基于博弈分析的经济适用房管理研究
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作者: 何音音 吴君 李武
摘要：中国经济适用房管理存在诸多问题，本文从博弈论的视角分析出经济适用房管理中主要利益主体的策略选择，分析问题，并提出对策建议，以期经济适用房真正满足中低收入家庭的需求，起到保障作用。
关键词：经济适用房 博弈分析 对策建议
一、引言
“保民生”是2011年“两会”关注的焦点之一，其中住房问题是一个主要的热点话题。近年来，随着我国经济社会的快速发展，房价大幅升高，中低收入阶层的住房问题越来越受到社会各界关注。经济适用房政策就是国家为了提高中低收入家庭的生活条件和住房水平采取的一项重要措施。但是，近年来经济适用房建设逐年减少，且使用管理中存在众多问题。本文利用博弈论的方法分析经济适用房管理中主要利益主体――政府和开发商之间的利益关系和策略选择，以期发现经济适用房管理中存在问题的根源并探寻解决问题的对策。
二、经济适用房开发使用现状
近年来，我国社会保障能力大步提升，政府加大了对保障性住房等公共服务的投资。但是，纵观近几年经济适用房开发建设相关数据，经济适用房的投资额和建设面积在住房投资中的比重却呈下降趋势（见表1和表2），经济适用房开发建设比例不足。与此同时，我国城镇化推进、农民工市民化等，都要求政府加大提供经济适用房等保障性住房，这进一步加剧了目前我国经济适用房数量不足的问题。另外，一部分经济适用房建设用地远离市区、房屋结构不合理、周边基础设施较差，产生了经济适用房“不经济、不适用”的现象。
资料来源：《中国房地产统计年鉴》2007年、2010年。
资料来源：《中国房地产统计年鉴》2007年、2010年。
在经济适用房的使用管理过程中也出现了众多问题，将经济适用房用作其他用途，出租、转借、闲置经济适用房，经济适用房小区宝马、奔驰类豪车频现，非低收入者家庭获得经济适用房购买资格，而真正的低收入者家庭却难以拿到经济适用房购买的排号，等等。
可见，我国经济适用房开发使用现状不容乐观，经济适用房管理存在众多问题。本文利用博弈论的方法分析经济适用房管理中主要利益主体――政府和开发商之间的利益关系和策略选择，以期发现经济适用房管理中存在问题的根源并探寻解决问题的对策。
三、经济适用房管理的博弈分析
政府和开发商是经济适用房管理过程中最为重要的两个利益主体。住房社会保障是政府的职责，政府会促进并督促开发商落实经济适用房政策；开发商作为社会利益主体，一般会遵循国家发展政策而正确执行经济适用房政策。但同时，开发商也会为保障自身利益最大而偏离执行经济适用房政策（偏离执行包括：将经济适用房用作其他用途或卖给非低收入者家庭、摇号舞弊、建设“不经济”、“不适用”的经济适用房、以经济适用房之名义实施商品房买卖等）。因此，在经济适用房管理过程中，政府与开发商存在着监管――被监管关系。
信息的不对称使开发商和政府不知道彼此的信息，这就导致了开发商在经济适用房政策的执行上存在两种方式：正确执行和偏离执行。政府对开发商是否正确执行经济适用房政策进行监管，由于信息不对称也产生了两种监管方式：努力监管和放任监管。
（一）基本假定
1.博弈双方都是理性经济人，即博弈双方都追求自身利益最大化。
2.开发商若正确执行经济适用房政策获得正常利润U1；若偏离执行经济适用房政策将获得额外利润U2。
3.政府努力监管将获得社会收益F，产生监管成本C；政府努力监管时，若发现开发商偏离执行经济适用房政策，则对开发商处以罚金F（罚金和开发商正确执行经济适用房政策时，政府获得的社会收益相等）。
4.政府放任监管时，若开发商正确执行经济适用房政策，政府会获得社会收益F，若开发商偏离执行经济适用房政策，则政府无收益。
（二）博弈模型的构建和均衡分析
综上所述，开发商和政府有四种战略组合，即{正确执行，努力监管}、{正确执行，放任监管}、{偏离执行，努力监管}、{偏离执行，放任监管}。开发商和政府的利益矩阵见表3。
表3 经济适用房管理中开发商、政府利益矩阵
政府为了努力保障民生，希望开发商正确执行经济适用房政策，会对偏离执行经济适用房政策的开发商处以严厉的处罚。一般认为，罚金F大于开发商偏离执行经济适用房政策时获得的收益总和，即F > U1 +U2。因此，当F > C时，上面利益矩阵无均衡战略；当F < C时，{偏离执行，放任监管}为均衡战略。
由均衡战略可知：政府对开发商偏离执行经济适用房政策时的处罚罚金较小，而监管成本较大时，双方都会采取不负责任的战略，使自身利益最大化。即开发商偏离执行经济适用房政策，政府放任监管，这就导致了经济适用房房源减少、使用混乱等一系列问题。
三、经济适用房管理的对策建议
在信息不对称的情况下，无论是开发商还是政府，在经济适用房管理过程中采取不负责任的行为都是合乎情理的。基于以上的博弈分析，针对经济适用房的管理问题，给予以下建议：
（一）加大违规处罚力度
将对经济适用房管理过程中的违规行为处罚上升到法律层面，加大违法的处罚力度。通过制定完善相关法律法规、出台相关细则，加大对开发商违规开发、营私舞弊、改变经济适用房用途等不法行为的经济处罚。例如，罚金可定为开发商偏离执行经济适用房政策获取的额外利润的3-5倍，并限制其在其它相关项目上的投标资格等。另外，对经济适用房售卖过程中的骗购行为给予严厉惩罚，如对虚报资料信息，以“不诚实”的态度申请购买经济适用房的个人和家庭，取消其在10年内或者终身取消再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。同时，加大对违法出租经济适用房的中介机构的处罚力度，在进行罚款的同时关闭房产中介的网上交易端口。
（二）减小政府监管成本
现行制度下，政府在经济适用房管理过程中肩负着选择开发商、标准制定、工程验收、分配条件定制及资格审查、价格确定、使用管理等各个环节的管理。监管环节众多，是政府监管成本高的直接原因。减小政府监管成本，可以考虑引入市场化的经济适用房供应机制，即将政府管制和市场分配机制进行合理的结合，在经济适用房管理中弱化政府监管行为而强化社会监督功能，从而降低政府监管的成本，切实提高经济适用房的开发、建设和分配使用效率。
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