房地产开发企业投资决策分析研究
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【摘要】文章从投资决策分析角度简单阐述了如何对房地产开发企业的投资决策进行管理。
【关键词】房地产开发企业；投资决策
一、房地产开发企业决策不当产生的原因
1.外边环境变化带来的投资风险
房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险，主要表现为：第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。第二，货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。第四，房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
2.开发商主观投资失误
房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩。
3.由于信息不对称或不准确对成本预期不准确
由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取采集手段，造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差，从而导致后期的成本变化，在预期基础上加大了项目的开发成本。
二、完善房地产开发企业决策控制的措施
1.降低房地产开发投资风险
（1）进行充分的市场调查分析
风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。
（2）采取多样化组合投资
房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
（3）提前与租户、客户签订租约或预售合同
工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。
2.对房地产开发项目进行有效的成本控制
（1）运用保险手段转嫁风险
通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。
（2）通过非保险手段转嫁风险
房地产开发企业可通过正当、合法的合同条款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。
（3）直接承担风险损失的补偿责任
如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。
3.参考目标成本控制方案进行投资决策
开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，则企业的利润得不到保证，并可能导致企业亏损甚至倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，如果确定的建筑成本总额低于建筑成本控制数，则该投资项目可行。如果高于建设成本控制数，则表示未达到利润的期望值，该项目不可行。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。
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