榆林:膨胀难忍的房地产
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作者: 赵锋 黄杰
保守估计，陕西榆林来自煤老板群体多达300亿元～600亿元的民间资本，
由于受制于当地政府对矿产资源大力整合的“封闭期”，
以及西安等周边城市的房产限购政策，加速涌入当地土地与房产市场，
使县城房价、地价远超省城――
位于陕西省最北部的榆林市的房地产市场正在持续发酵膨胀。
“榆林市区每平方米万元以上的房价稀松平常，而最牛的郊县神木县的房价已达每平方米两万元，常常让不少外地人感觉似乎是置身北京、上海、广州等一线城市。”榆林市政府一位不愿具名的高层官员对采访记者表示：“ 由于地下丰富的煤、油、气等资源，使这里成为寸土寸金的城市，每平方公里就坐拥10亿元的地下财富，也使得榆林成为中国盛产隐性亿万富豪的城市。”
保守估计来自煤老板群体多达300亿元～600亿元的民间资本，由于受制于当地政府对矿产资源大力整合的“封闭期”，以及西安等周边城市的房产限购政策，加速涌入当地土地与房产市场。
爆发式房价
“我在房产方面的投资不算多，仅仅一个亿。”榆林市一位王姓煤老板向记者笑谈，“那些炒地皮的老板们，动辄就是三五个亿的投资。”据他介绍，受2010年以来一线城市持续限购的重压，如今，更多的资金再次回到本地。
就陕西而言，陕北购房团一直是省会西安最大的主流投资群。陕西荣民集团董事长史贵禄此前向记者坦言，在陕北煤老板看来，投资房地产等不动产历来被视为最安全有效的投资方式。他认为，过去几年，陕北煤老板在省内带热了西安等地的房价，也从中获取了大量收益，因此，眼下受制政策重压时，大资金理所当然地杀回没有政策限制的县城房地产业。
“我2009年花费34万元在神木县县城中心买的一套房产，今年6月份已经有人出价170万元。可我觉得，有那么多煤老板在一个单元一个单元地扫房，下半年房价应该还有更高的价格。”在媒体工作的何先生如此认为。他透露，在神木买房的煤老板，购置房产的形式只有两种，一种是一栋一栋的买，另一种是购置一个单元或者一层楼。“尤其是榆林市的神木县、府谷县两地，伴随近年来煤价暴涨，这里煤老板的财富几乎是爆炸式增长，此前他们在一线城市置业的成功经验，也让煤老板坚信家门口的房地产更容易变现。”何先生说。
来自榆林市统计局的官方数据也佐证了何先生的说法：2003年，神木县平均房价仅为890元/平方米。随后一路飙升，到2007年，已上涨到4000元/平方米。2009年以后，神木县的房价开始加速狂飙，进入2010年，则一举消灭每平方米万元以下的价格。
记者了解到，截至2011年上半年，神木县的房价再次刷新高点达到1.5万～2万元每平方米；而榆林市另一个县府谷县，目前的普通房价均价在6000元每平方米至8000元每平方米左右，一些高档小区的房价也超过1万元每平方米。
“其实，神木、府谷近年来修建了不少楼房，一栋栋高楼拔地而起，但远远供不应求。”当地一位炒房客告诉记者：“在这两个县城里，隐性的亿万富豪有上千个，他们常常是卷地皮式的整栋购买。”
一个来自业内的空置率数据表明，即使榆林市区的榆阳区空置率也达到50%以上。据业内人士估计神木县商品房空置率更高，达到70%。
疯狂炒地皮
如果说房价的爆发式飙升是一场资金游戏，那么地价的炒作就更是一场疯狂赌博了。
今年5月26日，神木县拍地现场产生了一项陕西省的新纪录，小小县城的“地王”价格，居然超越了省城西安的“地王”。
据了解，在这个盛产煤老板的小县城，本次拍卖86.34亩的土地，以11.05亿元的天价成交，平均成交价达1280万元/亩。而此价格要比西安1080万元/亩的最高价高出200万元。
神木县国土资源局的数据显示，其上述公开拍卖出让的6宗土地为商业用地，位于神木新村，面积合计 86.34亩，保证金为1000万元人民币。
“在拍卖开始以前，我们共收到19亿元的竞拍保证金，也就是说，包括一人缴纳多份保证金的情况在内，共有190人次参与了这次竞拍。”日前，陕西正泰拍卖有限公司经理黄炜表示，对于这样热情的投标结果，其实并不感到意外。
他回忆称，当天经过一个多小时的激烈竞争，最终6宗土地分别以1.05亿元、1.5亿元、1.26亿元、1.61亿元、2.63亿元、3亿元的价格成交，平均每亩地价高达近1280万元，以此折算出来的楼面地价为每平方米6146元。这个价格比当地去年最高800余万元的价格高出50%。
记者了解到，上述6宗土地中的4宗土地使用权均被神木县当地的煤老板包揽。其中，面积一样大的3号、4号地拍卖价格差了3500万元；而面积相差不到2平米的5号、6号地，价格竟然差了3700万元。
榆林学院一位长期关注当地商品房市场的研究者王先生认为，目前在榆林当地至少超过500亿元的民间资本正成为一种洪水猛兽，向区区320余万总人口的整个城区（包括县）房地产市场发起冲刺。而其背景则是，榆林这样的三四线城市目前并不限购，神木、府谷这样的县城更是煤老板家门口炒作的自由市场。
500亿元闲钱的出路
在上述拍卖会上败北给煤老板的一家房地产公司负责人告诉记者，其实每亩近1300万元的地，即使拿到手里也是一件烫手的事情。“楼面地价为每平方米6146元的土地成本，未来建造的房价已经不低了，再拿的话就完全变成炒地皮了。”
前述榆林市政府高级官员对于神木新“地王”一事向记者表示，一亩近1300万元的地价，虽然超出了人们的预料，但也在情理之中。在这位官员看来，当地从去年以来的矿产资源整合，让暂时停下来的煤老板群体们得以去“圈地购房”，而大城市限购之后不确定的房价走势，也让陕北煤老板群体的资金回流到本地房地产市场。
当地观察者认为，保守估计来自煤老板群体的300亿元～600亿元的民间资本，正在回流至当地土地与房产市场。
不久前，高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》更是高调认为，尽管2010年，国务院出台最严厉的房地产调控措施，但神木、府谷两县房价土地价格却出现快速攀升。如神木县土地价格已接近800万元/亩。府谷县沿黄河居民住宅价格已超过1万元/平方米，2010年神木县许多新建商品房价格则上涨了2倍，条件稍好点的房子达到2万元/平方米。
虽然神木与府谷两个县城都是不足20万人的常住人口，其目前供不应求的商品房以及火热的拿地热情，都显示这两个地方实际上的房价和地价泡沫已经相当严重了。
500亿元游资炒房资金以及存量空置的数百亿空置房资产出路在何方？这亦是煤老板与当地政府都倍感头疼的难题。
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