房产税改革的经济效应分析
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作者: 贾学智
一、我国房产税现状
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
1949年政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。
重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。重庆市对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。上海市征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。
二、房产税收改革对购房者的影响效应分析
（一）房产税收的调节主体
将房地产市场需求类型分为自住型和投资型购房者。即自住型购房者购房是为了满足日常起居自住条件的需要；而投资型购房者购房是为了将房产出租或转手出售以获利。
（二）房产税改革对自住型购房者的影响效应分析
自住型消费需求是房地产市场的主力需求，过高的房价会降低此类购房者的购买力，抑制他们的购房需求，危害国民经济健康发展。个人住房征收房产税之后，自住型购房者将处于观望态度，市场需求将暂时稳中有降，但是房价不会大幅度下降。
（三）房产税收改革对投资型购房者的影响效应分析
投资型购房者购买房产的主要目的是将房地产作为一种与股票、债券、黄金等类似的投资资产，主要看重房地产市场的收益水平，投资型购房者资金雄厚，其在一定程度上对房价的上涨起了推波助澜的作用。房地产税收改革的调控对象主要是投资型购房者，特别是其中的短期投资者。
房产税收改革之后，投资型购房消费需求将面临在住宅的保有和交易环节的税收调控，此类需求不涉及税收减免问题，并且同自住型购房者一样要承担房屋保有期间的土地年租金和房产税。国家对于短期内(0-5年)的房产交易将课以重税，从税率水平和计税依据上都有大幅度的提高，大大提高投机交易的交易成本，改变或降低投资者的预期收益水平，从而达到抑制投机需求的目的。
三、房产税收改革对房地产开发企业的影响效应分析
在目前的房价构成中，如果税费占40%、销售费用及房产商利润占20%，建筑成本只占40%。开征房产税后，由于地价和相关税费分70年交，意味着占住宅成本40%或者更多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，房价成本肯定会有较大的降低幅度。
首先，原来一次性缴纳的土地使用权出让金将改为按年缴纳土地年租金，并且随着房屋产权的转移而转移到业主手中，开发商将无需全额支付土地出让金，项目开发初期的资金压力大大减少，开发成本的降低将大大提高开发企业的获利能力和抗风险能力。
其次， 开发商将会提高土地利用和房地产项目运作的时间效率。房地产企业在房产保有过程中不仅承担资金成本，还将承担房地产税成本，而这部分对房地产开发企业来说是净利润的损失，因此房地产企业出于成本收益的考虑会尽量缩短销售周期，降低空置率，进而遏制房地产商的炒作。
四、房地产税收改革对地方政府的影响效应分析
房产税收改革将使地方政府面临利益格局的重大变化，从维持财政收入稳定增长的角度来看，除非土地年租金及房地产税的贴现总值不低于其任期内的土地批租收益，否则地方政府将缺乏推进房地产税改革的积极性。
房产税改革对地方政府的行为目标和模式产生如下几点影响：
第一，从长远来看，房产税收改革有助于地方政府角色定位转变，使其逐渐转变为地方公共服务的提供者。
第二，房产税收改革可以改变地方政府对土地资源滥用、“寅吃卯粮”的现状，土地资源的滥用和过度开发将得到很大程度的遏制。
第三，房产税一旦顺利地过渡成为地方政府的主体税种，不仅有利于扩大政府的财政收入，而且有利于政府将更多的税收用于土地开发和本地基础设施建设的总体提升。
五、房产税改革对收入分配的影响
以前公众对房产税改革的期待大都聚焦在其遏制投资投机性购房、打压过快上涨的房价上；而地方政府则更是期待通过房产税的扩征来增加地方税收，这些都忽视了房产税调节收入分配的功能。
收入分配差距拉大已成为当前影响我国社会稳定与和谐的因素。美国经济学家斯蒂格利茨称，中国的基尼系数已从1987年的0.32升至2009年的0.47，已达国际警戒线的水平。目前中国1%的最富有家庭可能拥有超过这个国家累积财富的40%以上，城乡之间收入比也从1987年的1.53:1涨到了2009年的2.63:1，这说明了收入分配改革已经提上了高层重要的议事日程。因此，我们不能忽视房产税调节收入的功能。
我国原房产税法规，即1986年颁布的《房产税暂行条例》中明确规定，房产税若按房屋余值征收，税率1.2%；若按照租金征收，税率12%。很显然 ，如果延用这样的“ 固定税率”，不能起到调节收入分配的作用，对居民收入分配产生“逆向调节”，这就要求在新房产税税率设计上实行“差别税率”。
对购买首套住房应该实行免征房产税或设置相对较低的税率；对购买第二套、第三套以上住房的税率则应依次递增，这就使得仅能买得起一套住房的中低收入居民能够享受到免征房产税或只缴纳较低房产税的待遇；而拥有多套住房的中高收入群体必须按差别税率纳税，也就是让中低收入者不纳房产税或少纳房产税，高收入者多纳房产税，从而使房产税充分发挥调节收入分配、缩小贫富差距的功能。
六、房产税改革的具体措施
（一）企业房产税改革的具体措施
1.统一内外资企业房产税，取消外资企业享有的超国民待遇，减小税收对房产资源配置的扭曲作用，促进内外资企业的平等竞争和房产资源的有效配置。
2.统一企业经营性房产和个人出租性房产的计税依据和税率，改按房产市场价值征税。
3.减少税收优惠，严格税收征管。以房产市场价值作为计税依据，为促进企业平等竞争房产资源的有效配置创造了必要条件。但如果房产税减免过多、过泛，征管不严的现状得不到有效遏制，将严重削弱改革效果。
（二）个人房产税改革的具体措施
1.扩大房产税征税范围。城镇居民贫富差距的拉大和住房产权制度、财富结构的变化，使得征收房产税的必要性和可行性都己经具备，将城镇居民住房纳入房产税征税范围，有助于公平财富分配，增加地方财政收入，并能够抑制个人的住房投机行为。
2.以房产市场价值作为计税依据，量能纳税。居民住房支出与收入水平存在明显的正相关关系，以住房的市场价值作为计税依据，是实现量能负税原则和调节财富分配比较合理的选择。
3.对普通住房实行低税率，同时对低收入阶层住房免税，对高收入阶层住房实行累进税率，增强房产税的公平功能。
4.合理利用估价比率，减少征收房产税的阻力。我国可以借鉴美国的做法，在评估出住房市场价值后，再按照一定比例折扣，按照折扣后的价值征税，减少征税阻力。
（三）投机性房产的房产税改革措施
1.对企业投机行为的房产税改革措施。对房地产开发商囤积的土地、房产按照其预售价值实行高税率，并在最后出售时对高出预售价值的部分一次性补征房产税。
2.对个人投机行为的房产税改革措施。首先，对于个人拥有的多套住房，应当按照各套住房的市场价值之和征税，通过税率的累进增加其税收负担。其次，在出售住房时，对于持有住房时间很短的纳税人，一次性地加征房产税，加征房产税的税率与持有时间成反比。
(作者单位：华南师范大学)
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