决策阶段应当具备理性投资决策的心态
　　当决策者接到项目前期的调查论证报告时，要求其具有一个理性的心态，不可浮躁急进。当前市场经济毕竟还不太成熟，多种违背市场经济规律的事情仍可能出现。例如进行土地拍卖时，地方政府为获取更大的出让金，自然希望土地可以拍个好价钱。此时，企业决策者认准了当前的火爆房市，无论地皮的价格有多高，都急进地冒险将地皮拍下，导致了各地不断地出现地王。
　　2 规划设计阶段之前应做好成本控制的准备工作
　　规划设计阶段也是开发成本控制的一个相当重要的阶段，此阶段直接关系着整个项目开发成本的控制。成本控制相关人员应配合相关部门做好此阶段的准备工作。例如：根据项目的具体定位对合理容积率进行确定；对方案的平面布置、结构体系以及基础造型等应进行相应的成本论证，以确保方案能够不断进行优化；对限额施工图进行设计；对监督设计质量等事前相关的成本控制工作进行检查。
　　3 施工阶段关键应做好工程造价的控制
　　由于施工阶段需进行大量人力物力的投入，因此，做好此阶段的成本控制意义重大，重点工作如下：
　　3.1 做好项目的招投标工作。由于此环节的工作相当多，因此对招投标进行有效地控制可以防止决策失误以及成本失控的情况出现。选择施工企业时应遵循信誉好、工艺先进、技术强、报价合理的原则。
　　3.2 做好现场签证的管理、监督以及审核工作，杜绝行贿、收贿、违规及重复签证、不及时签证等现象。
　　3.3 确保对合同管理体系进行成本控制。合同的严密程度以及可操作性都是合同成本控制的关键，应对合同相关条款进行明确，以了解各方的责任及其风险。
　　4 竣工结算阶段应重点加强对工程造价的控制工作
　　竣工结算阶段的工作量相当大、且较集中和复杂，因此，为实现对此阶段的成本控制，应避免结算过程中出现主观的失误以及客观的大意，且注意以下方面的工作：
　　4.1 应严格根据合同条款进行办事，杜绝重复计算及其收费现象，以合同为依据并结合会议对结算的原则进行确定。
　　4.2 对施工日记及其验收记录进行检查，对施工企业进行核查，看其是否严格根据合同进行施工，对验收的相关手续进行检查，看其是否齐全。
　　4.3 对设计的变更及其签证同程序是否符合进行核查，避免未经批准的设计变更的情况出现。
　　4.4 对工程量是否根据图纸要求进行严格执行等情况进行核查，避免企业虚假报告的情况出现。
　　4.5 对投标价格是否根据合同进行严格执行的情况进行核查，避免高套单价的情况出现。
　　4.6 对计费程序以及相关的计费是否根据合同及其相关规定进行执行的情况进行检查。
　　4.7 进行二次复核以及审计工作机制的构建，对监督结算工作进行严格的管理，以减少工作的失误以及计算的误差。
　　5 加强对房地产开发成本的管理
　　5.1 增强全员的经济观念。由于房地产开发的涉及面相当广，部门人多员杂，因此，应加强全员的经济意识，确保各部门间能够协调工作。
　　5.2 强化组织机构。组织机构及人员的配置应遵循高效运转、德才兼备、权责统一的原则，方可实现成本低且效率高的目的。
　　5.3 优化成本的管理体系。对开发项目进行成本管理时，应对成本费用管理的相关环节进行建立，同时，还应根据可预控程度进行多级成本控制点的设立。
　　
　　参考文献：
　　[1] 黄少颖. 房地产企业成本管理竞争战略研究[D]. 重庆大学，2005
　　[2] 黄千里. 浅谈房地产开发项目成本管理中存着问题的原因及对策[J]. 现代商业，2007，（14）.

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